高价楼盘的暴利标准

　　不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿

　　《望东方周刊》记者高艳平 上海报道

　　自2005年福州市物价局公布房价成本后,江苏省相继有盐城、南京等地物价系统公开本地房价成本。南京自建房倡导者邵角的民间版房产成本的公布也曾吸引了众人的目光。

　　但是,各地官方房价成本公布行动很快就偃旗息鼓。而开发商则在沉寂两年后开始主动公布房价成本,宣称呼吁同行放弃暴利,给购房者提供方法来计算房屋成本、明白消费。

　　北京东亚新华房产投资公司新闻发言人韩磊向《望东方周刊》记者提供的成本清单显示,房地产成本由土地使用取得费、项目开发前期费用、建筑安装费、市政费、税费及营销管理费等6大项目组成,各大项目又细分了大小41个单项。

　　当然,这个清单只是正常状况下的行业清单,一些隐形成本,比如拿地环节的公关费用并没有计算在内。但房价成本的绝大部分项目都在其中,足以说明问题。

　　本刊选择北京动物园附近的一处高档住宅***园为例,“庖丁解牛”, 按照东亚新华公司提供的计算办法计算其具体成本。

　　100%的净利润率

　　***园楼盘目前均价为33000元/平米,在北京楼盘房价排名中名列前茅。通过各种官方渠道,《望东方周刊》获得的信息显示,该楼盘地块总占地面积17207.31平方米,开发商早在2001年就拿了地,当时的合同地价款仅为35453140元,合楼面地价533元/平方米。到了2004年,该公司委托中国土地估价师协会估价,同一地块,楼面价格已经飙升至2819元/平方米,涨了四倍还多。不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿。

　　此处计算的房价成本清单均采取保守估计,以2004年楼面地价为标准计算,而且,因为该项目还未售完,考虑到房价回调的可能性较大,销售价格仅以目前底价30000元/平米计。按照东亚新华公司提供的计算办法,得到的***园楼盘每平方米成本清单大致如下:

　　土地使用权取得费:2906元/平方米,前期费用及相关行政性收费231元/平方米,建筑安装成本2523元/平方米,市政费用500元,税费1219元/平米,营销管理费用919元/平方米,其他293元/平方米。

　　如果是毛坯房,***园的总成本就是以上7项之和,成本单价为8591元。

　　***园为精装修房,售楼处工作人员告诉本刊记者,楼盘装修标准高达1万元每平方米。也就是说100平方米的房子,装修费用了100万。本刊记者咨询多位行业人士,得到的答案是,因为开发商的建筑材料都是团购,所以打出的装修标准水分很大。根据北京的行业经验及***园的楼盘档次,5000元/平米的装修标准比较靠谱。

　　至此,得到***园的楼盘成本价约为13591元/平方米,与33000的售价比较,不叫暴利也难。如果再除掉土地增值税和所得税两项,这个项目的净利润率是68%。正如前面所说,这还只是很保守的估计。如果按照2001年协议土地价格计算,净利润率可能要达到100%左右。

　　北京单价2.5万以上的房子都是暴利

　　“北京2.5万以上的房子都是暴利,不管招拍挂还是协议土地,毛利润60%以上了。”东亚新华新闻发言人韩磊断定。

　　东亚新华自揭成本的举动,并不是第一例。沈阳阳光国际花园在今年9月份公开了自己的楼盘成本。两家开发商都提出同样的观点:呼吁开发商不要再坚持暴利,把年净利润率控制在8%左右。

　　这种呼吁显得有点无力,而且在开发商圈子中有点刺耳。韩磊说,市场上净利润率控制在8%左右的楼盘并不多。

　　再看看房地产上市公司的年报,以房地产红火景气的2007年看,深振业A是内地房地产上市公司中最能赚钱的企业,主营业务毛利润率高达55.71%。,连排名最靠后的天房发展,主营业务毛利润率也达到了18.65%。即便如此,它的赚钱能力也排在中国人寿、中国石化等著名大企业前面。

　　中房指数研究院top10房地产研究组提供给《望东方周刊》的数据显示,虽然2003年至今,房地产宏观调控不断,中国房地产企业100强的平均年净利润率还是在稳步增长,从2003年的8.68%,到2007年达到了16.83%，均远远高于开发商呼吁的净利润8%。-