“限外”政策下的海外地产资本 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2006年09月13日13:56 新民周刊 | |||||||||
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中国的地产金融发展滞后，房地产融资主要依赖于银行信贷，为了防止过度的信贷造成泡沫，中国政府实施调控新政，房地产历经金融紧缩和土地严控，许多企业为保持资金链的安全有序而寻求拓展新的融资渠道，这就为觊觎已久的海外基金带来了机会。���� 撰稿／王 颖
从以往的政策鼓励，到今天的政策限制，中国房地产行业对海外资金的态度，正随着市场的变化发生微妙的转变。2006年9月5日，一项新的房地产“限外”政策通过国家外汇管理局的官方网站正式对外发布。市场人士认为，这项政策的实施，对境外资金投资内地房地产市场，在一定程度上将起到更强的抑制作用。 在这项名为“关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知”中，进一步提高了外资涉足国内房地产业的进入门槛，《通知》明确规定，今后凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债。“外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。” “‘限外’新政的出台，对市场的影响是肯定的，尤其是对永业这样与外资合作紧密的房地产企业。”上海永业企业(集团)一位负责人对记者说，“随着‘限外’力度不断加大，原先大量的外籍购房人群必然会出现压缩；提高外商的注册资本金，我们作为合作方也要相应地提高出资比例。不过就我们目前与外资合作的项目来说，影响还是相对有限。” 这位负责人告诉记者，早在数年前，全球知名的基金摩根士丹利就以参股发展商的方式，与永业集团在上海地产领域进行合作，先期投入的锦麟天地雅苑已取得圆满成功。之后又联手雷曼兄弟各入股25%，参与投资永业公寓二期项目。 尽管市场对近期国内楼市的走向出现了较大的分歧，政府对房地产市场的调控政策也接连出台，但是环境上的受限似乎并没有彻底阻挡海外资金对国内地产业的热情，外资在国内中心城市的“扫楼行动”也并未因此受挫。有专家认为，这从某种角度来说，表明中国市场的吸引力已经变得足够诱人，海外投资进入国内楼市的目的，已经从单纯的政策吸引转而成为对其经济地位的认同。 海外资本并非一无所长 从现实情况来看，海外资金尤其是大规模基金的存在，的确加剧了中国房地产市场的不稳定性。目前中国资本的投资渠道非常狭窄，而海外基金则不同，它们可以在全球范围内寻找投资目标，一旦对于中国市场判断出现逆转，它们可能会转移战场，而这个过程很可能对国内楼市带来较大的振荡。 据国家统计局相关资料显示，2005年海外机构在中国房地产领域投资34亿美元，占去年房地产总投资额的15%。在中国房地产市场运作不规范、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积高企的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了中国国际收支失衡和人民币升值的压力。 不过在不少专业人士的眼中，游走在国内楼市的海外资金并不是一无所长。上海市“十一五”规划的主要目标是要形成国际经济、金融、贸易和航运中心，加入世贸组织后的中国市场也势必越来越开放。很难想象，一个立足建设国际大都市的城市，是一个没有多少国际资本介入的城市。基于这种前提，海外资本的进入，尤其是摩根士丹利、雷曼兄弟等具有国际影响力的金融资本的进入，一方面显示了它们自身对中国政府的信心及对国内市场开放度的认同，另一方面，也有助于提升整个城市的国际化水准，为推动上海成为国际经济和金融中心产生积极而深远的影响。此外，由于在中国房地产市场的成功投资，海外资本对GDP和各级政府的税收贡献似乎也功不可没。 与海外资金合作，对本土企业来说同样意义重大，在这方面，身处其中的永业集团有着更深切的感触。早在1993年，永业就开始与香港、新加坡等境外资本合作，当时的合作为其留下了良好的历史记录。几年前，永业集团开始将融资对象转向海外投资机构。2003年7月，永业集团与摩根士丹利建立共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目。目前由永业集团控股并即将推出的永业公寓二期项目，也是由摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合永业形成投资组合，从而使该项目成为近阶段住宅项目投资组合国际化程度最高的楼盘之一。依托国际金融资本的影响，永业集团可以在市场竞争中获取较大的品牌优势。 与海外资金合作也带来了开发经营理念和管理方式的创新，推动永业集团不再仅仅局限于单一传统的本土化概念，而逐渐学习从一个国际化的视角去开发项目、控制和把握市场。“这几年我们不断加强在房地产现代服务业方面的学习，提高自身在项目前期管理、工程管理、营销管理方面的水准。”锦麟天地的开发由永业集团负责操作实施，永业公寓二期的项目开发、工程和营销管理也同样由永业全权掌控。在此过程中，也逐渐培养出了一支具有国际视野的专业化的房地产开发经营团队，为永业集团带来了利润以外的重要收获。 此外，与国际金融资本的合作也对提升产品的品质起到了较大的作用。如在锦麟天地项目中，永业集团引进了德国ABBi-bus家居智能系统，提供个性化的灯光设置、灯光和安防装置的远程控制、指纹仪识别和IC卡系统，并在车库配设车辆出入感应系统，省却一般车库进出时架车刷卡的不便。对于这些人性化的配置，市场反响异常热烈，受到业主的一致欢迎。同样，在设备选用上，永业公寓二期项目也进一步提升了科技含量，采用了一系列智能化、节能、环保的配置，同时强调住宅功能的舒适度。在永业与摩根成立战略联盟的时候，摩根房地产基金亚洲总裁兼执行董事TIM GRADE就做过如下评论：“凭借摩根士丹利房地产基金的国际经验以及永业集团的属地化专业水准，我们相信我们向市场提供的将是高品质的产品。” 永业集团的负责人对记者说，在项目合作过程中，外方相关人员提出了许多建设性意见。由于合作的项目均为中高档住宅，摩根、雷曼依据它们以往经验，在环保和智能化方面给出了许多好建议。“合作使我们接触到国际上新的理念，使我们对原先不以为意的一些问题，比如环保、节能等方面，都变得更为重视。作为一家国内的房地产企业，通过与海外资本的合作，无论从开发理念、产品的品质，还是自身的管理能力，都得到了很大的提升。” 外资投资力度不减 9月中旬，位于上海徐家汇路蒙自路的永业公寓二期开盘在即，摩根与雷曼两大国际基金两年前的资金投入，开始进入到收获期。永业公寓二期的建筑面积达10万平方米左右，首批推出约2万平方米、100多套住房。根据对这一楼盘目前周边在售项目的价格分析，业内人士估计永业公寓二期的均价将不低于22000元／平方米。两家基金也将由此获得满意的投资回报。 从与永业集团合作的海外资本来看，今年以来外资的投资力度并未出现明显的减弱。今年4月，摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼·卡尔斯Sony Kalsi在东京公开表示，今年将在中国追加30亿美元投资。加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元，并且，他还表示投资重点也将从日本转移至“世界上发展最快的国家中国”。 加入世贸组织之后的市场条件，推动我们以更开放、更长远的角度去看待海外基金进入国内地产业这一现象。正如国务院副总理吴仪在9月7日于厦门主持2006跨国公司座谈会时所指出的：“过去27年，中国经济实现持续快速健康发展得益于不断扩大对外开放和深化改革，也得益于利用外资。”并明确表示：“中国将坚持对外开放不动摇，进一步扩大对外开放，更加积极有效地吸收外资。国际投资所承载的各种竞争力和效益，形成的有效资本和技术创新能力，造就的高素质人才，带来的市场和就业机会，仍将对中国调整经济结构、转变经济增长方式，以及建设和谐社会起到非常重要的作用。″这或许对我们谈论海外地产资本提供了一个更为广阔的视角。- 相关专题：新民周刊 |
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