港人内地置业再掀狂潮

　　-林 华

　　随着内地经济腾飞，房地产质素提升及市场兴旺，有意在内地置业的港人数字持续上升，而今年以来人民币汇率的连 创新高，更是增加了港人投资国内物业的意愿。广州地产专家韩世同认为，很多香港人会作出人民币继续升值的判断，从而将 所持有的港币兑换成人民币，并投资内地物业作升值打算。

　　有关专家表示，近来港人内地置业并未受到宏观调控政策的明显影响，但是内地房地产市场将继续受土地投入成本持 续增加、内地银根及土地供应紧缩，以及新一轮限外政策等因素影响。这对于港人内地置业而言，无疑是一个不太好的消息!

　　港人置业热情不减

　　统计显示，2006年全年，港人购买内地物业的成交总宗数约为17400宗，比2005年轻微下跌2％，然而 成交金额却有所上升，约为120亿元人民币，比2005年上升14％。

　　中原(中国)董事副总经理赖国强指出，2006年港人内地置业宗数微跌，成交金额却有所增加，除了因为内地部 分城市楼价上升外，也反映了港人倾向购买总价较高物业的趋势。

　　随着市场发展越来越成熟，香港经济好转等利好因素，港人投资信心转强，2007年港人内地置业情况看好，一手 住宅成交量可望达19230宗，比2006年上升11％，成交金额将达135亿元人民币左右，而二手房成交量也将增加 至约3950宗，比2006年上升15％，估计成交金额可达20亿元人民币。

　　事实上，人民币的持续升值，也给一直颇有优越地位的港币带来更深的心理担忧。业内人士表示，由于担心持续下跌 ，游资港币可能会进一步加快选择在内地置业进行投资。

　　其实，不单是个人投资者有此冲动，就连香港的一些地产巨头也耐不住

人民币升值带来的内地房地产市场升温的诱惑 ，纷纷把开发重心挪到内地。此举无形又给港人内地置业推波助澜。

　　据介绍，目前长和系在内地的土地储备有1300万平方米，该公司的重头戏是2008年初开售的北京顺义区别墅 ，规模有数千间，估计届时将掀起一股内地地产认购热潮。

　　香港第三大开发商恒基地产也表示将大幅提高内地土地储备，到2007年第一季度，恒基地产在内地的土地储备将 达到1300万平方米左右。

　　1月12日，香港太古股份有限公司执行董事简基富表示，该公司计划在内地的房地产项目投资118亿港元。据悉 ，该公司2006年在房地产项目上的资本支出总计96亿港元，其中83亿港元投向内地市场，其余投在香港。

　　香港德勤房地产策略公司近日向26家从事物业投资或发展及酒店的香港上市公司进行调查，结果发现，1/3的受 访公司表示今年计划将投放在内地房地产市场的金额增加一亿元人民币以上。

　　为此有关专家表示，对外资进入内地楼市应有所管制，通过开征特别物业税制止外资的炒作行为。但另一方面，专家 的种种建议并没有打消香港人对于内地置业的热情，而内地的地产企业也没有因此而打消去香港进行产品推介活动的计划。

　　此外，因人民币今后升值空间比港币大，专家建议港人今后投资内地物业宜选择港币还贷。有业内专家表示，升值后 港元汇兑人民币的数量会相对减少。短期来看，港人在内地置业一般采取港元兑换人民币后来做按揭，故人民币升值对港人置 业短期会有影响，但从长远来计算，人民币升值后带来的物业价值增长，不仅可以抵消支付首期款的利率损失，还会有更高收 益。

　　港人青睐高端物业

　　据介绍，目前港人投资的热点城市主要是深圳和广州等地。而普通住宅物业仍然是港人的首选，在人民币升值的情况 下，港人投资内地物业比例上升，随着内地与香港关系的不断紧密，现在到内地置业的港人已经向社会上层扩展，促使港人在 内地置业的要求也水涨船高，选择的区域和物业类型越来越广，而最终导致选择较具投资价值的别墅及豪宅的比例也不断上升 ，分别占13％及23％。

　　由于选择购买豪宅的港人增多，所以港人可承受的总价也相应提高，其中愿意付出90-110万的人明显增加，由 2004年的5％上升至2006年的12％。

　　据美联物业的监测统计，2006年深圳住宅均价表现反复，自8月份全市均价突破万元后，10月份已见回稳，均 价为9387元/平方米，与2005年同期相比，上升27.9％，而宝安、龙岗区的均价则分别达8989元/平方米及 6929元/平方米。

　　有关专家就此指出，深圳市场内需强劲，而随着交通及跨境设施的方便，交通时间缩短，港人置业意向进一步增强， 将有利于楼价跳升，豪宅更将成为市场的一大亮点，预计价格及成交量将分别增加20％及30％。

　　值得注意的是，目前港人的投资意向已经由以往投资住宅，转而更青睐投资商铺及写字楼。在商业物业方面，选择商 铺的有较明显的升幅，由2004年只有1％大幅提升至2006年的7％，2006年商业项目的新增供应大幅上升，相信 2007年新增的商业项目仍然强劲。

　　据统计，去年9月份以来，深圳商铺虽然成交量明显减少，但是均价却升至31561元/平方米，相比去年5月， 升幅达到16.5％；而写字楼方面，去年10月成交量为27064万平方米，与去年9月及8月份的成交量相比，下滑幅 度高达62.7％及35.3％。但造价上升，由去年7月份的15201元/平方米升至去年9月份的17656元/平方 米，升幅达16.2％。

　　针对商铺受投资者热捧的情况，美联物业江少杰认为，对比深圳及广州、香港的营销环境、租金水平及回报率，目前 深圳的商铺、写字楼仍有很大的市场空间，部分地区的需求仍有增无减。他进一步预计，年底的商业物业市场将持续炽热，价 格有望进一步上升。2007年商铺及写字楼的均价及成交量还将大增25％及50％。

　　美联集团执行董事兼中国部行政总裁郭应龙分析认为，港人到内地购买物业，不单可享有物业升值所带来的利润，而 且还可享受汇价上升的双重回报。

　　人民币兑港元汇价的增值会刺激香港人提高回内地尤其是在深圳置业的热情。从资产保值的角度看，港人会增加对人 民币资产的投资。

　　如果港元继续保持与美元的紧密联系汇率机制，那么港元继续贬值势在必然，这将增加香港生产生活资料的进口成本 。因此，从保值的角度看，港人一定要将手上的资产投资于一些实质性的资产上，房地产就是一个选择。

　　另一方面，港人为求资产保值，也可能会增加在深圳乃至内地其他地方的投资。内地尤其是深圳的住宅已经有过热的 迹象，因此，预期这里的商铺物业将成为港人置业的首选，因为香港的店铺价格已经很高，香港的“铺王”价格是每平方米4 0多万港元！但是国内的商铺价格相对于香港来说，就有很明显的价格优势。港人买这类物业有两个好处：一是分享人民币升 值的成果；二是深港两地的商铺有很大的比价效应，买内地的物业可以保值。

　　除了人民币持续升值的诱因外，内地经济环境明显好转，也会吸引相当一部分港人将资金转投国内物业市场。

　　港人不惧政策影响

　　香港经济复苏、人民币升值、港人赴内地工作及开拓业务等，都是港人内地置业的主要原因。同时，港人在内地置业 与近年来内地物业的品质提升有很大的关系，在性价比方面也占据很大的优势。

　　去年5月份前后，中央政府推出新一轮宏观调控措施，促使国内个别城市房地产市场逐步降温，成交量及楼价均呈现 跌势。然而，港人内地置业情况并未受到宏观调控政策的明显影响。

　　一份“新一轮宏观调控对港人内地置业影响”为主题的香港问卷调查显示，港人对内地实施宏观调控多抱正面态度。 有超过5成的受访者认为，虽然新政策会令楼价短期小幅下滑，但长远而言内地

房价仍将平稳上升。

　　一直以来，港人多选择在深圳置业。近年来深圳房价居高不下，是否仍然具有投资价值?有关专家表示，深圳房价是 否具有投资价值，首先必须对深圳房价的现状有一个基本的判断，那就是：深圳的房价究竟有没有泡沫？

　　回首2006年，很多人会发现深圳楼市的走势似乎陷入了悖论：一方面，深圳紧跟国家宏观调控的大局，在全国率 先出台了“国六条”实施细则、住房建设规划等地方政策法规，其贯彻宏观调控的积极性无可怀疑；另一方面，深圳的房价却 在不管不顾地猛涨。根据深圳市商品房销售信息系统统计，2006年全市商品住宅均价为8952.97元/平方米，其中 占全市住宅销售总套数88.06％的普通住宅价格为7209元/平方米，同比上涨19.66％。

　　尽管诸多专家都认为深圳房价基本不存在泡沫，但对于深圳房价的走势，专家的意见则呈现明显的两极分化。有关专 家认为，房价不能用一个口径来说，即房价该涨的还会涨，该降的也会降。主要原因在于现在社会构成在往“M型”发展，整 个社会越来越趋向两个阶层：高收入阶层和低收入阶层。对于中低收入阶层，政府通过小

户型政策、安居房来解决，因此这部 分价格肯定会降，因为供应增加；而中高收入的需求是高端物业，其价格肯定会上涨。

　　与此观点截然相反，英联国际不动产总裁郭建波认为，深圳房价今年一定会出现拐点，原因在于三大制度：其一是住 房保障制度。全国性的住房保障制度今年将全面推行，经济适用房、廉租房供应大大增加，将改变市场供应结构。其二，集资 建房、合作建房等多层次的住房供应格局日益形成，对房价上涨有一定的缓冲作用。其三，面向房地产的金融政策将更加趋紧 。

　　有关专家预测，今年中国经济仍可保持9％以上增长，而内地房地产市场将继续受土地投入成本持续增加、内地银根 及土地供应紧缩，以及内地加快大众住房建设等因素影响。而前不久，央行已经发布了房价可能下跌的预警，今年针对房地产 的贷款将继续收紧。这对于港人内地置业而言，无疑是一个不太好的消息!