境外经济学家称未看到中国房地产泡沫证据

　　作者GeoffDyer

　　：：编译何黎

　　

　　中国房地产市场上最近出现了一些耸人听闻的看法。一些人认为，住宅市场已显示出泡沫的迹象，这可能会带来巨额 银行坏账。另一些人警告称，即将有大量楼盘涌入写字楼市场。

　　对外国投资者而言，好消息是这两种说法都没出现，坏消息是外资集团投资中国房地产，实际上已变得愈发困难。今 年头10个月，中国房地产开发投资增长31.4％，至2530亿美元，这是中国11％的经济增长率的主要推动因素。

　　最近中国内地股市的表现，加剧了人们对于

房地产市场泡沫的担忧。过去两年，中国内地股市已上涨逾400％。股 市繁荣的主要原因之一是实际利率为负，这导致储户把2万亿美元银行存款中的很大一部分投入股市。

　　既然中国内地

股票估值偏高，一些分析师预测，投资者可能会将大量储蓄投入房地产市场，从而催生一个投机市场。 但经济学家表示，除几个大城市以外，几乎没有迹象显示，房地产市场价格上涨过度。瑞银驻香港经济学家乔纳森?安德森表 示：“从全国范围看，我们没看到任何真正表明房地产泡沫的证据，也没有看到不久将来会出现泡沫的前景。”

　　尽管房地产价格以每年约10％的速度上涨，但居民收入增速更快——过去12个月，中国城镇家庭收入增长17％ 。安德森表示：“实际上，人们对于住宅和其他房地产的购买能力正在逐渐提高。”

　　与此同时，人们已开始担忧商业房地产市场供给过剩。在房地产投资火热的上海，这尤其令人担忧。两年前，上海高 档地产市场的发展速度达不可持续的水平，并经历了价格的大幅下降。不过近几个月，价格已开始回升。

　　未来3年内，上海浦东金融区一系列大型

写字楼将陆续完工，其中包括日本森大厦株式会社开发的上海环球金融中心 ，它将成为中国最高的建筑。毗邻香港的深圳今年也出现了大量房地产投机活动。北京也出现了房地产开发热潮。一些观察人 士担心，一旦明年夏季奥运会结束，市场可能遭遇低谷。

　　然而，迄今还没有迹象表明，供给过度将导致办公楼租金暴跌。曾任房地产服务公司仲量联行中国研究部门主管的迈 克尔?哈特表示：“需求增量令我们感到吃惊。”哈特现任该公司天津办事处主管。

　　办公楼需求飙升的原因，不仅是不断涌入的跨国公司，希望将亚洲业务总部设在中国，还在于跨国公司现有业务的迅 速扩张。例如，过去两年中，大型会计师事务所已增加了数千名雇员。

　　然而，虽然住宅和商业房地产市场比许多观察人士预计的情况稳定得多，但外国人要想投资中国房地产已变得越来越 复杂。过去18个月，中国政府推出了一系列措施限制房地产投资的措施，其中一些对外国投资者造成了影响。不过，外国投 资者只占投资总额的约5％。

　　虽然这些措施初期的实施力度不大，但现在的执行严格程度已有所提高。例如，北京相关部门已开始要求有意购买公 寓的外国人，出具其已在北京居住一年以上的证明。自夏季以来，希望在深圳购买房产的港澳居民也面临类似限制。

　　中国政府去年规定，企业投资者必须在中国大陆拥有常设分支机构，并提高了资本金要求。哈特表示：“多数外国投 资者表示，他们觉得受到了监管规定的限制。”但他补充说，“外国投资者普遍的感觉是，建立投资工具的进程有所放缓。”

　　(：：英国《金融时报》)