楼市的明天会更好吗?

　　价格怎么涨上去,还要怎样掉下来。如果要划分责任,说实话,各级政府要负主要责任,然后开发商，还有部分媒体

　　《望东方周刊》特邀撰稿王玺 北京报道

　　当前,楼市仍在调整,新政出台后的房价是涨是跌?未来房地产将会呈现哪种态势?对中国整体经济及房地产相关产业的影响又怎样?本刊邀请了房地产行业的知名专家学者,就上述问题进行了探讨。

　　专家:

　　牛凤瑞 中国社科院城市发展与环境研究中心主任

　　黄兴文 北京师范大学不动产研究所副所长

　　陈国强 北大房地产研究所所长

　　李开发 中国管理科学研究院研究员

　　《望东方周刊》：国家发改委、统计局数据显示,八九两月,全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.3%、3.5%,环比均下降0.1%。目前我国房地产市场是什么状况?房价是下跌,还是上涨?

　　黄兴文:同比掩盖了真相,环比才说明问题。同比是和去年比,时间跨度是一年,把好多情况掩盖了。环比是月月相比,反映了细节。房价下跌趋势已经看出来了。

　　李开发:其实,全国房价拐点今年年初已显现。

　　牛凤瑞:应该说还处于一个观望期。现在我们看到的房价下降,一个是少数城市,二是少数城市的个别楼盘。好的楼盘还没有下降的趋势。只是和去年比,上涨局面没有了。

　　陈国强:市场出现了调整和明显观望。房地产市场产品多元化,不同档次、不同类型的产品之间的价格有差别;不同的产品,面对的群体也不一样,价格调整的情况和幅度也不同,是有差别的。

　　《望东方周刊》：为什么会出现这种观望的局面?

　　黄兴文:房价暴涨表面看是开发商唯利是图,但政府也负有很大的责任,政策措施,还有他们自身的牟利动机,以及资本市场不正常和疯狂,导致推高房价。原来的群体疯狂,现在该这个疯狂的群体为之埋单。价格怎么涨上去,还要怎样掉下来。如果要划分责任,说实话,各级政府要负主要责任,然后开发商、还有部分媒体。

　　李开发 :在我国一线城市,特别是北京这样的特大城市,现在房价与收入之比已是15到20倍,大大超过联合国和世界银行的衡量指标,将90%以上居民消费排除在市场外。已经过高、很高,不能再高的房价严重背离了民众的承受能力。房价高涨的时候,地产商认为是市场决定的。既然市场能够决定高价,同样能够决定低价。

　　牛凤瑞:房地产现在的局面,跟以往连续几年的调控有很大的关系。房地产市场的基本关系是供求关系,这种关系的基本面是供不应求,需求一直持续地旺盛。对房地产市场一直以来有3套调控措施:一是所谓的关紧两个闸门,限制土地供给和资金供给,卡住了房地产发展的基本要素;二是严控房价。尽管效果没有达到,但政策一直朝这个方向努力;三是增加中间环节的税收,既抑制了供给,又抑制了需求。

　　陈国强:是由多种因素造成的。首先是行业的内在调整,第二是外部的经济环境变了,包括国际、国内经济环境出现了变化。三是政策方面的因素,针对房地产调控政策持续一段时间,特别是去年以来调控政策的累加效应。可以说这几个方面因素共同导致了这样一种低迷的状态。

　　《望东方周刊》：房地产行业存在泡沫吗?

　　黄兴文:消费者对房价有一个最简单、最直白,也是最准确的判断:不值。这说明房价的确偏高,也意味着房地产行业存在着“泡沫”。所谓的刚性需求,只是偷换概念,掩盖问题实质。可以滞后很长时间进行的需求不叫刚性需求。高房价首先是推上去的,包括政府、开发商、投资和投机者。很多资源被用到这个行业来,国民经济,包括政府都依赖于房地产,这是不正常的。像去年那种快速上涨比高房价更可怕,会引起恐慌。因为没法精确化,我认为房价在目前的基础上跌去20%至30%,会好一点,至少会减少整个国民经济的风险。

　　李开发: 5年来房地产的暴利,吸收了全社会各种资金进入炒作获利。到目前为止,在我国,除了中国电信、中国 移 动没有参加房地产炒作之外,大部分企业,非房地产行业企业,包括大名鼎鼎的中国航天集团都进入了房地产行业。那么这说明他们原有的产业利润微薄,这种现象是完全违背经济规律的。由于房地产的利润比价高,大量的资金流入,使其他行业发展缺少流动资金。如果房价的跌幅在40%以内,会挤掉其中的泡沫。

　　牛凤瑞:所谓泡沫,不是随便说的。我认为,市场形成的价格是真实的价格。汤臣一品,开发商要价高,两年才卖出一两套,还遭退房了;有人想要买房子,5000元一平米,才出手买。买家的出价,卖家的要价,都不是真实的价格,市场尊重价格。市场经济存在投机,但我把投机当成是中性词,资本有逐利的本质。一个产业较高的利润回报,是其他产业要素向这个产业涌入、进入的基本前提。如果没有,这个行业就要萎缩。正是有了这种大量的涌入和前几年较高的回报,才形成了房地产的较高的增长速度和更多的住房供给,才有市场的满足。

　　陈国强:全国不同区域,房地产的情况不一样。局部有泡沫,所以出现调整和市场的明显观望,不能说全部有。刚性需求促使房价上涨的判断也是对的,只不过现在刚性需求没有转化为有效需求。交易量萎缩,并不是说需求消失,而是这部分群体在外部不确定因素状况下,持币观望。房地产特定时间利润高一些,随着行业发展,利润会平均化。6万多家企业,本身还有一个洗牌重组的过程。

　　《望东方周刊》：政府的救市政策,是在救什么?

　　黄兴文:是救国民经济和GDP增长率,这是根本目的。我国国民经济对房地产有依赖。房地产对国民经济总量的贡献10%,对增量的贡献占20%至25%,这是非常可怕的。为什么地方政府这么着急,因为前一阶段,这个行业过于疯狂,政府靠它发财,开发商还有这个产业链上庞大的利益集团靠它发财,以及一部分老百姓也靠它。现在,地产业出现了问题,地方政府感觉它没钱了,要干事干不了。这一个行业的衰退,等于四分之一条腿折了。经济一衰退,要回来比较难。

　　牛凤瑞:不是救市,正确的说法应该是:政府调整自己的房地产调控政策。中国和美国的情况不一样,美国叫救市,因为次贷危机。中国的房贷都是优质贷款,银行他们也都承认的。中国贷款买房的都是高收入阶层。中国是高储蓄国家,老百姓今天的钱舍不得花,等到明天花。房地产价格的涨涨落落,是市场配置的房地产资源的基本形式,也是社会分配住房资源最合理、最公平、最有效的杠杆。

　　陈国强:地方政府和中央政府出台的政策是有差别的。中央是为老百姓考虑,地方政府为开发商考虑,缓解开发商的压力。背后潜在的动机多元一些。同时也是对过去的政策方向做一个调整。

　　《望东方周刊》：救市政策对房价走势影响到底如何?

　　黄兴文:房价还会往低走。目前的救市政策不会起到根本作用。出来快一个星期了,还在揪细节问题。对经济来说,房价要相对平稳。但中国的体制很难保证平稳,不是暴涨就是暴跌。我通过对一些楼盘的调查,判断20%到30%的幅度还会有的。

　　李开发:我们经过各种数据比较认为,政府能通过优惠政策给购房者的扶持是有限度的。与房地产近年来的暴利和高价相比,所起作用非常有限。社会对政策反响也极其有限,经过短期波动后,作用趋于消失,房价会继续下跌。

　　牛凤瑞:作用往往不是事先评估,而是事后才能做出评判。但一些具体的措施是刺激购买,在客观上对楼市过于冷清的局面,是一个利好的作用。

　　陈国强:不好说。政策发挥效应不是立竿见影,需要一段时间。房价涨得过多过猛的,投机投资成分多一些的市场,调整的空间大一些,时间长一些;相反,市场比较平稳,以自住消费为主导的市场调整就会小一些。

　　《望东方周刊》：房价是继续下跌还是逐渐回升?支持你做出判断的依据是什么?

　　黄兴文:市场马上就回暖,这只是一种理想状态,很难达到。房地产目前的现状就像我一篇文章的标题:北极圈的冬天。根据研究,发现房地产只要进入萧条期,时间会很长。现在是在低谷,大家失去信心了,要鼓起信心很不容易。房价既然暴涨过,老百姓和整个经济都不支持高价,那快跌比慢跌好,价格就应该跌回来,跌到正常。开发商如果死扛着,搞价格联盟,只会等死。

　　李开发:房价至少要连续下跌3年以上,是一个慢慢回归理性的过程，才能逐渐回归合理价位。曾经对媒体表示“赚得不好意思”的开发商,应顺应实际,大幅度调整价格,拉动消费,等待并重归健康的房地产市场。

　　牛凤瑞:现阶段,房地产行业在经受“倒春寒”。房价下降的情况,是非常短暂的。房价的上涨不以人的意志为转移,原材料在上涨,劳动力工资在上涨,人民的收入在上涨,让房价下来可能吗?如果那样,我们大家没房子可住了。谁去盖房子,傻瓜才去盖房子。暴跌的结果是两年以后没有房子可卖。 中国处于城市化加速时期,人民的消费结构处于升级阶段,此阶段,老百姓对住房的需求是不可遏制的,持续旺盛的住房需求,必然要求持续旺盛的供给。所以从中长期来看,供求双方的持续旺盛,必定会成就中国住房市场几十年持续的春天。

　　陈国强:市场调整到达一个点,是消费者认可的心理价位,房价就会被接受。总体来说房价会是一个上升趋势,经济发展,收入增加,产品提升,5到10年后,房价比现在低,那除非是一种不正常状况。房地产行业在夯实基础之后,必然会迎来上升期。■