中国小康网讯 《小康》杂志记者苏枫 报道

　　“小产权房数量惊人：全国小产权房占的土地面积有66亿平方米；北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安估计已经占到25%到30%，深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。”蔡继明委员对《小康》说，目前为止，中央和地方政府出台的各项针对小产权房的政策没有取得预期的效果，市场上仍有许多小产权项目正在进行建设和交易。

　　蔡继明说，小产权房不仅大量、广泛地存在，同时还牵涉到各个方面的利益：

　　首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更大的收益。

　　其次，城市居民可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题。

　　而另一方面，小产权房的出现与我国现行的土地管理体制、房地产市场一般的交易秩序相矛盾。因此，国务院曾经多次以会议和通知的形式要求城市居民不要购买“小产权”房。

　　对于地方政府来说，小产权房在其建设与交易过程中没有经过国家征收等程序，因此各级政府很难针对小产权房的开发过程征收相应的税费或获得土地出让金。因此，有些严重依赖“土地财政”的地方政府对小产权房的开发加以不同程度的限制。例如北京、济南等城市都拆毁了部分小产权房建设项目。

　　针对这种复杂的现状，蔡继明提出了若干建议：

　　对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地上建设的小产权房，只要符合城乡总体规划和建筑标准，应该承认其全部产权。

　　1.要承认现实，平衡各方利益

　　许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。

　　2. 采用经济手段并借助市场机制有效配置土地资源

　　现在国家颁布的各项政策，都是全国一刀切的行政命令，而对于集体建设用地上建设的小产权房，应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。这样可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。

　　首先，小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减，建议加紧改革现行税收体制，缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头，再加强对开发商的规范和监管，商品房的价格就会趋于合理的空间。

　　其次，在我国税收收入逐年稳步递增的情况下，中央和地方都应加大财政转移支付力度，尤其应当主导建设更多的廉租房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房，并且形成合理有效的分配机制，那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。

　　3. 深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权

　　农村的集体建设用地(包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话)，应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。