一座酒店的命运

　　本刊记者/范红波覃珍才

　　“……拍卖位于北流市夏屋垌开发区(即北流铜州大酒店)的主楼、副楼及员工住宅楼(包括内部设施，但不含土地 使用权)，建筑面积约为13763.62平方米，参考价513.5万元。”

　　这是刊登在2005年9月6日《玉林日报》上的一则拍卖公告。这项将建筑物所有权和土地使用权分离的拍卖，最 终只有北流市政府一家参拍，一家举牌，并以最低价513.7万元竞买成功。

　　对此，本刊收到了广西壮族自治区北流市铜州大酒店债权人对有关部门的投诉，他们认为整个拍卖过程既不合理也不 合法。

　　金融风暴影响下“违约”

　　1995年，北流市政府为了开发该市夏屋垌荒地，向社会出台了优惠的招商引资政策。“时任北流市市长的柯家庆 ，亲自找到了在外地发展建筑业的我，恳请我投资家乡建设，接手因资金不足而停建的铜州大酒店。”铜州大酒店的业主吴启 瀚回忆道。

　　1995年5月23日，吴启瀚与北流市政府正式签订了建设铜州宾馆合同。合同第一条规定:“土地使用期限70 年(自1997年7月1日至2067年7月1日止)，土地出让金免收，出让手续由甲方负责办理清楚。”

　　该合同还规定，宾馆主楼高19层，1995年7月底前开工，1996年6月底前建好宾馆主体，并于1996年 底前搞好主体外墙

装修，于1997年6月底前全部装修完毕投入使用。在不影响施工及安全前提下，建好若干层后，陆续装 修部分楼层投入使用。双方应承担如下违约责任:第一，乙方土地使用期限未满，甲方无正当理由收回土地使用权和地上建筑 物的，除需补偿建筑物的价值外，还需按价值总额的50%支付违约金。第二，乙方未按合同规定的时间及设计要求进行建设 的，甲方有权随时收回土地使用权，已建好的建筑物归甲方所有，乙方已投入的费用不予补偿。发生争议协商未果时，通过甲 方所在地法院起诉。

　　合同签订后，吴启瀚卖掉了自己在家乡的27间铺面，多方筹资2500万元，按时开工建设铜州宾馆。北流市政府 及其相关职能部门一路开绿灯，在极短时间办理好各种报建手续。

　　1995年6月2日，北流市土地局给吴启瀚办理了北土管证字(1995)126号土地使用证，标明“经北流市 人民政府北政函(1995)28号文件，批准出让给吴启瀚兴建铜州宾馆使用。规划位于夏屋垌的土地面积十亩，依法享有 土地使用权”。

　　1996年秋季，铜州宾馆已建好主楼八层，员工宿舍楼三层。由于国家压缩银根，缺口资金无法贷出，工程进度因 故迟延。

　　1998年6月30日，北流市房管所办理了主楼七层楼房屋所有权证。

　　时任市委书记的刘海峰等市领导，到铜州大酒店(铜州宾馆)工地向吴启瀚说明因金融风暴的影响，经济大气候不好 ，不按合同的时间建好不算违约。

　　如此拍卖

　　吴启瀚万万没有想到自己为了家乡北流市的建设，会落到无家可归、无屋可住的处境。

　　由于吴启瀚此时无力偿还债权人巨额欠款，众债权人向玉林市中院申请执行。2003年2月27日，玉林市中院下 达(2003)玉中执字第34号民事裁定书，查封被执行人广西北流铜州大酒店的土地使用权及该土地上的房屋建筑物。限 5日内必履行完毕生效法律文书所确定的义务，逾期依法对查封财产进行拍卖或变卖偿还债务。

　　2003年3月26日，玉林市中院

司法鉴定中心委托广西桂鑫诚会计师事务所，对北流铜州大酒店建筑物(不含土 地使用权)进行评估。评估结果是主楼和副楼合计价值为人民币7898613元。

　　为什么没有评估土地使用权价值和内部设施的价值呢？吴启瀚不服广西桂鑫诚会计事务所的评估结论，先后两次提出 异议，要求重新评估。但玉林市中院并没有重新评估。

　　2003年7～9月，玉林市中院三次委托广西正誉拍卖有限责任公司拍卖铜州大酒店房屋。虽然降价幅度40%， 但是，因不含土地使用权而无人问津，均以流拍告终。业主和债权人质问法院执行人员，为什么不拍卖土地使用权，法官无言 以对。

　　2004年9月22日，玉林市中院第四次委托拍卖铜州大酒店房屋，没有进行评估，只凭众益会计师事务所出示一 张确认原桂鑫玉鉴字(2003)7号的资产评估报告书(有效期2003年3月26日至2004年3月25日)证明，作 为拍卖价值依据。该次拍卖会只有北流市政府一家参拍，一家举牌，以最低价513.7万元竞买成功。

　　会计师事务所:土地使用权法院不让估

　　对于铜州大酒店房屋评估及土地使用权不评估一事，《法律与生活》记者采访了众益会计师事务所严所长和蔡评估师 ，他们认为:“评估报告是客观的，没有偏估、低估的行为。”

　　严所长说:“玉林市中级法院委托我所评估铜州大酒店房地产，只评估房屋，土地使用权法院吴法官不让评估，说是 北流市政府的。北流市政府提供给我们的资料只有一份北流市政府和铜州大酒店业主吴启瀚1995年5月23日签订的合同 书，讲明吴启瀚违约，没有土地使用权。”对记者出示的北流市土地局1995年6月2日给吴起瀚办理的土地使用证(北土 管证字(1995)126号)、2003年2月27日玉林市中院(2003)玉中执字第34号民事裁定书、1998年 6月30日北流市房管所发给吴启瀚的房屋所有权证(桂房证字第(96)2018号)，他们感到很惊讶：“法院从来没有 提供这些资料给我们。”

　　2003年5月23日，会计师事务所给业主吴起瀚提出异议的答复中，肯定铜州大酒店尚未取得土地使用权证不予 评估。对这一答复，严所长、蔡评估师说:“我们也不清楚，只是听说，就这样答复了。”

　　2005年9月22日，玉林市中级法院第四次委托拍卖(不包含土地使用权)铜州大酒店房屋，会计师事务所给中 院出具一张确认为失效的资产评估报告书(有效期2003年3月26日至2004年3月25日)，作为拍卖标的物价值的 依据。记者问有法律依据吗?该所蔡评估师说:“没有。但也没有禁止。现在确认2003年3月26日的评估价值也是合适 的。”

　　北流市国土局:代政府收购

　　北流市政府竞买得铜州大酒店房屋，北流市国土资源局顾振铣局长对《法律与生活》记者说:“2005年9月25 日，受市政府委托，北流市国土局指派所属土地开发中心的莫伟同志代表市政府参加广西正誉拍卖有限公司在玉林市拍卖北流 铜州大酒店房屋拍卖会，竞买成交款是513.7万元，连拍卖佣金在内已付了128万元给玉林市中院。”顾局长说参加铜 州大酒店拍卖会，收购铜州大酒店，是北流市政府市长常务会议决定的。为了处理“烂尾楼”工程，政府在三次流拍的情况下 ，才决定收购开发。

　　关于参加拍卖成交的支付资金来源，顾局长说:“资金来源是财政土地储备金，所拨付的款经我签字支付。”记者问 ：“如何盘活铜州大酒店资产呢？”顾局长答道:“铜州大酒店员工宿舍楼没有办理手续，先拆除后拍卖土地使用权，主楼重 新招标。”

　　竞买得到房屋建筑物，土地使用权在业主手中，如何处理这一矛盾?顾局长拿着一份北流市政府和业主吴起瀚199 5年签的合同书说:“1995年，铜州大酒店转由吴启瀚自筹资金承建，土地出让金免收，土地使用权70年。但是吴启瀚 没有在规定的时间建好，已违约，土地权已不是吴启瀚使用，是政府的了。等付清竞买标的款，政府下文强行收回土地使用权 。”顾局长说:“我们也是在参加拍卖会才去政府法制办拿这份合同书来看的。”对于其他具有法律效力的证照，顾局长没有 提及。

　　《法律与生活》记者先后两次前往北流市政府采访，并向主管副市长杨业初递交了采访提纲，可是至发稿时止，北流 市政府也没有任何回复。

　　广西正誉拍卖有限责任公司高经理说:“我们严格按拍卖程序拍卖，拍卖价是法院定的，我们无权更改。”就北流市 政府参加拍卖一事，高经理说:“他们不是直接以政府名义报名，是用别的公司名称报的。北流市国土局交了一部分钱。”

　　2005年11月中旬，记者前往玉林市中级法院采访，玉林市中级法院相关负责人称：“你们是中央级媒体记者， 法院内部有规定，不便接受采访。”

　　2006年5月15日，北流市国土资源局作出了北国土资处(2006)25号行政处罚决定书，认定铜州大酒店 业主吴启瀚违约，决定无偿收回吴启瀚取得的铜州宾馆十亩国有土地使用权,并注销吴启瀚持有的国有土地使用证。对这一行 政处罚决定，吴启瀚无法理解，更无法接受。

　　让数十个债权人十分疑惑的是，玉林市法院没有提供详细的材料给会计师事务所，而会计师事务所就匆匆地评估了。 法院凭一张失效的资产评估报告书，作为拍卖的依据，是否显得有些轻率?玉林市法院的执法是否公正?

　　该案执行已结，相关当事人已经向有关部门提出了申诉。本刊将密切关注并继续跟踪报道。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年1月下半月刊)