来自南京市的实证研究:业主维权与城市社区治理

　　2006“调研中国”南京师范大学团队调研报告节选一

　　南京师范大学团队成员：郭启明 郭威 刘巍 范晓州 张明康 徐迎迎 罗玉婷

　　指导老师：白友涛

　　一、研究背景、意义和目的

　　改革开放以来，我国城市社区的治理，由居委会单独管理的模式向多种管理模式转变，业主、物业公司、业主委员会等都参与到城市社区治理中来。在新式小区迅速扩张的同时，大量物业纠纷产生，开发商、物业公司、政府相关部门、业主以及业主委员会各方矛盾突出，甚至各种由此产生的恶性刑事案件层出不穷，严重影响社会安定和社区治理。业主维权与社区治理成为城市社会中一个重要的社会问题。

　　在已有的研究中，大多数停留在对业主维权行动的分析上，对业主维权与社区治理的关系并没有进行分析。业主维权对于社区治理究竟会产生什么样的影响？是怎样产生影响的？这些都值得去深究。在维权事件产生以后，怎样使得维权对于社区治理的影响朝着积极的方向发展，特别是对于怎样合法有效进行维权行动，达到社区治理的和谐状态，这些都很有必要去深入研究。

　　南京作为华东地区的核心城市之一，近年来在

　　此次调查研究目的在于：通过实地调研，收集有关业主维权和城市社区治理的一手资料；对业主维权与社区治理涉及到的业主、业主委员会、政府、物业公司和开发商进行利益集团的分析；探求业主维权与城市社区治理的相关关系：并且寻找通过业主维权来促进社区治理的可行性措施；此外，我们也会调查研究业主委员会的成立、运行和监督机制；分析社区网络平台在业主维权和社区治理中作用；还试图从宏观的层面来看业主维权与城市社区治理中出现的问题，提出一些新的观点。

　　二、研究方法和经过

　　此次调研采用的是典型社区个案的研究，采用定性和定量相结合的方法，以深度访谈为主，同时发放有关问卷，进行统计分析。2006年4月—7月，文献回顾和前期准备工作；7月3日—26日，正式实地调研；8月—9月，资料的汇集与整理；9月—10月撰写主题报告和分报告。

　　我们典型调查的五个社区，分别是雨花台区的阅城国际，江宁区的海明珠花园，鼓楼区的长阳花园，鼓楼区的世纪花园，下关区的清江花苑。这些社区的具体情况，请参阅五个分报告。阅城国际是南京市维权成功的典型，是整个南京市甚至是江苏省具有历史性意义的案例。研究它成功的原因，以及分析维权事件对社区治理所产生的积极影响，具有很强的代表意义。(参见分报告)

　　在众多的业主维权当中，业主委员会起到了很大的作用，而在社区的治理中当然也离不开业主委员会。但业主委员会本身应怎样有效的建立、运行和监督是一个亟需解决的问题。海明珠花园给我们提供了这方面问题的实际案例。(参见分报告)

　　长阳花园发生一系列的维权事件，特别是原本单纯的业主与物业的矛盾，转化成了业主与业委会、业主与业主的巨大而又复杂的矛盾。这是因为维权事件处理不当而造成的社区治理的负面影响。(请参见分报告)

　　业主维权运动的兴起和各种各样社区治理问题的产生，是有一定的历史因素和社会背景的，由“单位人”向“社区人”的转型就是我们要把握的一个宏观概念，因此为了更好的了解这个问题，我们选取了世纪花园作为典型的研究个案。从社会转型和社区功能转变的角度，来看待社区治理的问题。(参见分报告)

　　要了解业主维权与社区治理的相关关系，我们就应该全面的分析业主维权的各种类型。如果说阅城国际是业主向开发商维权的典型，长阳花园是业主向业主委员会维权的典型，那么我们调研的清江花苑就是业主向政府维权的典型(参见分报告五)。五个典型案例涵盖了业主维权的不同类型，维权成败的两种结果和业主维权事件对于社区治理的不同影响。

　　此次调研，深度访谈的业主有13人，业主委员会主任和委员7人，居委会书记和主任5人，物业公司经理9人，还有记者、法官、律师，社区的保安和其他工作人员等。走访的单位有：南京市雨花台区人民法院、南京市格菲律师事务所、南京市房产管理局、南京市物业管理办公室、南京市江宁区房产管理局、南京市鼓楼区房产管理局、南京市玄武区房产管理局、南京市江宁区东山街道办事处、南京市鼓楼区江东街道长阳花园社区居民委员会、南京市江宁区东山街道外港社区居委会、世纪花园社区居民委员会、南京海华物业有限公司、南京市雨田物业有限公司、南京市长发物业有限公司、育才公寓、长江之家、成贤公寓、阅城国际、长阳花园、清江花苑、海明珠花园、世纪花园。

　　问卷采用小额随机抽样的方法，对调研的各个社区随机抽取22份，上门发放有关问卷，接受问卷调查的业主在家填写，调研队员在外等候回收。共发放问卷110份，回收109份，其中废卷9份，有效问卷100份。问卷的问题主要针对业主的基本情况和态度，从回收统计的情况来看，基本上达到了我们问卷调查的目的。

　　三、对业主维权中与社区治理涉及利益各方的分析

　　城市社区中出现的各种纠纷，究其根本是由于利益的冲突与矛盾所引起的，所以要把各种关于社区中的纠纷梳理清楚，探求社区治理的有效途径，首先就必须将矛盾各方的利益诉求分析清楚。就一般的意义来看，社区中的利益主体有这样几个方面：业主，物业公司和开发商，政府有关部门，业主委员会。而在调研过程中，我们发现媒体作为一个特殊的力量也在影响着社区的建设和发展，因此在这里，我们也把媒体作为一支单独的个体提出来进行分析。

　　1、业主

　　城市社区的业主是一个很有意思的群体，从单个来看，他们各自有着稳定的职业，有着一定的经济来源和社会地位，他们是这个社会的中坚力量。不过地位是相对的。随着调研的深入，我们越来越深刻的感受到，业主们的困境和无助，他们正在成为一个新的“弱势群体”，或者至少是一个“劣势群体”。这种劣势，是因为他们所面对的利益集团过于强势而造成的。在我们所回收的问卷中，对于问题“您认为现在业主维权的难易程度”，有24%选择“一般”，46%选择“不容易”，还有16%选择“很难”。

　　“开发商是一种强势地位，我们的信息都是不对称的，论社会资源人力物力财力，我们业主和开发商都是无法相比的。”(我们对业主F先生的访谈记录)

　　在调研中，一位业主对我们一再强调。从表面上看，业主是消费者，物业公司和开发商是商家，双方应该是一种自由、平等的关系。但事实上并非这么简单，大多数现实的情况是，当房子出现问题，也就是说开发商负有责任时，业主合理的要求往往不能得到满足。物业公司出现问题时，业主也并不是像《物业管理条例》的规定那样能够更换物业。在利益受损的情况下，却不能依法维护自身的利益。我们认为，业主们的劣势有这样一些方面。

　　首先，信息不对称。物业公司和开发商是相关领域的专家，对于这方面的问题和相关政策十分熟悉。而业主来自各行各业，对于大多数业主来说，关于物业房产的问题都没有太多的了解，甚至在很多情况下，自己的利益被侵害却并不知情。在我们所回收的问卷中，在问题“如果您认为业主维权较难，请选择”，有33%人选择“业主对于自身权利与义务缺乏了解，相关知识缺乏”。

　　第二、缺乏有效的组织，是业主维权难的一个重要因素。“集体行动的困境”，这是美国著名教授奥尔森做出的解释。简单来说，社区中肯定有一些是关系到公共利益的问题，如果问题得到解决，这种收益是公共性的，也就说整个社区中的成员都会共同而且均等的分享他，不管是否为之付出了一定的成本。而那个为之付出成本的成员并不会有额外的受益。于是，从成本与收益关系考虑，大家都不愿意当那个“付出成本者”，而只愿意充当单纯的受益者。这种“搭便车”的人越多，业主组织起来也就越难。

　　第三、维权成本过大。在采取一定的行动之前，业主们也会有成本的考虑。一方面，业主们自己有正常的工作和家庭，没有那么多的精力和时间从事维权。

　　“你像我，在学校里上课。还有自己的研究，根本没有精力去应付社区里面的事情”。(我们对业主C先生的访谈记录)

　　“我自己是一个法官，但要是我买了什么假东西肯定不会去维权。在中国维权太困难，维权的成本太高了。”(我们对z法官的访谈纪录)

　　另一方面，自己损失的，单个来说可能是几千、几万，但是如果一旦坚定的选择维权，耗费的时间和精力还有资金，很可能要大于原本的损失，而且这种损失不见得就一定会有挽回的余地。

　　最后是资源的悬殊差距。开发商在财力上的优势是业主无可比拟的，很多情况下，单纯的财力又会与其他资源进行交换，换取的有时候是政府的照顾和保护，有时候是黑社会性质的暴力镇压。形象一点地说，开发商和物业在黑白两道，都要比业主们“吃得开”的多。

　　尽管业主们处于劣势的地位，但并不是说他们就没有了维权的斗志，相反，业主们为了自己的切身利益奋起反击，全国各地才兴起了轰轰烈烈的维权运动。在我们所回收统计的问卷中，有64%的业主表示，当遇到自己的权益被侵害的情况时，会“看情况，如果不严重就算了，严重就要维护”，还有28%的业主表示“无论大小，都要维护自身的合法权益。”

　　对于大多数业主而言，房子几乎是他们倾其所有，甚至是负债才获得的最大的一笔私人财产，在这样一种情况下，维权意识也就要相对强烈一些。同时，居住的业主们大多受到过良好的教育，对于他们中的部分来说，维权意识比较强，有时候维权的目的甚至超脱了物质层面，对于他们中的部分来说，维权是一场尊严的保卫战。

　　“我们感觉到，我们严重的感觉到，我们没有得到开发商应有的尊重。就买房子而言，不管你有多大，哪怕你是世界500强，我只是一个普普通通的老百姓消费者，就契约关系而言，我们是平等的。而在整个过程当中，我们体会不到这种平等和尊严的对待。对业主的尊重，最起码的你要认真的确实的履行合同上的应尽的义务。你不完全履行的你的义务我就认为你没有尊重我，我们不仅维护我们的权益，也维护了我们应有的尊严。”(我们对业主F先生的访谈记录)

　　地位处于劣势，但却又要不得不为自己的利益站出来，业主的境遇大多就是这样的无奈，这样的例子在调研中遇到的太多了。

　　2、物业公司和开发商

　　毫无疑问，物业公司和开发商是以盈利为目的的。在一般的情况下，物业和开发商似乎便成了侵害集团的代名词，在实地调研之初我们也不可避免的带有了这种主观的倾向。从目前的情况来看，作为物业公司和开发商一方，特别是开发商，确实有着一定的强势地位。(在前面的分析中已经有了一个结论，在这里也就不再复述)对于开发商来讲，作为一个以营利为目的企业，为了其自身的利益最大化，有时会做出侵害业主利益的行为，由于实力的巨大悬殊，业主面对开发商往往是毫无办法。而开发商凭借其巨大的经济优势和复杂的社会背景，往往也会恃强凌弱，侵害业主利益。

　　开发商的强势是绝对的，但对于物业公司来说，情况就要复杂得多。在实地调研以前，因为接触了太多的相关研究和新闻报道，已经带有了对于物业公司的一种偏见，但实地的调研改变了这一偏见。我们发现，在某些情况下，物业公司也是有着自身的“难言之隐”的。在许多物业纠纷中，物业公司是确实负有一定责任。但并不是说，只要发生物业纠纷，就要把帽子扣在物业公司的头上。

　　“物业公司是一个服务性质的企业,业主们众口难调，所以有一些情况我们也很尴尬，你比如说，我们小区有东门。在东门附近的业主就要求封闭，因为这样较少了人流量就更加安全，而其他业主就要求开启东门，这样方便他们出行。我们怎么做，都会得罪一方，于是得罪的那些业主就要求更换物业。还有就是，现在有的业主对于自身的权益了解的不是很清楚，以为只要交了物管费，什么事情都要物业公司来负责，房子出了质量问题，这是开发商的责任，有些业主也不分青红皂白，也要求我们负责。再比如，有些业主为了防盗和自身的需要，违背合同的规定，私自改变建筑外观，作为物业公司肯定要阻止行为，结果业主就非常不满，或者不交物业费，甚至要炒物业。” (我们对物业公司z经理的访谈记录)

　　另外，值得一提的是，由于在法律上，业主委员会可以代表业主解聘物业公司。在实地调研中，我们就遇到了这样的一种情况，有的业主委员会有着自己单独的利益需求， 以解聘物业为要挟来获得不正当的利益。所以，物业公司有时候还得首先满足这些业委们的要求。

　　“其实在目前来看，据我了解，不只是南京，就是全国也是这样。物业公司私底下给业委会好处，已经成为了普遍现象。我们之前也这么做过，这次业委会这么急着要炒我们，就是因为我们没有满足他们的额外要求。他们开会要到星级酒店，要续约的一个主要条件是要每年交给业委会一万元“创收款”。(我们对物业公司L女士的访谈记录)

　　面对这样的“潜规则”，物业公司也是敢怒不敢言。出现物业公司向业主维权、物业公司告业委会的情况，也就不足为奇了。

　　3、政府

　　一般来说，政府是代表人民利益的，也是为人民群众所服务的。但是，现在的有些地方政府或有些职能部门，已经有了自己的利益需求，也成为了一个单独的利益主体。有的是为了政绩或形象工程，有的是为了房地产行业获得巨大的经济效应，或者充当起了开发商的保护伞，或者直接侵犯业主的利益。在我们所调研的社区中，清江花苑就是一个典型的案例。

　　“我认为在特定的国情下，我们不可能完全按照现代法治国家的标准来维护个人的权利，中国的文化传统和过去几十年来一直强调的政治理念也与西方的价值观存在差异，但这并不意味着政府可以胡作非为，可以对自己的决策失误不承担责任。当然城市规划建设是一个复杂的问题，人非圣贤，出现一些失误和问题在所难免，但是，面对事实死要面子拒不认错，或者口头上敷衍，实际上却把自己失误的代价强行转嫁到无辜百姓身上，这不是人民政府的应有做法，不仅不能提高执政能力，反而更加损害政府的威信。”(我们对Z教授的访谈纪录)

　　此外，我们所调研的阅城国际，也从另外一个侧面向我们反映了这个问题。

　　“政府的各个行政部门没有发挥自己的作用，造成我们的房地产行业形成这样混乱的局面，以至于现在有很多问题没有办法解决，只能靠法律靠打官司来解决。打个比方，你现在去马路上的小店，买了包烟，是假的。你只要投诉，烟草管理局就会过来管你这个事情，工商部门也会管。但你买一套房子，这套房子不符合相关法律规定的标准，你向国家有关部门投诉，没有人管。为什么呢？因为，1 现在法律制度还不是很完善，管房地产的行政部门也多，有十几个甚至几十个。管理的部门多了，大家管，大家都不管。职责不明确。” (我们对业主F先生的访谈记录)

　　同时主审此案的法官也向我们透露：

　　“审这个案子，我们法院的压力也相当大。因为开发商就是区政府的下属企业，如果开发商要赔100万，区政府是要出40万的。区里对我们的判决也是相当的恼火，权衡利弊，我们还是要为老百姓考虑的更多一点，毕竟他们是劣势。但现在案子这样判下来，我自己也不知道会有一个什么样的结果，至少评优、先进什么的是没指望了。”

　　在很多情况下，开发商和物业公司的强势地位，并不是单纯的因为他们是一个商家，而是因为他们是有背景的商家。值得一提的是，业主们对于政府部门目前在业主维权中的表现是不太满意的。在我们回收的问卷中，在问题“如果您认为业主维权较难，请选择原因。”有51%的业主选择“政府有关部门没有充分重视此类问题，缺乏管理与监督。”

　　在许多问题的处理上，如果政府能够保证其公平公正，监督监管到位的话，业主们的维权道路也就不会那么艰辛了。

　　4、业主委员会

　　根据2006年2月1日起施行的《南京市物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。业主委员会是要代表业主利益的，但是我们所接触到的却往往不是这样。业主委员会有时候并不能代表业主的利益，甚至成了业主利益的侵害者。于是一些小区闹起了“革命”，在长阳花园，业主们要革“业委会的命”。在海明珠，物业公司把业委会告上了法庭。原本为了促进社区矛盾解决而成立的业委会，现在反而成了矛盾和纠纷的源头，这引起了我们的极大兴趣和深入的思考。

　　监督机制的不完善是业委会变质的症结所在。按照《南京市物业管理条例》规定，业主大会做出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会做出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案等，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。但就是这个二分之一以上通过和三分之二以上通过，在具体的实际操作过程当中的困难是十分巨大的。召开业主大会成了一件很困难的事情，在我们统计的问卷中，在问题“您参加过小区的业主大会吗？”，有71%选择没有，在没有的原因中，又有40%选择没有召开过这种大会，有30%选择当时并不知道有这样的大会。

　　据我们调查，大多数业委会通过上门发放选票的方式解决开会投票的问题，这样就产生了一个问题，这些发放、回收、统计选票成了一个很容易暗箱操作的环节。

　　“我们一栋楼有12户业主，我楼上的邻居和我们家投的都是反对票，结果一统计出来，冒出了11票同意。你说这样的投票还合法吗？还有效吗？”(我们对业主W先生的访谈纪录)

　　另外，我们还遇到了一件很有意思的事情，这也体现了发放问卷、“民主”解决问题的弊端。

　　“只要是发放的问卷或选票都填同意。业主委员会发放是否同意业委会的留任，业主填同意。罢免业委会的发放问卷时候同意罢免业委会，业主也填同意。这就出现了同意业委会留任的比例超过了2/3，同意罢免业委会的比例也超过了2/3的情况。业委会的支持者说他们的票是合法的，罢免业委会的也说他们的票是合法的。闹得快要打起来了。”(我们对业主C女士的访谈)

　　业委会拥有巨大的权利，一个小区物业的去留，很大程度上要看这个物业与业委会的关系上。于是，物业给业委会好处成了社区的“潜规则”，许多业委会也经受不住诱惑，自身变质腐败。此外，小区里停车场和广告牌的收益，动辄几百万的维修基金，业委会都有动用的权利。

　　业委会之所以变质，究其原因有很多。从制度上来看是监督机制的不完善。同时目前的《物业管理条例》在实际操作中也有许多困难。业委会的权利过大，难以抵制强大的诱惑，依靠的却只能是业委们的道德自律。但我们认为，最根本的，还是业主们的参与程度不够，民主意识不强，如果大家都来关心关注小区的公共事务，监督业委会的工作，还会出现侵害业主利益的业主委员会吗？还会出现“难以罢免的业委会”吗？

　　5、媒体

　　在一个完整的社会系统里，媒体强大的舆论监督作用是不可低估的。就业主维权与城市社区治理来讲，也是同样如此。在很大程度上，媒体在这方面的报道和作用是正向的，对于提升业主们的维权意识，维护业主们的权益，促进社区的和谐发展都起到了积极的作用。比如我们所调查的阅城国际，经众多媒体报道，在整个南京甚至是江苏省备受关注，

　　“现在媒体对这个事情报道比较多，可以说是许多南京的业主都关注着这个案子的发展，在强大的舆论监督面前，我们的压力也很大。”(我们对Z法官的访谈记录)

　　可以这样说，阅城国际的维权胜利，离不开媒体的宣传和报道。在另外一个社区，海明珠花园。物业公司也是通过媒体，才爆出业委会黑幕的新闻，在广大小区业主中形成了强烈的反响，对于改选出一个公正廉洁的业委会，起到了积极的作用。

　　这样的例子和情况还有很多。我们不断体会到，在众多的媒体报道之中，物业公司和开发商成了口诛笔伐的对象，以至于只要出现了物业纠纷和矛盾，就总会把矛头指向物业公司和开发商。我们并不否认，在大多数情况下，开发商和物业公司是强势的，责任或者说过错方在他们一边。但我们认为，在某些具体的案例中，业主们也应该承担自己的责任。权力和义务是同时存在的，如果只强调权利，不承担义务，那么肯定就会侵害他方的利益。媒体的报道是具有舆论导向和示范效应的。如果过分强调业主们维权的事实，而不去引导业主们应该如何来合情合法合理的维权，那么很可能会造成业主们的心态问题。

　　“我在这里有一个担心，这次维权的胜利不见得对于阅城是个好事情，媒体的过多报道，小区业主的胜利，很可能让这些业主们维权意识过浓，有事没事找物业的麻烦，鸡蛋里挑骨头。态度上，以为自己是业主，是上帝，从而造成一种新的不平衡。这些业主们不会站在小区的环境，社会稳定的高度来考虑问题，他们唯一的目的，就是获得眼前的利益。这跟我们法官和你们搞研究的人是有很大区别的。”(我们对Z法官的访谈记录)

　　所以，媒体在报道和宣传的时候，要保持着一种理性客观的态度，不要因为主观的倾向而做出是非判断。同时，媒体也要强调，业主一方面要维护自身权益，同时也要承担自身的义务和责任。只有这样，业主维权和社区建设都才会朝良性的方向发展。

　　6、总结：要“合”才能“和”

　　业主、物业公司和开发商、业主委员会、政府，如果从“分”的角度来看，各方都会因为各自追求的利益而水火不相容。但是从“合”的角度来看，各方却是有共同的利益出发点的。

　　对于业主来说，最大的目的便是安居乐业，谁不想住在一个安定和谐的社区环境当中？业主委员会本身也是业主，也住在小区里，当然也希望住得安稳。而开发商不会只经营一个楼盘，对于一个商家来说，名誉是一个无形的财产，所以把开发的楼盘做好，做成品牌也是开发商的一个目标，谁都不希望自己的楼盘出什么事情，谁都希望自己的房子好卖。构建一个和谐的社区环境，对于开发商来说，也是有百利而无一害的。物业公司的收入要靠物业费，如果一个社区混乱的话，交物业费的业主比例也就会大大减少，到时候就算业主们不炒物业，物业也会因为经营不善而退出。因此，对于物业来说，只有搞好工作收齐物业费才是长远之计。对于政府来说，维护社会的稳定是其职能所在，建设一个和谐的摄取人文环境当然是党和政府的目标。

　　任何一方利益的扩大，势必会损害其他方的利益。只有各方的利益保持在一个“衡”的状态下，少一些“分”，多一些“合”，会有一个“和”的社区人文环境。这也是我们分析各个利益集团的目的所在。

　　四、社区治理模式的变迁

　　与传统的“管理”不同，社区治理是指在一定的地域范围内由政府与社区自治组织、非营利非政府组织、辖区单位以及社区居民共同管理社区公共事务、推进社区持续和谐发展的活动。治理更加强调参与主体的多元性。内容包括社区服务、社区环境、社区治安、社区自治、社区文化体育卫生及完善的社区组织体系等多个方面。

　　一般认为，按照社区治理主体的参与力量大小，社区治理的模式可以分为三种：行政型、混合型、自治型。行政型的社区治理模式，顾名思义，强调政府的行政管理，社区治理的主体是政府，社区内的治理结构是垂直的上下级关系。混合型治理模式，是行政型与自治型模式的一个过渡，在混合型治理模式中，治理主体由单一走向多元，除了政府外，居民、各种社区自治组织、包括物业公司等企业也参与到社区的治理工作当中来。社区的治理结构也从单一的垂直关系，向横向发展，并逐步构筑成一个网状结构。自治型治理模式更加强调自治概念，治理的主体是居民和各种形式的社区自治组织，政府起到的仅仅是服务的作用，而社区居民和自治组织才是社区事务的管理者和决策者。

　　在现代商业化气息很浓的中国城市中，行政型模式正在逐渐淡出，社区治理的模式主要是正在从行政型向自治型转变的混合型模式和商业气息浓厚的自治型模式。而我们的调查也选择了恰好选择了这两种模式的典型，可以明显看出，自治型模式是整个城市社区治理模式发展的方向。居民小区也从过去的“管理”发展到现在的“治理”。当然，治理不同于管理，治理更强调的是业主自治，是一种由法律保障，业主参与并使社区达到民主状态的一种手段。

　　而我国城市社区治理的变迁也正是按照这样的一个顺序发展的。物业纠纷和社区治理的问题在这几年特别突出，这自然有其自身特殊的历史背景。在调研过程中，我们也感受到了社会转型下的社区治理模式的变迁，不同的社区治理模式自然而然引起了我们的一个比较，并且从社会的变迁来看待不同社区治理模式下的种种问题。“单位制”的变迁就是社区治理模式经由行政走向自治的代表。在这里，我们就来看一看在单位制的变迁过程中，对于社区治理所带来的一些启发。

　　在“单位制”时期的社会环境中，国家对于社会的整合和控制，不是直接通过一个个单独的社会成员，而是一个个具体的单位。单位成了中国社会的基本组织单位，个人对于单位就有极强的依赖性和服从性。在那个时期里，个人的升迁、调动、子女的入学、医疗和养老保险，全部要靠单位来解决。在这种体制下，住房作为一种福利，也要由单位来统一调度和分配。一般来说，单位的个人会被组织生活在同一个社区之中，社区的管理也自然由单位来负责。生活在单位的社区中，大家都是单位职工，平时一起工作，闲事一起娱乐，各自相对熟悉，关系也十分融洽。

　　“大家都是熟人，有些问题也就不好提出来，相互理解忍让一下也就算了。就算出现什么大的矛盾，如果单位领导出面的话，一般也会妥善的解决。所以在我们社区里，事情也就不像外面的社区里那么多。我这个业委会主任也很轻松。”(我们对业委会主任Z先生作的访谈记录)

　　社区环境中，许多问题和矛盾也就被掩盖起来。虽然长期以来的单位生活，对于中国的政治经济生活起了重要的作用。但单位制毕竟是特定的历史时期的产物，随着社会经济的发展，单位制所带来的弊端也日益突出。一方面，单位社区过于强调行政管理，抑制了社区各种其他产业比如服务业的发展，社区的分化也在很大程度上被抑制，单位社区很难称得上一个真正意义上的现代社区，更大程度上只是一个共同生活的空间而已 。而另一方面，单位人对于单位组织的依赖和服从是有条件的。单位组织能够满足个人的多少需求，决定了个人对于单位的依赖和服从的程度。在计划经济的体制下资源相对有限，个人并没有多少选择的空间。随着经济的发展和社会的进步，单位对于资源的拥有和调控能力大大降低，单位不再能够充分满足个人的需求，而个人也不再只有通过单位获得资源的唯一途径。住宅商品化和社区的多元化成为了改革发展的必然潮流。

　　但是，“单位社会”的终结，决不是几条行政命令所能够解决的。传统的单位社区在走向解体，而现代意义上的新型社区却没有完全建立起来。于是在新与旧、传统与现代的衔接上，出现了“断裂”。

　　“远亲不如近邻”这句俗语在在现代的社区里被颠覆。社区的业主来自五湖四海各行各业，异质性十分强。成千上万的人虽然居住生活近在咫尺，却连见面点头之交都没有。

　　“我们社区说实话，要不是因为维权的事情，很可能住了几年都不知道是楼上楼下的邻居。开个玩笑，还真得感谢开发商。” (我们对业主G女士的访谈记录)

　　现代的社区更像是一个陌生人的社会，这使得每个业主保持着高度的警惕和戒备。在实地的调研过程中，我们对此深有体会。在我们发放有关问卷的时候，面对的往往是几道防盗门。大多数业主们或者从“猫眼”里打量着我们，或者干脆不加理会。他们的冷漠表情就像铁门一样，厚重而又冰冷。费孝通在《乡土中国》里曾这样写道：“中国的传统社会就像是一个熟悉的社会，没有陌生人的社会。我们大家是熟人，打个招呼就是了，还用得着多说？乡土社会就从熟悉里得到信任。而现代社会是个陌生人组成的社会，各人不知道各人的底细。所以得讲个明白，还要怕口说无凭，还要画个押、签个字，这样才发生了法律。”

　　尽管由行政走向自治是社区治理模式发展的趋势，但是我们必须看到在这其中产生的许多问题。在很多情况下，我们还没有建立起现代的，却把传统的就已经抛之脑后。就我们的居住环境来讲，回到“单位制”的时代已经是不可能，农村里的“熟人社会”本身也在发生着变化，但是，都市社区的居民之间，就只能是这样的冷漠和孤立吗？在我们来看，不管是怎样的一种社区治理模式，不管是居民还是业主，人与人之间的友好和睦相处，才是最重要的。

　　五、 业主维权与城市社区治理的相关关系

　　业主维权与城市社区治理的存在着怎样的相关关系？业主维权是怎样对社区治理产生影响的？这始终是我们的调研中探究的一个重要问题。

　　首先，社区治理的最佳状态是业主，业主委员会，政府，物业公司和开发商处于一种相对和谐的状态。业主维权产生以后会对于他们各方之间的关系产生巨大影响，当这种影响是正面的时候，便会使社区治理朝着积极的方向发展，反之这种影响是负面的时候，就会使社区治理朝着消极的方向发展。业主维权事件的产生和发展就是通过影响社区治理主体之间的关系来对社区治理产生影响的。

　　从这一点来看，我们认为：业主维权与社区治理的关系是不确定的。因为，业主维权对于社区治理主体之间关系的影响是不确定的。这个结论，来自于我们经过实地调研后的思考。

　　在阅城国际这个案例当中，开发商违背合同规定，侵害了广大业主的利益。业主们采用的是集体上诉的行为，并最终赢得了胜利。在这个过程中，业主由于有共同的利益需求，热心的业主组织联系，维权精英在背后出谋划，其他受害业主积极参与，同时利用小区的网络讨论版对于小区事务进行交流。有些业主为了更好的联系，甚至自费印制“致邻居的一封信”。

　　尊敬的阅城国际的邻居：

　　您好！本人是悠然园24幢您的邻居。目前我们得知，阅城国际的开发商——江东房地产开发公司在2005年11月8日方符合交房条件，即在该日取得竣工验收备案表，而在此之前采用隐瞒的办法骗得部分业主收房。现有93位拒绝收房的业主向雨花台区人民法院提起诉讼，一审判决被告江东房地产开发公司向以上业主给予每天万分之三的赔偿，共计110多万元。经向原告代理律师咨询，在2005年11月8日前收房的业主也可通过法律程序获得相应的赔偿。为此，我们向您提供以上信息，并向有意通过法律途径维护自己合法权益的邻居发出倡议，联合起来，聘请律师，向开发商讨取公道，获得合理赔偿。有意者请与我们联系，手机138xxxx904高女士，135xxxx0361韩先生。电子信箱：Hxxnj@sina.com

　　最后祝您在阅城国际生活安康幸福！

　　维权事件的产生，成为改善业主之间关系的一个契机。而广大业主也利用这个契机，使得这个现代小区的人际关系十分融洽。业主们的联系也开始不仅仅局限于维权事务当中，进行各种各样丰富的社区活动，比如篮球赛、集体旅游等等。物业公司也从这个案子当中看到了业主们的强大与力量，积极主动地改善与业主们的关系，尽力做好本职工作。

　　所有这些，都使得维权事件朝着良性的方向发展，改善了业主之间的关系，也改善了业主与物业的关系，从而也给社区治理带来了积极的影响。

　　但是，并不是所有的维权事件都会给社区治理带来良性结果。我们调研的长阳花园便是另外一种情况。因为在一系列维权问题上的分歧，业委会与业主之间矛盾激烈，业主们也形成了支持和罢免两派，一时间闹得不可开交，小区也陷入了混乱的境地。

　　同样都发生了业主的维权事件，但是却产生了不同的两种结果。一种不仅维权成功，还改善了社区治理各个主体之间的关系，使得社区治理朝着良性的方向发展。而另一个则走向反面，不仅权益迟迟得不到维护，各个主体之间的关系也走向恶化，维权事件的产生和发展给社区治理带来巨大的负面影响。

　　因此，我们认为不能简单地用“促进”或者是“妨害”来概括业主维权对于社区治理的影响，业主维权对于社区治理的影响是通过对于各个社区治理主体关系体现的，当这种关系得到改善时，影响是正面的，关系恶化时，影响就是负面的。

　　六、可操作化的措施建议

　　分析得知，业主维权本身与社区治理的相关关系由于中间变量的不确定性而难以确定。这其中的变量包括：是否有有效公正的维权组织、是否有精英的加入、业主是否积极参与、维权方式是否得当、信息渠道是否公开透明等等。只有这些变量确定下来，才能确定其对主体关系的影响，从而真正的确定业主维权对于城市社区治理的相关关系。从前面的分析中，我们已经提到业主维权涉及到的利益各方同时也是社区治理的主体。而业主、业主委员会、物业公司和开发商、政府，他们之间是一种利益博弈的关系，那么在发生维权事件后，怎样处理好各方之间的利益关系，也就成为了影响社区治理的关键。

　　虽然二者关系是不确定的，但是我们能够通过对于中间变量的控制来达到目的，也就是说研究如何使业主维权事件产生以后对于社区治理产生积极的影响，从而使业主维权事件促进社区的和谐发展。为此我们有一些可以操作化的提议。

　　1、建立有效公正的维权组织：“闲人政治 + 智囊团”

　　正因为业主们是一个个单独的个体，而面对的往往是公共利益的侵害，这就需要一个机构将维权组织起来，目前最佳的组织就是业主委员会。

　　《南京市物业管理条例》规定：入选业主委员会的成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；(二)遵守国家有关法律、法规；(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(五)具有一定的组织能力；(六)具备必要的工作时间。

　　业委会很重要，关于业委会的人选问题更重要，因为如果业委会的成立不规范的话，很可能会给后来小区的发展留下隐患，甚至出现业委会变质腐败的情况。我们认为，业委会的成立和操作，简而言之就是“闲人政治”+“智囊团”。所谓“闲人政治”是指业委会的委员们，最好是那些退休的老干部。因为他们有充足的精力和时间来从事小区的工作，而这一点，往往是非常重要的，从我们调研的情况来看，很多业委会有名无实，往往是因为委员们都有自己的工作，而无暇顾及小区的公共事务。在我们所作的问卷统计中，53%表示不愿意成为业委会的委员，其中有70%的业主是因为没有时间和精力。

　　在以往的研究和报道中，学者和媒体总是强调“精英政治”在小区的重要性，他们认为有这些掌握了一定社会资源的社会精英的强力领导，更能影响小区公共事务。我们认为，社会精英并不等于道德精英，有时候这些所谓的“社会精英”们，并不能站在一个公正客观的立场上，因为他们更懂得这个社会的运行机制，了解业委会在成立和监督机制上的漏洞，很可能做出侵害业主利益的事情，而且他们还得利用各种手段去掩盖事实的真相。这样说也并不是没有根据的，我们所调查的一个社区的业委会成员中，有人

　　我们认为“闲人政治”最重要的，一方面是他们有充足的时间从事小区公共事务，另一方面是，腐败的可能性比“精英政治”小，即使出现了，及时发现和减少损失的可能性更大。但是，小区的公共事务毕竟是一件很复杂的事情，需要各种各样的专业知识，还要丰富的社会资源。在这一点上，“闲人政治”确实存在不足，所以我们提出了外加“智囊团”的设想。也就是说，让小区里的法律、管理、经济等行业的专业人士充当顾问的角色，为小区的公共事务处出谋划策。有效的利用它们的知识才能和社会资源。

　　“闲人政治”+“智囊团”，一方面使得有大量空余时间又热心公益事业的退休干部从事管理，减少业委会腐败的风险和操作成本，另一方面，也利用了社区各行业精英的知识才能和社会资源，但并不会过多的分散他们的精力和时间。

　　2、有效的动员：“小区是我家，维权靠大家”

　　有了组织，接下来就是动员。小区的事情是并不只是这些维权组织成员的事情，而是所有业主的事情。在我们看来，再好的维权组织没有广大业主的参与和支持，也是“巧妇难为无米之炊”。怎样有效的使广大业主们关心关注小区的公共事务，这甚至比维权本身更充满挑战和意义。有人认为在一个社区里，有10%的人是积极分子，有30%持观望态度，60%是毫不关心。我们认为，目前社区里业主参与程度缺乏，与我国国民公民意识和政治素质偏低这一背景有很大关系，所以要提高社区业主的参与意识，也就显得任重而道远。我们认为可以采用这样一些方法：

　　1)、加大舆论宣传，增强业主维权意识

　　我们调查发现，业主对于小区公共事务的关注与否，与自己的切身利益极为相关。

　　“你像我，原本对于小区的事情并不关心。自从自己丢了

　　因此，我们认为，要让业主们关心小区的公共事务，积极参加社区建设，首先就是要让大家都明确一点，小区的事情关系到每一个业主的利益，只有大家都来关心，利益才会有效的维护。

　　2)、丰富社区文化、增强社区归属感

　　小区并不只是一个居住空间，更是一个生活环境。丰富多彩的各种社区活动，可以增进业主们的相互了解，也可以增强他们对于社区的满意程度，业主们真正把社区当成自己的家，参与这些社区活动多了，自然也就对于其他社区共公共事务更加关心。

　　3、适当的维权方式：“合情合理合法、有理有据有节”

　　维权不是拉横幅、贴大字报，更不是集会堵路、游行示威，维权是一件极其需要智慧的工作。要使自己的合法权益得到维护，是需要很大的斗争策略的。简而言之就是：合情合理合法 、有理有据有节。

　　合情合理：业主维权，维护的是必须是正当的权利。我们强调这一点，是因为我们在调研中也发现了，业主维权过当的情况。也就是说，业主们维权有时候也侵害了其他利益团体的正当权利。这种不合情理的维权，当然也就不会取得成功。

　　合法：不能否认，某些过激举动会在特定的情况下，起到一定的作用，但是这并不是说这种行为值得鼓励。因为很可能你为了维权而采取的过激举动，很可能会造成其他人的利益受损，集会堵路、游行示威确实可以达到一定的社会影响，但是那些与维权无关的行人，他们的利益因此受损，又有谁来负责呢？如果你因为不满意物业公司的服务，就拒交物业费的话，那么岂不是占了那些按时缴纳物业费业主的便宜，他们又向谁维权呢？

　　“开发商不认错的，开发商是一种强势地位，我们的信息都是不对称的，社会资源人力物力财力，我们业主和开发商都是无法相比的。但我们相信一条，总有一个我们老百姓说话的地方。 法律会还我们一个公道。”(对业主F先生的访谈记录)

　　有理有据：合法的途径，需要证据。阅城业主的代理律师杜海明告诉我们，这个案子之所以能胜诉，与业主们搜集的证据有很大关系，在确凿的证据面前，政府再怎么倾斜也是没有用的。收集侵权的证据，了解相关的法律条文，这是法律维权的前提。

　　有节：尽管你要和维权，势必与开发商、物业公司有矛盾，但并不是说一定要撕破脸皮。如果因为维权的事情与他们彻底翻脸，那么业主即使赢得胜利，也会带来一定的后果，因为你与开发商、物业的合同关系很可能还会长久的保持，而在以后出现什么问题因为关系破裂无法沟通的话，那么处理起来就会相当麻烦，如果每次都要通过打官司维权的话，成本也未免太高了。业主要维权，也留有余地。维护自己的尊严与权益，这无可厚非，但也要讲究策略，看得更远一些。

　　4、公开透明的信息渠道：“网络平台唱主角，社区公告多贴贴”

　　阳光能杀死大多数病菌。同样，公开透明的信息渠道，也能使许多问题迎刃而解。网络平台就是一个很好的信息交流渠道，也有独特的优势。一方面业主们没有过多的精力和时间开会商议，网络实效简单就很好地解决了这一问题，另一方面，网络的匿名性和平等性，使每一个业主都可以平等的发表自己的意见，而不用担心被打击报复。当然，业主们大多数有电脑，而且有使用电脑的习惯，这是一个基础。

　　网络不能解决所有的问题，考虑到有些业主的年龄和经济条件还有文化水平，对于这些不上网的业主来说，小区的公告和宣传栏就可以让他们了解社区的事务，把公告栏设置在小区的各个出入口，业主们出入便可以看得到。在我们去过的很多社区，也确实是这样做的。如果资金允许，建议各个社区可以编发一些小册子，内容就是小区的事务为主，每家每户一份，也可以很好的满足不同层次业主的需要。

　　在这里有必要提出来，话语权是有控制的，网络上的小区讨论版有“版主”，他们拥有根据自己意愿删贴的权利，而我们也了解到，某些小区的宣传栏是被物业公司所控制，他们会把一些不利于自身的宣传通知撕掉。其实，这样做也未免不太明智，颇有些“掩耳盗铃”的嫌疑，很多问题和矛盾的产生，恰恰是因为信息的不公开和不畅通。(对于社区讨论版在业主维权和社区治理所产生的影响和问题，请参阅分报告之七)

　　七、结语

　　以上就是我们对于业主维权与城市社区治理的一些思考。其中的绝大多数观点和思考来自于此次实地调研中的发现。

　　由于篇幅有限，在主报告中无法呈现出我们所有的心得和体会。为此，我们又补充了七个分报告。其中前五个是对我们所典型调研社区的详细介绍。针对各个社区的特点，我们也进行了有主题的阐述。分报告六是从业主委员会来看中国社区中的民间组织和力量，分报告七是关于社区网络讨论版的问题。此外，25篇调研日记也是一个重要补充。

　　通过近四个月的课题调研，我们对南京市业主维权与城市社区治理的状况有了更深入的了解。我们深刻的感受到，业主维权的道路还很艰难，业主的素质亟待提高，业主维权与社区治理之间缺少正相关。中国的城市社区治理任重而道远。

　　(本节选未经原作者审阅)

　　相关专题：南风窗中国大学生社会调查活动