每一项房产政策背后,都有中央、地方、开发商及老百姓四方利益的博弈

　　《望东方周刊》记者张瑜 南京报道

　　2008年9月27日,“房产新政20条”又将南京推向了风口浪尖。一如2007年5月14日同样出自南京的“一房一价”政策。所不同的是,后者是在房价飞涨的时期限制房价,而前者则是放开鼓励房产投资及交易。

　　“我们这个政策相对来说是比较全面的,也有一定力度,市场反响不错,房产的交易量立即改观,前几个星期达到了每天150套左右,比八九月份的100套左右好多了。”南京市房产管理局副局长郭宏定告诉《望东方周刊》。

　　“现在杭州、上海等城市陆续出台了类似政策,其中上海的‘14条’规模更大,但南京却是最早推出政策的城市之一。”郭宏定强调了南京对于房产调控政策的敏捷反应。

　　的确如此。10月22日,国家有关部门推出了一系列房产政策,包括降低房产交易税费、降低房贷利率及首付比例、加强住房保障等。而这些要点在南京的“20条中”都有体现。

　　“南京乃至整个江苏省跟中央的政策都是很紧的。”南京市一位开发商李东(化名)对记者表示,“国家房产政策还没出,南京就先出了。”

　　“救市新政”忐忑出台

　　早在9月中旬,关于南京市政府出手“救市”的传言就已经沸沸扬扬。搜房南京网站一则“传南京市政府或将出手救市”的消息言之凿凿:某开发商爆料,南京市政府正在积极讨论相关“救市”政策,“讨论稿”已呈现在各大开发商桌上。

　　这份“讨论稿”的内容大致如下:普通商品房契税将由2%调整为1%;调整南京高档房标准:江南八区调整为14900元/平米,江宁8900元/平米,江北7500元/平米等。

　　记者联系到搜房南京网站发布消息的相关人士,该人士表示这是在某开发商桌子上亲眼所见,但很快,南京市政府相关部门及该开发商就要求网站撤掉这条消息,理由是“一些讨论的东西,不适宜公布”。

　　国庆节前的几天,新政终于低调出台。但从内容上来看,与“讨论稿”差距非常大。其中较有实质意义的主要有两条:首先,新政规定“购买90平米以下(含90平米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额1%的补贴,购买90-144平米以下(含144平米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额0.5%的补贴”;其次,明确取消了“一房一价”。

　　据郭宏定介绍,“目前补贴条例是最直接起效的,我们已经发放了500多笔共300多万的补贴款项,其他的也都在陆续推行”。

　　南京大学经济学系副主任、南京大学不动产研究中心副主任葛扬曾于9月25号参与了南京市有关部门组织的“吹风会”。“当时市里有关部门希望专家提意见,同时也明确了制定方案的宗旨就是‘救市’,而且,强调和中央宏观调控政策保持高度、快速的一致。”

　　“新政对市场的影响还是很明显的,第一是老百姓的关注度在提升,在10月份的头两个星期,认购量比之前每天将近多了160套。而从周成交情况来看,10月份也比9月环比提高了约10%～20%。”南京风尚机构房地产经济研究中心主任颜涛分析说。

　　但新政的实际效果仍有待观望。“补贴也没什么实质作用,现在很多楼盘打8折9折,补贴1%相当于99折,有什么用呢?相反,降低买房的契税是最重要的。”南京市民吕彦对新政并不看好。

　　为什么在“讨论稿”中出现的“降低契税”最终并没有出现在新政中?郭宏定解释说:“降低交易环节的税费的确是最重要的,但我们地方政府不能改变税费,所以只能用财政补贴的办法,这涉及地方政府的权限问题。”

　　“对于新政的出台南京市还是有些顾虑的,据说他们本想在国庆期间推出,最终还是选择了一个周六低调公布,就是不想引起太多的关注。”李东对记者透露。

　　“一房一价”尴尬隐退

　　新政的出台,宣告了轰动一时的“一房一价”政策的终结。

　　为抑制南京房价疯涨,2007年5月11日,南京市物价局牵头房管局、工商、国税、地税等部门联合出台了“一房一价”制度,规定普通商品住房要通过价格部门核价,核定一个基准价,在这个基础上,允许开发企业根据市场行情浮动房价,浮动幅度不超过5%。

　　这项被称为“违反市场经济规律”、“退回计划经济”的政策一经出台就饱受争议,招致开发商的一致不满,引发了“万科价格门”事件。

　　2007年6月26日,南京物价局对“光明三期”基准价格核定为7360元/平方米,加上5%的浮动率,不得超过7728元/平方米。但是到那时为止,该项目10幢楼的前8幢平均销售价格达到8450元/平方米,这意味着,最后2幢楼只有按3960元/平方米销售,才能符合“一房一价”的规定。

　　万科显然不可能做这种赔本买卖。而若以前8栋均价出售,“光明城市”将超出物价局限定楼盘销售总价约8760万元,房款总价的超出部分须向广大业主退赔。根据规定,万科将赔偿5000余万元,但这件事最终还是不了了之,直至“一房一价”取消。

　　“我们2008年初开盘的一个楼盘价格只定在了9000多块,就是因为这个限制房价的政策,实际上当时的销售状况很好,完全可以卖到10000块以上。”南京市另一位开发商于明(化名)对记者抱怨道。

　　“一房一价”真控制住房价了吗?中房指数研究院南京分院曹旭东告诉本刊记者,实质上房价并没有控制住,因为开发商要获得更多利润,就想办法去规避“一房一价”政策,第一是加装修价格,导致2007年,南京市普通商品房装修标准达到4000-5000/平方米的不正常现象;第二就是新房转二手房,因为二手房并不受“一房一价”约束。成本等费用提高了,最后还是转嫁到了消费者头上。

　　“还有一些开发商偷偷超出浮动价格,政府发现了,罚点款就完了。”南京当地房地产媒体同行对本刊记者说。

　　但不管怎样,“一房一价”已成为历史。当时曾主导推出这项政策的南京市物价局副局长张瑞忠也已不愿再提及这个话题。“现在我不好说什么,现在这个政策已经取消了,再提不就是跟新政对着干了?”张瑞忠客气地拒绝了本刊记者的采访。而在2007年6月,张瑞忠曾经对当地媒体表示,“新政会坚决推行下去”。

　　“这项政策的出台跟新政一样,也是存在着内在矛盾的,因为地方政府跟开发商的经济利益是绑定的,他怎么会希望房价降低呢?只不过他必须紧跟中央政策保持社会稳定,这也是地方官员政绩考核的一部分。当时南京市这样做大概有一些背景,到后来想取消又觉得尴尬,恰好楼市很快遇到了拐点,于是借新政之际,顺势就取消了。”于明分析说。-

　　(本刊记者高艳平对本文亦有贡献)