女业主别墅内遇害引发百万元索赔

　　紫云/文

　　□ 社会记录 □

　　购买了高档别墅，交纳了物业管理费，本以为安全有了保障。可是，女业主却大白天在别墅内遇害。在案件未破、行 凶者不明的情况下，其家人将物业公司及商品房开发商一同告上了法庭，要求赔偿百万余元。那么，物业公司对业主私人空间 内的人身及财产负有安全防范责任吗？物业公司对业主应承担怎样的安全保障义务？2008年2月21日，苏州市中级人民 法院作出的终审判决，从司法层面对此作出了回答。

　　妻子家中遇害 丈夫誓讨公道

　　现年43岁的徐永强是江苏省苏州市一家知名企业的董事长，妻子王艳梅是一名中学教师，16岁的女儿在重点中学 读书。一家人恩爱和睦，日子过得美满、富足。

　　2004年5月，徐永强向苏州某房地产开发有限公司(简称苏州公司)购买了高档别墅一套，装修后全家搬进了新 居。同年8月，苏州公司与上海某物业管理有限公司(以下简称上海物业)签订了《别墅小区前期物业服务合同》，由上海物 业对别墅小区的物业行使管理之职。此后，徐永强每年均向上海物业支付相应的物业管理费。

　　2006年12月15日上午，王艳梅上午没课，徐永强吃过早饭后独自开车去上班。临出门前，王艳梅还是像往常 一样叮嘱徐永强中午早点回家吃饭。可是，徐永强万万没有想到，这竟是他与妻子的最后一次道别。10时30分左右，徐永 强考虑到妻子下午要上班，便将手中的事务处理完，匆匆从公司返回家中。这时，他却发现妻子身中数刀躺在血泊中。公安机 关接到徐永强报案后，立即赶到现场，确认被害人王艳梅已经死亡。案发后，公安机关虽经全力侦查，但至今案件尚未侦破。

　　自己高价购买别墅，就是因为别墅的良好居住环境和高度的安全保障，而且自己也支付了所有的物业管理费。可是， 苏州公司作为小区的开发商，上海物业作为小区的物业管理者，却未能有效行使小区的管理职责，采取必要的安全保障措施， 致使凶手能够轻易进入小区行凶杀人，应当对妻子遇害承担赔偿责任。徐永强本着这样的想法多次找苏州公司和上海物业协商 赔偿事宜。可是，苏州公司和上海物业只对王艳梅的遇害表示同情，但对徐永强的赔偿要求却予以拒绝。这让徐永强忍无可忍 。在多次协商无果后，徐永强决定通过法律途径为亡妻讨还公道。

　　两大争议焦点 庭上针锋相对

　　2007年3月5日，徐永强携女儿及岳父来到法院，一纸民事诉状，将苏州公司和上海物业告上法庭，请求法院判 令苏州公司和上海物业共同赔偿误工费、死亡赔偿金、被抚养人生活费及精神损害抚慰金共计106万余元；并在江苏省省级 报刊及市级报刊的醒目位置(不包括中缝、广告及附赠版面)赔礼道歉。

　　针对这起因业主遇害引发的巨额损害赔偿案，法院极为重视，两次开庭审理。法庭上，双方围绕上海物业对小区的安 全管理是否已尽到了安全防范义务，以及犯罪嫌疑人利用空置别墅作案的事实能否得到确认的争议焦点，唇枪舌剑，展开辩论 。

　　徐永强等人诉称，徐永强购买苏州公司开发的别墅后装修入住，上海物业为该小区的物业管理公司。2006年12 月15日，王艳梅在家中遇害，虽经公安机关立案但至今未能破案。因此，上海物业作为小区的物业管理公司理应按物业合同 约定履行义务，但由于上海物业疏于管理，未能提供必要的安全防范措施，致使凶手轻易进入徐永强家中行凶作案，理应承担 民事赔偿责任。苏州公司将位于徐永强别墅前面的一幢别墅长期闲置，让凶手得以在空置房中踩点观察，伺机作案，最终酿成 惨祸的发生，苏州公司也应对王艳梅的遇害承担民事赔偿责任。据此，徐永强等人要求法院判令苏州公司和上海物业共同侵权 ，应对原告方造成的经济损失赔偿共计人民币106.7万余元，并互负连带赔偿责任，同时在江苏省省级报刊及当地市级报 刊的醒目位置赔礼道歉。

　　苏州公司辩称，徐永强等人的亲属王艳梅的死亡与他们公司未销售别墅的行为之间没有因果关系，徐永强等人称凶手 利用本公司未出售的别墅进行踩点作案没有事实依据，另外，本公司早已将空置别墅的管理权移交给了上海物业，故本公司在 本案中不应承担任何责任。

　　上海物业辩称，物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安 全防范义务。本公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻，登记、巡逻记录在案 发当天即为公安机关调取。因此，本公司在对小区的安全管理上已尽到了职责，徐永强等人要求本公司承担民事赔偿责任缺乏 事实和法律依据。徐永强等人的亲属在家中遇害是一刑事案件，案件尚在侦查中，徐永强等人没有证据证明凶手是利用了空置 别墅进入案发现场，物业公司不存在疏于管理的情形。

　　两审法院判决 是非终有定论

　　法院经审理后认为，徐永强购买了别墅并入住，同时向小区的物业管理公司上海物业交纳了物业管理费，其与上海物 业已形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同约束。上海物业是否违约进而是否要承担民事赔偿责任 要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。

　　根据合同约定，上海物业的保安义务主要为不间断地对小区巡逻，对外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天， 上海物业的巡逻、登记记录本即为公安机关调取，该记录本可证实上海物业已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区 保安对徐永强家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围，该义务应界定为一般性的安全、防范、注意义务。

　　徐永强等人称，巡逻、登记记录有作假嫌疑，缺乏证据证实，该主张不予采信。对于犯罪嫌疑人作案前是否利用空置 房屋事先踩点观察，这一事实的认定关系到苏州公司和上海物业民事责任的承担问题，徐永强等人依据的是申请本院向公安机 关调查的情况说明，认为该证明足以证实犯罪嫌疑人事先在空置房中踩点伺机作案，而苏州公司和上海物业对此说明持相反意 见。

　　对此，法院认为，王艳梅遇害一案，至今尚在侦查之中，在案件侦破之前对案发经过仅是一个分析意见，尚不能构成 最后明确的结论。根据刑事证据唯一性原则，不能用民事证据规则中高度盖然性原理来推出结论，故对犯罪嫌疑人是否利用空 置房作案尚缺乏证据证实，空置房是否为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件须待案件侦破以后才能确定。徐永强等人主张因苏州 公司和上海物业疏于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。故对徐永强等人要求苏州公司和 上海物业连带赔偿经济损失，并赔礼道歉的诉讼请求不予支持。

　　2007年8月22日，法院依据《中华人民共和国民法通则》第98条，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案 件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，作出一审判决，判决驳回徐永强等人对苏州公司、上海物业提起的诉讼请求。

　　一审宣判后，徐永强等人不服，向二审法院提出上诉。在上诉中，他们提出：苏州公司对空置房屋没有采取安全防护 措施，给小区安全带来隐患，且未经过招投标程序选聘物业公司，对王艳梅的遇害存在过错；上海物业对苏州公司空置房屋未 尽管理义务，也未在小区内安装任何安全监视设备，对小区出入人员未进行登记，也未对小区严格执行巡逻制度。据此，徐永 强等人认为苏州公司和上海物业与王艳梅的遇害存在相关因果关系过错，构成无意思联络的共同侵权，应承担侵权赔偿责任。

　　苏州公司坚持其未售出的空置别墅及选聘物业公司的行为均与王艳梅的遇害没有因果关系。上海物业则提出其在日常 管理中已尽到合同约定的安全义务，对小区进行定期巡视，对小区外来访客实行登记制度，徐永强等人称上海物业的小区巡视 记录是伪造的，事实上在事发当日，小区巡视、访客记录被公安部门调取，不可能后补或伪造。

　　二审法院认为，公安机关的情况说明中只是发现被害中心现场和住宅南侧空置房中有同类型花纹的鞋印，不能据此证 实凶手就是利用该别墅踩点或苏州公司将别墅空置的行为存在过错，以及与王艳梅遇害之间存在因果关系。故徐永强等人称苏 州公司应承担侵权赔偿责任没有事实依据，本院不予采纳。上海物业对小区定期巡视并进行记录，徐永强等人称上海物业的巡 视记录是伪造的，但没有提供相应证据，故其关于上海物业存在过错，与王艳梅遇害存在因果关系的意见，不予采纳。

　　2008年2月21日，法院依据法律的有关规定，作出了“驳回上诉，维持原判决”的终审判决。