开发商上访与上海救市新政

　　对于政府救市,开发商开出的条件,就是“配合政府”,答应“房价不要再涨了”

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 上海报道

　　2008年10月22日,财政部宣布出台十措施拉动内需保经济增长,其中包括从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税由原来的1.5%下调到1%,并将首次购房首付比例下调到20%。

　　当天夜里,之前在各地纷纷救市的动作中始终不动声色的上海市,马上抛出了一个内容详细、覆盖面广泛的“14条新政”。

　　但是,对此感到惊讶的只有普通购房者和媒体。早在该新政出台几天前,上海的一些房产企业就秘密提醒部分客户,暂停办理过户手续,暂缓申报缴税,因为“可能有新的普通房标准出台”。

　　这种现象并不奇怪,对作为开发商的张海(化名)来说,“14条新政”的出台,其实正意味着上海开发商们最近几个月来的不断“上访”终于开始生效。

　　开发商“上访”

　　张海是上海一家房产投资公司的总裁,在他印象中,开发商“上访”其实是从2008年夏天就开始了。

　　“陆续有开发商结伴到政府有关部门反映情况,那正好也是大家对政策最吃不准的时候。”张海告诉《望东方周刊》,从那时候开始,开发商结伴的规模越来越大,一开始还是在私人场合向一些领导抱怨,到后来,就是几家公司的老总直接去相关单位要求约见领导。

　　但让这些开发商寝食难安的是,“领导明明就在办公室里,却只撂出一句话——不接待,我们连他们单位的大门都进不去”。张海说,一连多次出现这样的情况,让开发商的心理压力陡然增大,“很明显,这是表示和房产企业划清界限了”。

　　但接下来的“金九银十”却正好是房产销售旺季,政策的导向将直接影响到上海房地产市场全年的走势。

　　为了说服政府部门放宽政策限制,张海的同行们准备了厚厚的材料,其主题内容无非是:“上海的房地产开发并不存在暴利”,“目前实行的房地产政策存在过时之处”,以及“二套房贷新政存在不合理之处”等等。

　　其中,二套房政策的松绑是张海和其他房地产企业老总最关心的话题,实际上,对于后来的“金九银十”,开发商自己都没有信心,“因为第一次买房的刚性需求其实非常脆弱,购买力太弱,所以我们已经不再指望他们来消化存量,我们还是期望能放开改善型需求和投资需求。”

　　降价从来都不是他们的底线

　　9月前后,上海的相关部门终于向开发商敞开了大门。

　　“各个部门都有人出面,安排了很多次会谈”,张海告诉本刊记者,虽然开始的几次会面仍然以安抚开发商情绪为主,但开发商们仍然感觉到了政策变化的苗头,“因为他们注意我们的政策调整意见了”。

　　在此后的近两个月里,上海的开发商提出各式各样的救市建议:从放宽二套房贷政策到减税;从要求政府加大城市动迁改造力度,到调整普通住房与非普通住房的界定标准;要求地方政府出面呼吁放宽地产开发的融资限制,甚至有的开发商还提议重启上海十多年前的蓝印户口政策,即在上海买房就可以将户口落在上海。

　　而开发商开出的条件,就是“配合政府”,答应“房价不要再涨了”。

　　“其实,这也是开发商的底线了,上海有八成的房地产企业算是中小型企业,手上一般只有两三块地,对他们来说,普遍的心态是:如今我有8亿身价,如果现在降价把房子卖掉,我的身价就跌到了6亿,拿这6亿,两年时间我肯定赚不到2亿,但只要开发商结成稳固的同盟顶住压力,两年后,房价却肯定会重新涨回去,所以,降价从来都不是他们的底线。”张海说。

　　不要认为政府出政策了,就代表跟你们的关系好了

　　而上海于2008年10月22日连夜发布的14条新政——上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障和房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,是否真的就使开发商得偿所愿呢?

　　在14条新政中,第4条内容是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

　　第6条是:个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税。

　　第7条是:个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税。

　　“这3条,应该正好与开发商提出的要求刺激改善性需求吻合”,而第11条,继续加大中心城区旧区改造力度,重点对成片二级旧里以下房屋实施改造,“拆、改、留”并举,努力改善旧区居民住房条件,则“很可能也是受到了开发商建议书的启发”。

　　至于2008年10月31日,上海新普通住房标准的出台,则被张海认为是“开发商不断上访中最大的收益”。

　　10月31日,上海市住房保障和房屋管理局等四部门联合发文,明确自2008年11月1日起,享受优惠政策的普通住房标准调整为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　而自2005年以来的原标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;内环线以内每平方米建筑面积17500元以下;内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下;外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。

　　新普通住房标准与原标准相比,单价标准调整为总价标准,虽然最高上限并未改变,但放松了中小户型的单价限制,受惠面有较大幅度提高,比如购买内环内90平方米的小户型,则单价可以放宽到27222元/平方米,突破原先的17500元/平方米的限制。“这其实就等于进一步减税了”。

　　但是,开发商提出的放开二套房贷、由地方政府出面呼吁放宽信贷限制，以及重开蓝印户口政策却没有任何消息。对此,张海得到的消息是“不要认为政府出政策了,就代表跟你们的关系好了”。

　　张海告诉《望东方周刊》,根据他所得到的内部消息,“救市政策的出台,并非是政府为了挽救房地产市场,而是因为由于经济情况比预想的要糟糕,要想让今年的GDP看得过去,第四季度已经是唯一的机会了,而在各个经济指标中,房地产业的拉动效果又最为明显,所以,这些政策只是政府为保持经济增长的‘速效救心丸’,而非长效药。”

　　“从政策出台的时间,你也可以看出政策的微妙——10月底,正好是房产市场金九银十结束的时候,出得早了,房产商可能在销售旺季的时候搞价格联盟,出得晚了,再加上执行的时间,又可能影响明年三四月份地产市场的复苏。”张海告诉本刊记者,现在开发商一个难以启齿的愿望,其实就是国内其他经济行业的萧条,“别的行业复苏快了,房地产市场就会继续受到打压,别的行业不行,政府就不敢过分打压房地产行业,因为他们还要保持经济的增长。”-