土地方面的收入是如此重要,它的风吹草动都会让各地政府心惊肉跳

　　《望东方周刊》特约撰稿王家敏 南京、北京报道

　　土地财政是一个老问题。拆迁带来的纷争、地方政府对收益的渴求、腐败者对寻租空间的争抢、房价升降上的政商互动、财税体制中的上下博弈,均纠缠其中,怎一个乱字了得。

　　在当前的土地制度下,地方政府垄断着土地的一级市场,通过土地储备中心等机构,将土地“低进高出”,低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器,土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源,土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。

　　国务院发展研究中心组织的“中国土地政策改革课题组”经过研究后分析说:从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上,发达地区的地方财政成为名副其实的“土地财政”。

　　土地财政在国内的全线飘红、一路凯歌,已变成房价居高不下的幕后推手。而诸多地方政府之所以在房价刚出现下降苗头、中央政策尚未出台的情况下,就纷纷一改此前控制房价的调子,急急忙忙出手救市,也正是因为“土地财政”这个老问题。

　　同样是救市,中央和地方仍然有不同的初衷。“尽管中央10月22号也出台了政策,但是从它并没有放松二套房贷款就可以看出来,中央政府对于房地产政策的根本性思路没有发生改变,那就是继续调整,防止这个产业过热,而这一点跟地方在某种意义上是冲突的。在短期内二者的目标一致,就是稳定房地产市场。但是长期来看,经济结构必须调整,要改变地方经济对于房地产的过度依赖。”南京大学经济系副主任葛扬说。

　　国务院发展研究中心一位参与土地政策改革课题组调研的研究员告诉本刊记者,要想获得土地出让收入、成本的真实数据并不容易。

　　课题组调查了S县,J市和Y市1999-2004年的详细数据,其中2003年三地土地出让金收入分别占当地财政预算外收入的69.3%、58%和60%。

　　地方政府预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金(2007年后一些地区将土地出让金划入基金管理)等构成。报告显示,2003年S县土地出让金收入为19.2亿元,土地出让金纯收益11.76亿元,预算外收入27.7亿元。土地出让金已成为S县政府财政预算外收入的最主要来源,而当年政府预算收入仅为13.1亿元。

　　土地方面的收入是如此重要,它的风吹草动都会让各地政府心惊肉跳。2008年以来,各地土地出让金骤减,是地方政府救市政策出台的直接诱因。

　　本文图表数据来源于9个城市国土资源局、财政局、土地储备中心等部门对外公布的金额,以及德盛行地产、中国指数研究院等机构的统计结果。

　　图一中是2007年土地出让金与当年地方财政收入的比例,其中厦门市土地出让金逼近当年地方财政收入;图二是2008年上半年土地出让金与2007年全年比例,除北京外,其他城市土地出让金收入明显减少,绍兴2008年上半年的出让金只相当于2007年的4.2%。

　　这些数据至少能说明两个问题——二、三线城市对土地出让金的依赖度较高,且土地出让金的下降幅度较大。这意味着二、三线城市政府可能面临的“破产”。如2007年厦门市土地出让金接近180亿元,2008上半年不到40亿元。另据厦门市地税部门统计数据显示,2007年前三季度,厦门建筑安装业和销售不动产营业税入库32.81亿元,占地税收入的31.2%。土地出让金的骤减和楼市的低迷会将城市带入怎样的困境?这也就不难解释各地纷纷救市的原因。-

　　(本刊记者张瑜对本文亦有贡献)