上海倒楼开发商再调查

　　熟悉此事的人不由得揣测，这与倒楼事件之后，政府相关部门对倒楼开发商上海梅都的深入调查有无关联

　　《望东方周刊》记者高艳平|上海报道

　　7月28日，上海“6.27”莲花河畔景苑7号楼倾倒事故调查处理结果公布，梅都房地产公司法定代表人张志琴 、众欣建筑公司法定代表人张耀杰等7名责任人被刑拘，阙敬德被立案调查。梅陇镇征地服务所予以撤销建制，并进行审计和 资产清理。

　　就在倒楼的近500名业主拍手称快时，离倒楼不远的闵行区梅陇镇金都路1036号地块上，房屋的主人上海岳林 工贸有限公司董事长(以下简称“岳林工贸”)王荣湘，看到了一丝希望。

　　金都路1036号地块，12亩土地以及2500平方米的房屋产权，让王荣湘烦恼了整整10年。因地块被闵行区 政府征用，用于配套商品房建设，目前这块地产权所有人是上海陇兴房地产开发有限公司(以下简称“陇兴房产”)。

　　陇兴房产是莲花河畔景苑上海梅都二股东阙敬德的关联“孙子”企业，其控股股东上海梅陇莲城置业公司，正是由阙 敬德任法定代表人的梅陇实业总公司任大股东投资成立的。

　　就在倒楼事发后半个月，7月14日，王荣湘意外收到了上海市第一中级人民法院的民事裁定书，认为岳林工贸因土 地使用权转让合同纠纷案，原审判决认定事实不清，依法裁定撤销闵行区人民法院的判决，发回重审。

　　“真的像报纸上所说的，老天有眼。”王荣湘一次次地感叹。就在几天前，他还认为，自己要求追回的约12亩土地 的产权官司几无胜算。

　　熟悉此事的人不由得揣测，这与倒楼事件后，政府相关部门对倒楼开发商上海梅都的深入调查有无关联？

　　前世

　　据本刊记者调查，和金都路1036号一起被征用、由陇兴房产开发的整个地块，即梅陇镇111地块，其基地范围 ，是丰收河以东、马西浜以南、虹梅南路以西、金都路以北，总用地面积41421.2平方米。

　　在征用之前，分别为闵行区梅陇镇曙建四队和曹中村的集体建设用地。从西往东，在金都路上，西边，阙系企业上海 翔梅经贸有限公司、梅陇资产经营管理公司、梅陇镇人民政府对外经济工作办公室布局于此，数栋7层高的房子，从外立面上 的马赛克和蓝色的窗玻璃，看得出上世纪90年代的印记。

　　最右边靠近虹梅南路的金都路918号，原来是上海陇兴集团筹建的三层圆形办公楼。陇兴集团是陇兴房产初创时期 的母公司，目前已经不存在。在2002年，陇兴集团将此办公楼租给上海点聚实业公司做办公楼。

　　中间是几家企业，包括岳林工贸、三赢公司、上海东和胶黏剂公司、鹿铃建筑工程有限公司等，和岳林工贸相同，他 们都是租用在集体土地上的私人企业。

　　“东家”曹中实业是梅陇镇曹中村的集体经济组织，其负责人也是曹中村村书记。

　　1999年8月31日，岳林工贸与曹中实业签订协议，规定：曹中实业将曹行镇曹中村金都路南泮生产队43丘地 块现有的2500平方米的房屋，以及8534平方米合12.802亩的场地所有权，转让给岳林工贸。

　　协议规定，房屋的产权转让费90万元人民币。场地使用期限为50年，场地使用权转让金分50年支付，每亩每年 1万元人民币，每5年递增一次每次3%。协议还规定，由曹中实业负责协助办理有关场地的土地使用证过户给岳林工贸的手 续。

　　值得注意的是，协议中用了“场地使用期限50年”这样的字眼。

　　众所周知，国有土地工业用地使用权出让的期限为50年，这份合约，说是转让，又不是国有土地，说是租赁，租赁 期限又超过了《合同法》租赁期不得超过20年的规定。

　　曹中实业代理律师朱峰告诉本刊：“这其实是规避了国家对于集体土地转为国有后方由政府部门进行批租的法律规定 ，是变相的土地批租。按规定，曹中实业无权对集体土地进行批租活动。”

　　2001年，曹中实业将金都路1036号的产权证办到了自己名下。岳林工贸多次催促产权过户无望，于2003 年将曹中实业告上法庭。在闵行区法院的调解下，双方试图通过办土地征用手续，集体土地变国有土地，来完成1036号房 地产权证的转让。

　　结果，2004年6月，岳林工贸使用的地块被闵行区政府征用，用于配套商品房建设，陇兴房产中标。事情开始变 得复杂起来。

　　陇兴出场

　　配套商品房是上海市专门给动迁户建造的政策性房屋。政府以比较低廉的价格出让土地给开发商，最后在保证开发商 合理利润的前提下，以限定的价格回购，再安置给动迁居民。

　　2004年开始，上海加大了配套商品房建设。首先启动连续3年、每年建设300万平方米中低价配套商品房的“ 三年建设计划”。2005年，为保障民生，又推出“两个一千万”工程，其中之一即1000万平方米的配套商品房建设。

　　梅陇111地块的征用就发生在这种背景之下。

　　2003年，上海市房屋土地管理局下发关于闵行区用于中低价商品住房建设地块认定的批复，111地块便是其中 之一。上海房地局还要求，该地块要组织项目公开招标。

　　陇兴公司是否通过公开招标拿到这块地的，不得而知。不过值得注意的是，本刊记者拿到的一份闵行区政府2004 年6月30日下发给梅陇镇政府的通知，内容为批准闵行区房地局为梅陇111地块项目招标地块征用土地和收回土地使用权 ，要求区管理局对该地块实施有偿出让，此文件也被抄送给陇兴房产。

　　仅仅一个月后，闵行区房地局、梅陇镇政府与陇兴房产三方，就签订了梅陇镇111地块配套商品房建设项目协议书 。

　　据约定，陇兴房产向闵行区房地局支付征地动迁费用1800元/平方米、大市政配套费320元/平方米，不包括 土地出让金，总计9041.3200万人民币。梅陇镇政府在2005年10月31日之前，拆除该该地块上的所有建筑物 ，以毛地移交给陇兴房产。而梅陇镇具体实施这一工作的单位，正是阙敬德担任所长的梅陇镇征地服务所。

　　据上海市房地产估价师协会的信息，陇兴房产在2004年7月5日中标梅陇111地块，中标价为1932.98 93万元，项目容积率为1.4，以此计算该地块楼板价约为333元/平方米，该信息还显示陇兴房产实际支付的土地出让 金579.8968万。

　　业内人士向本刊透露，拆迁补偿一般的流程：开发商出拆迁费给政府，政府委托拆迁服务公司实施，与拆迁户签订补 偿协议，先支付部分补偿款，拆迁户搬迁，过程中再支付绝大多数补偿款，最后交地的时候付清尾款。

　　不过，梅陇111地块的拆迁补偿却是另外一番逻辑。

　　谁在和岳林打官司

　　2005年5月30日，闵行区房地局发出了第一次房屋拆迁公告。

　　6月底，“梅陇镇征地服务所副所长唐学诚和曹中村主任金德才来到岳林工贸，询问对拆迁有何要求。我们希望能够 安置，期望给予相关动拆迁的批准文件。唐学诚说要向领导汇报。”王荣湘说。

　　梅陇镇征地服务所的副所长唐学诚，也是倒楼开发商上海梅都的24个自然人股东之一。

　　不过岳林工贸没有等到唐学诚的回复，却收到了曹中实业公司的诉状：对方认为与岳林工贸1999年8月31日签 署的协议违背了集体土地不得转让的国家法律，要求法院判合同无效；并要求岳林公司搬离金都路1036号。

　　岳林工贸一直认为自己是被招商引资来的，当时签的是土地和房屋的买卖合同，不是租赁合同。“我们付给对方土地 使用费用，50年合计近千万，这个价钱在当时是很贵的。按照合同规定，由对方来协助办理产权过户手续，结果对方却办到 了自己名下。更让人义愤的是，岳林按照协议出资新建扩建的房屋面积1248.7平米房屋，也成了曹中实业的财产。”

　　并且，岳林工贸坚持认为，曹中实业这么做，“目的是通过合同诉讼纠纷，赶走岳林，这样可以不支付相应的拆迁补 偿金。”王荣湘说。当时协议里写了，“所转让房屋和场地，因市政规划或其他因素动迁改变其用途时，国家补偿由我方享有 ”。“我们的想法是期望能够异地安置。”

　　但是，2008年11月21闵行区法院宣判，认可了曹中实业的诉请。岳林工贸不服，向上海市第一中级人民法院 提起上诉。

　　本刊记者联系到曹中实业负责人及曹中村书记孙君文，他也一肚子苦水：“国家要征地，我们也是被拆迁单位，曹中 实业只是个空壳，我们村里一分钱也没拿到。官司是镇土地管理所请的律师在打。”

　　补偿款去了哪里

　　同为111地块上的企业三赢公司，处境与岳林工贸类似：2003年与曹中实业签订协议，有偿使用金都路972 号上的约4亩土地，期限47年，租金分期付款。付清使用费之后，土地归曹中实业所有。

　　2005年，曹中实业同样将三赢诉至法院，并表示，如果确认和三赢公司的《协议书》无效，曹中自愿补偿其各种 损失20万元。

　　法院当年12月的宣判结果，全部认可了曹中实业的请求。仅20万元就将三赢公司赶出了111地块。而在200 5年5月16日，闵行区房屋土地管理局和上海闵行区建设用地事务所签订的《国家建设征用土地包干协议书》上，三赢公司 财产的补偿预估为254.4472万。

　　有传言称，在111地块上，同样是在曹中村集体土地上兴办的私营企业，岳林工贸的邻居东和胶黏剂公司，得到了 异地安置。本刊记者致电该公司董事长陆林森，陆表示截至目前并未拿到任何补偿。

　　111地块的开发商陇兴房产，2009年2月在给上海市一中院出具的一份情况说明中说，“房屋拆迁实施单位( 即上海申洪房地产开发经营服务公司)，尚未与上海曹中实业有限公司签订该地块的动拆迁安置补偿协议，故不存在支付补偿 款的事宜。至今，上海曹中实业有限公司尚未对金都路1036号场所进行移交。”

　　在岳林工贸苦苦等待拆迁补偿的时候，拆迁补偿方说，还没签拆迁补偿协议，不存在补偿款一事；作为岳林工贸的旧 “地主”，曹中实业按照孙君文及代理律师朱峰的说法，拆迁补偿是梅陇征地所在谈，曹中实业和岳林之间只存在合同纠纷， 不存在拆迁补偿关系，当年的协议违背了国家法律，应属无效。

　　就这样一个逻辑怪圈里，岳林工贸死死守在了金都路1036号。

　　在《国家建设征用土地包干协议书》上，曾明确了岳林工贸、三赢公司、东和胶黏剂公司等多家单位的集体财产共约 3963万元，由景洪房产补偿，不过，拆迁公告发布后已经过4年，补偿款还没有落实，这些资金究竟去了哪里？

　　景洪房产又是什么身份？工商资料显示，它创办于1993年，是原闵行区曹行镇政府的综合经济实体，主营房产开 发、建筑材料、建筑装潢装修，曹行镇并入梅陇镇后，为梅陇镇直属房地产企业。董事长金慧明，总经理朱文平。

　　2005年，该公司的年检报告应付账款一栏显示，111号地块，约3651万元的款项，这与包干协议中的补偿 资金比较接近。应收账款一栏，阙系企业陇兴房产有一笔4500万元的欠款，同为阙系企业的梅陇莲城置业欠款2150万 元。

　　而到了2008年，其年检报告中，其他应付款一栏，包括了5个地块的拆迁补偿费，但梅陇111地块已经不在其 列。2008年度的年检报告还显示，景洪房产的销售收入为零，亏损额约477万元。

　　关联企业网

　　补偿款还没有到被拆迁人手上，就已经从景洪公司账上消失了。虽然按照项目协议书，陇兴房产应该支付给政府数千 万的拆迁补偿，但是岳林工贸的王荣湘怀疑，陇兴房产有没有财力，究竟有没有给政府这笔钱？

　　工商资料显示，1995年，陇兴房产由当时的乡镇企业上海陇兴集团和华兴商厦两家企业出资成立，前者控股90 %。主管单位是梅陇实业总公司。2008年，股东更换为上海梅陇莲城置业有限公司和梅陇资产投资经营有限公司。

　　巧合的是，上海陇兴的控股股东梅陇莲城置业公司法定代表人朱文平，与拆迁补偿出资人景洪房产的总经理同名同姓 。

　　“开发商、拆迁补偿单位、政府征地服务所都是一家人，怎能不让人怀疑在暗箱操作。”王荣湘说。

　　在陇兴2004年度的年检报告存货一栏中显示，土地征用拆迁费579.8968万元，正是梅陇111地块的土 地出让金。到了2008年，存货一栏显示约9092万元，均为111地块的土地开发成本，其中土地征地费约8376万 元。其他应付款项，上海景洪的一笔欠款为2193余万元。关于111地块的，还有6801余万元的应付款。

　　这是否也印证了王荣湘的说法？

　　而陇兴房产的营业状况如何呢？年检报告显示，2004年税后利润为近209万元，2005年亏损近140万元 ，2006年至2008年持续亏损。

　　2004年以来，多个梅陇111地块的政府规划文件显示，该地块也被列入征用规划，将用于配套商品房建设。不 过，蹊跷的是，就在土地征用后不久，闵行区房地产交易中心信息显示，2006年7月，这块地上的房屋产权已经归郑州市 人民政府驻沪办所有。土地使用权来源为转让，房屋产权来源是买卖。

　　谁在拖延时间

　　几年来，岳林工贸为了坚持这一地块以及房屋的产权，也付出了惨重代价。

　　岳林工贸原本主要做木材、木制品的半成品加工业务。2003年前后，公司与一家台湾企业洽谈合资事宜，计划引 进一个年产值约10亿元的大项目，专门加工制作用于寺庙、神社等处的木结构房屋。

　　因为和曹中实业的房地产权官司，项目黄了。“2004年，公司业务最好的时候，年产值有4000万左右，20 05年，受官司影响，2007至2008年，政府职能部门隔三差五前来检查、拆违，岳林公司经营全部停滞。”他们只能 将空闲的厂房出租给外来企业，勉强维持。

　　2008年10月24，梅陇镇相关政府部门，以岳林公司新建改建扩建的房屋为违章建筑为由，联合曹行镇派出所 、动用交警、特警，进入岳林进行拆违。

　　本刊记者在现场看到，岳林公司使用地块上的一栋主办公楼，看得出边沿被拆除的痕迹，还有三栋厂房，以及岳林当 年新建的一处厂房仓库。几家租户在这里繁忙作业，大卡车出出进进。

　　“争议的地块，用于配套商品房建设，是政府的实事项目，但是个别人为私利一拖再拖，导致项目没法进行。今年年 底，可能要停工。”朱峰律师说。

　　律师杜跃平却有不同看法：“配套房建设每个公民都应该配合支持，不过，前提是不能因此而侵吞被拆迁单位的补偿 利益。”

　　7月14日，岳林工贸接到了上海市一中院发回重审的裁定书，对此，杜跃平认为，“这说明法院认为原闵行区法院 判决结果的事实依据不足，不予支持。”

　　从2005年房屋拆迁公告发出至今，已经4年有余。截至目前，梅陇111地块，虹梅南路一端，也就是紧挨着岳 林工贸的一块土地上，设计为多层的配套商品房建设即将封顶。但是从岳林工贸往西至丰收河，东和胶黏剂公司、曹中村办企 业鹿铃建筑工程公司，还有梅陇民营经济创业园、梅陇镇人民政府对外经济工作办公室、阙敬德关联企业梅陇翔梅经贸发展有 限公司等多家单位在此办公，都没有任何要拆迁的迹象。

　　站在岳林工贸主办公楼二楼阳台，可以很清楚地看到，几百米远，一个名叫好世麒麟园的豪华别墅项目已经进入后期 的绿化阶段。

　　根据中国地产网的数据，这个豪华独栋别墅2009年的售价达2.5万~3.2万元每平方米。

　　而在2005年7月底，开发商、梅陇镇政府、闵行区房地局签署的《项目协议书》上，梅陇111地块上的配套商 品房，实行政府指导价，最高售价为3490元每平方，均价3460元。

　　就算这个项目今年开始施工，这个价格政府还能回购得到吗？-