广州地产商豪赌酒店业

　　在两三年前，广州高星级酒店屈指可数，著名跨国酒店品牌悉数缺席。但这一闷局正在被打破。如今在广州，新酒店 或正在翻新的酒店几乎随处可见，仿佛一夜间冒出地面。目前在广州刚落成和在建的高星级酒店项目有约40个，其中超过七 成目标是五星级或“超五星”。

　　-张 梦

　　在两三年前，广州高星级酒店屈指可数，著名跨国酒店品牌悉数缺席。但这一闷局如今正在被打破。如今在广州，新 酒店或正在翻新的酒店几乎随处可见，仿佛一夜间冒出地面。目前在广州刚落成和在建的高星级酒店项目有约40个，其中超 过七成目标是五星级或“超五星”。

　　继写字楼、大商场之后，星级酒店已成为广州开发商在商业地产投资领域的新选择。广州开发商热衷于建酒店，是因 为当城市土地资源日益稀缺，一些开发商在积累原始资本后，一改以往的粗放经营为长远的多元化发展，在房地产开发的主业 之外寻求稳定的长线经营回报。

　　然而，有关专家指出，投资酒店业也应提防投资风险!星级酒店的投资动辄数亿元，而且回报周期往往长达近10年 。如果没有引入富有经验的经营伙伴及拥有雄厚的资金后盾，预计广州开发商中难免会在酒店业中出现败走麦城的案例。

　　酒店成开发商新宠

　　广州的五星级酒店建设已沉寂了十多年，但从去年开始，建酒店已逐渐为开发商所关注。

　　广州琶洲香格里拉大酒店正式奠基，紧跟着海景大酒店也正式动工，日前广州城建造的索菲特大酒店也落户天河…… 一时间，广州五星级酒店蜂拥而出。

　　一份研究报告中指出，近年来广州在建的五星级酒店，超过八成为房地产商投资。一些大地产公司，几乎无一不涉及 酒店业。在广州新建酒店背后，总能找到地产商的身影。就连去年神秘杀入广州的地中海国际酒店，也未能免俗。这家目前在 广州

　　让人感到吃惊的是，到目前为止，已有8家星级酒店扎堆天河。最近一段时间，酒店似乎成为开发商们最热衷的开发 项目之一。多家五星级酒店相继与房地产发展商携手合作，这些酒店都无一例外地集中在广州天河区。

　　据称，在天河这个未来的广州金融中心，富力地产已经落实在珠江新城投资15-17亿元，建设富力丽思卡尔顿酒 店和富力君悦大酒店，分别由凯悦集团及万豪集团管理。预计2006年底前后落成，10年左右收回成本。侨鑫集团出手2 0亿元在珠江新城建设超五星级酒店。此外，规划或在建中的酒店还有由万豪管理的正佳万豪酒店，由新中酒店进行管理的美 林大酒店、太古汇香格里拉酒店及天誉花园配套的五星级酒店等。

　　日前，富力地产集团与全球酒店业两巨头—万豪国际集团与凯悦国际酒店集团共同对外宣布，万豪国际集团旗下所属 的顶级超豪华酒店品牌“丽思卡尔顿”酒店与凯悦国际酒店集团旗下的超豪华大型酒店“君悦”酒店同时落户珠江新城，并与 广州富力地产集团携手，共同打造珠江新城酒店业的新天地。这两家酒店预计将于2006年底前启用。其中广州富力君悦大 酒店分为两栋高约100米的塔楼，一栋为酒店客房，一栋为高档办公楼。广州富力丽思·卡尔顿酒店建筑主体为一栋160 米高的塔楼，分为酒店客房和服务式公寓两部分。富力地产董事长李思廉预期这两家国际顶级超五星级酒店10年内将可收回 投资成本。

　　而星河湾最近投资近5亿元，兴建超白金五星级标准酒店。星河湾酒店建筑面积近70000平方米，其定位为五星 级休闲式商务酒店。酒店楼高26层，分前后两栋建筑，共有430套各式豪华客房。

　　皇冠假日品牌是英国洲际酒店集团的众多酒店品牌之一。海景皇冠假日酒店则是由广东海景企业集团投资兴建，总投 资超过8亿元，计划于2007年底正式投入营运。该酒店定位为白金五星级生态型商务酒店。建成后将拥有400多间豪华 客房，还配有600座的大型会议厅。

　　近日，广州地产界最大的国有企业—城建集团与法国雅高酒店集团签署了广州城建索菲特大酒店的管理合同。这是法 国雅高酒店集团继取得新白云机场酒店经营权后，在5个月内第二次与广州的企业达成合作协议。城建索菲特大酒店预计投资 7亿元，在2007年落成。这也是城建集团首次于广州中心地段开发五星级酒店。

　　另一方面，不少楼盘的配套中也把四星级或五星级酒店作为重要内容。在天河，有海景花园一掷8亿元准备与洲际集 团合作开发皇冠假日酒店；美林海岸花园斥资数亿元建设四星级酒店，由新中酒集团管理；保利林语山庄在小区内建设7层半 山酒店，在南海千灯湖项目投资6亿元建设五星级的保利洲际酒店。而已经落成的以酒店配套作为亮点的楼盘就更多了，包括 增城碧桂园的凤凰城大酒店、番禺南奥的

　　不过最早把酒店作为配套引入楼盘的祈福集团，在酒店业经营的路上已经走得更远。2004年11月，该集团斥资 1亿多元收购了一家拥有300多个套房的仙湖酒店，更名为祈福南湾酒店。再过两年多，包括已落成的祈福仙湖酒店、南沙 的祈福酒店、祈福南湾酒店、祈福华厦和规划中的花都项目的酒店等将同时运营，整个集团拥有6家酒店，成为继房地产后发 展的第二驱动力。

　　开发商缘何建酒店

　　面对广州掀起高档酒店投资热，一种观点认为广州高档酒店市场沉寂了十多年后，如今各路英豪争先恐后兴建高档酒 店，正是广州发展所迫切需要的。

　　早在上世纪80年代，广州的酒店业已在国内遥遥领先，白天鹅宾馆、中国大酒店等五星级酒店曾经是中国酒店业的 楷模。但在过去的20年中，广州经济有了突飞猛进的发展，而酒店业却停滞不前发展缓慢。虽然曾涌现了一些三四星级酒店 ，但是有影响力的超五星级酒店数量并未增长。目前，北京、上海五星级酒店均超过20家，甚至深圳、东莞五星级酒店总数 也将近10家，而广州仅有6家！在亚洲最佳饭店的评比中，中国有26家酒店榜上有名，其中北京、上海两地共有18家， 而广州仅有3家。

　　2005年广州GDP位列国内“三甲”，利用外资总额仅次于上海位居第二。每年都有大量的全国性甚至国际性大 型会展，而一年两度的广交会更使广州蜚声海内外。

　　在广州，与频繁的大型商务交流活动相应档次的酒店配套设施出现了严重“缺位”现象。例如作为商贸中心的天河区 ，拥有以中信、大都会为代表的顶级写字楼，同时还有天河城这样的商业旺地，却没有一家五星级的酒店！广州国际大都市的 称号也因此而大打折扣。随着天河北商务圈的进一步繁荣，以及珠江新城“CBD”开发带来的新一轮商务高潮，尤其是亚运 、CEPA、以及“9+2”跨区域合作等等，众多利好条件都将催生广州酒店发展的巨大商机。

　　据称，广州市政府已经作出规划，在2010年亚运会之前，广州的五星级酒店将在现有的6家基础上再新添10- 15家。

　　除了数量上的不足，广州现有的四大五星级酒店都兴建于上世纪80年代，硬件设备已渐显落后。另一方面，广州现 有的五星级酒店大多没有形成自己的品牌，迫于盈利压力，大幅降价，导致酒店价位相对甚低。

　　在一个星级酒店预定的网站上，同是豪华房的平日在线预定价，北京

　　业内人士表示，在广州新一波的酒店业投资潮中频现开发商身影，是因为当城市土地资源日益稀缺，这些开发商在积 累了原始资本后，希望一改以往的粗放经营为长远的多元化发展，在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。如城建 集团就表示，投资酒店将为集团带来稳定回报，而且有助于提升企业的管理经营水平。富力集团也对旗下新发展的众多商业地 产包括酒店在内的物业回报寄予厚望，期望3年后年租金收入超过10亿元。

　　据称，由开发商投资2亿元的祈福酒店在近两三年一直位列广州营业收入前十名的酒店之内。统计数据显示，今年第 一季度，祈福酒店的营业收入位列广州第七，粗略估计超过千万元。从以上数据不难看出开发商对在热门商务地段建设酒店如 此热情的原因。

　　而一些作为楼盘配套的酒店的建设热潮，则又与广州大盘开发遍地开花的现状有关。当年为了吸引消费者，不少楼盘 都重金打造功能齐全的会所。但由于小区内消费力有限，不少楼盘的会所年亏损少达数十万元，多达上百万元，在老城区名盘 嘉和苑，去年甚至还出现业委会拒绝从物业管理公司手中接受亏损严重的豪华会所自主权的事件。

　　为了扭亏为盈，精明的开发商想到了建设可创收又可兼任会所的豪华酒店新思路。如海景花园的开发商就表示，通过 建设星级酒店，可以为公司带来长远的收益，而且又能提高楼盘档次，为业主的生活享受服务，可谓一举数得。而美林海岸花 园由于有星级酒店作为新组团的配套的优势，刷新了所在板块的最高价。

　　广州从化夏湾拿大酒店负责人一语道破天机：广州优质的新酒店本来就不多，而且度假型酒店缺乏。趁着广州会展业 旅游业大力发展的时机，有实力的发展商利用社区资源投资酒店业是正确选择。通过高档酒店的影响力，还可推动房地产项目 的升值、扩大楼盘的客户群。

　　当然，投资酒店业，也有地产商们对投资环境变化的悄然应对。国家宏观政策调整，出售土地越来越少，也逼着一些 地产商另谋出路。广州市不少大型开发商，均将酒店经营作为今后“两条腿走路”中的“一条腿”。同时，地产商投资酒店还 有一个“一箭双雕”的目的—可以将酒店作为资产、作为担保再次融资，堪称“企业永不枯竭的金库”。

　　争建酒店存在风险

　　10年来广州无新添一家五星级酒店的状况被打破，在短短几年内，近40家高星级酒店涌入广州。然而，“一窝蜂 ”兴建五星级酒店，也令业内普遍对市场容量表示担心。

　　据称，目前花园酒店、白天鹅宾馆、中国大酒店等广州知名五星级酒店，基本都集中在广州传统的商业旺地，不仅布 点相对均衡，而且各有特定商务圈或强劲的旅游资源支持。但尽管如此，每到淡季，相互间还是有激烈的竞争，这主要原因就 是“吃不饱”所致。

　　到目前为止，已有8家五星级酒店扎堆天河商务区。有关专家认为，按国外的建设惯例，一个CBD区的成熟通常需 要20-50年时间的积累，才能渐成规模，目前天河商务区的发展也才十几年，至少还需要再过10年左右的时间才能显出 CBD的真正繁华和商机，从而带动五星级酒店的消费。如今天河商务区仍处在建设阶段，受有限的客源因素影响，这么多五 星级酒店一哄而上，短时间内显然前景不甚明朗。

　　事实上，多家五星级酒店同时推出还会造成酒店业“僧多粥少”的局面。因为广州的宾馆业大多都是靠春秋两届“广 交会”来保本和创收的，“广交会”期间这些酒店的业务都不成问题，但“广交会”过后市场的消费承接力则明显不足。届时 若大家都在同一个“碗”里争食，恐怕日子就都不好过了。因此，高档酒店的规划布局需要政府部门引导和协调。

　　事实上，目前广州酒店业不看市场需求好坏而投资，多数是盲目。从2001年起，广州政府部门取消了对酒店立项 的“前置性审批”职能，即原先在规划立项前由旅游主管部门做可行性分析，现在没有了。也就是说，目前有多少酒店在建， 甚至连酒店主管部门都不清楚，只有在建成后申请评星时才会浮出水面。

　　有市场人士提醒，开发商建酒店还需留心管理“软肋”。中国酒店业起步较迟，酒店经营管理经验不足，管理理念落 后，缺乏大型的酒店管理集团，与国际水平存在较大差距。地产商投资酒店介入酒店经营管理，首先将面对管理水平的考验。 富力地产集团携手国际两大酒店巨头共同打造广州顶级酒店，由富力投资兴建酒店，然后交由万豪和凯悦“打理”，这种“投 资+管理”的模式为地产商进军广州酒店业找到了很好的“切入点”。据悉，海景大酒店也与洲际国际酒店管理集团合作，将 其打造成为具有洲际酒店品牌的超五星级豪华酒店。

　　但是，“投资+管理”的模式前景并非一片光明，引进国际集团的管理模式必将导致较高的运营成本，开发商前期的 建设投入已经是一笔巨资，而后期的管理费用更是一笔不小的数目。如何保证资金的供应是开发商考虑的首要问题。毕竟酒店 不同于住宅，不管是自营或投资，需要未来10-20年的持续经营能力，这对地产商实力与经验而言都是一个严峻的考验。

　　其次，广州酒店业门槛相对较低，从业人员综合素质不高，虽然高层的管理人才可以从国外引进，但占绝大多数的基 层服务人员还是得立足于本土，如何协调好两者文化背景的差异，也是酒店业发展面临的新问题。

　　种种迹象表明，广州酒店业的发展业已进入了“加速”阶段，据透露，目前广州市政府有关部门的手头上，在建和计 划兴建的星级酒店已多达40余家，如何在剧烈的竞争中形成自己独特的品牌优势，将是未来广州酒店业发展所必需正对的问 题。在这样一个热点时期，众多投身酒店业的广州地产商还应加紧补课。

　　华润地产经纪有限公司市场总监唐瑶表示，其实酒店和地产本来就不存在井水不犯河水的局面，何况目前的地产行业 投资已经受到政策的影响。酒店开发和管理是商业房地产界较为专业的类别。如果长期持有，开发商收取稳定回报也是不错的 选择。但对于经营酒店，开发商很清楚其对专业性的要求。于是，与知名品牌的酒店管理公司合作，成为他们的共识。 -

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