中国财经报道：楼市博弈谁能得胜

某售楼处买房者正在进行咨询
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　　《中国财经报道》播出节目《楼市博弈谁能得胜》，以下为节目内容。

　　主持人张冬：如果一个人一个月的收入能达到6万元，很多人除了羡慕以外可能也不会觉得特别奇怪，如果一个人的月收入从6、7万一下子降到了6、7千，您可能就得问问为什么了。眼下北京这位女士正经历着这样的变化，那么她是从事什么工作的，收入又为什么会出现这样的落差呢？

　　文涛原来是北京一家幼儿园的老师，有一份稳定的工作，2000年，一个偶然的机会和朋友在饭桌上聊起卖房子能挣大钱，于是她不顾家里人的反对，毅然投身楼市。幸运的是她赶上了房地产蓬勃发展的黄金时期，按她自己的话说，误打误撞就捡到了金砖，被幸运撞了一下腰。

　　售楼员文涛：“比如说咱们平均按说每套150万吧，150万，佣金4‰的话，是九千块钱，差不多九千，因为还要交一些其他的我个人的所得税，也就可能七千多了，七千多平均下来可能一个月能拿到六万左右，六七万左右。 ”

　　一个月下来赚六万块，文涛庆幸自已当初的选择是对的。随后几年，北京的房屋销量一直呈上升趋势。到了2002年，更是达到了快速增长，当年全市累计商品房销售量是9561693平方米，累计销售金额是446亿，全年销售均价每平米是7489元。文涛说，那时候好象根本没有卖不出去的房子，她的手机费一个月就得两千块，电话几乎总是处于通话中。在圈里时间久了，她也总结出了规律，楼盘卖的最火的大多是头三个月，干好了可以顶一年的收入。于是，文涛成为了一名自由售楼人，哪的房子好卖就去哪儿，而且就干前三月。

　　售楼员文涛：“我愿意跟哪个公司合作的话，我走他们公司的帐，我也可以直接收取佣金，比如说要是大项目的话，一般都是按2.5%收，咱们通俗一点说就是自由的做房人，然后过去按老话来说也可以算房虫。”

　　在北京人们把这种自由的卖房人称做是房虫，做了房虫的文涛不断穿梭在北京大大小小

　　的楼盘中，她发现，还是那些中低价位的房子更为热销。虽然价格不是很高，但不断增长的销售量却让她的银行存款一天天多起来。然而，这种好日子在2004年开始有了转变，今年以来，她越发的清闲起来，每天都在等着电话铃响。

　　售楼员文涛：“ 2002年之前都挺挣钱的，2002年之前怎么弄一个月我也能不少于两万吧，现在来说就比较惨了，我可能半年我也挣不来两万块钱回来，同期花费还要多了呢。”

　　文涛说，如今卖楼比以前辛苦多了，老百姓对频频出台的房地产政策研究得越发透彻，很多原本已有购房意向的人也紧紧捂住钱包，等着看看情势再说。现在，她的月收入最多也就是过去的十分之一。

　　主持人张冬：文涛卖的大多是一些中低价位的房子，即使这样，她在最火的时候每月还能拿到六万多块的佣金，这不禁让人产生了疑问，这房价里会有多少水分呢？北京的楼市真得那么火吗？如果说文涛现在的日子不好过，那些出售高档楼盘的销售人员的如今又会怎样呢？

　　5月已经过去，北京建外SOHO销售总监马锦愈发忧心忡忡。天气渐渐热起来，楼市却是冷冷清清，甚至没有人知道即将到来的传统旺季能有多大作为。连他的老板潘石屹此前也公开表示，建外SOHO现在两个月的销量还不敌鼎盛时期的3天。这让人们不禁想起了SOHO现代城的辉煌，这个地处北京CBD中心区的高档楼盘，它的价格走势一度被看作是北京CBD房价的风向标。许多人因为能入住SOHO现代城而感到自豪。马锦说，随着一道道房地产政策出台，如今，人们在购房时变得越来越谨慎了。

　　北京建外SOHO销售总监马锦：“首先客户他会去思考就是说，为什么要出台这个文件，他要去研究政策，那么对于他的买房计划来讲就会暂时放在一边，或者跟发展商去探讨这个问题，所以四月份以来我们的成交量下降得比较多。”

　　回首过去的红火，面对眼前的惨淡，售楼员们真觉得恍如隔世。马锦告诉记者，建外

　　SOHO的12个销售小组中，不少人都和他一样，走过了房地产市场那个奇迹可能随时发生的“激情年代”。

　　北京建外 SOHO销售总监马锦 ：“这跟古董一样，三年不开张，开张就管三年。你比如一百个销售人员，三个月卖十个亿，平均下来就是一个人一千万嘛。”

　　马锦说，按千分之五、六的提成来算的话，一个售楼员3个月就可以提5万元，一年最

　　起码也是二三十万。许多购房人就是认准了SOHO现代城的优越位置进行房产投资。而如今，加息、限制贷款、提高首付，差额营业税---平抑过高房价的政策和措施一条接一条，马锦说，许多以前搞房产投机的人也开始收手了。进入房价政策风紧雨骤的2005年，购房者更是由冲动转为观望。对于楼盘销售人员来说，每月几万块钱收入的岁月似乎再也不会有了。

　　北京建外 SOHO销售总监马锦：“报纸上媒体上都开始报道国家的新的政策的精神，那么客户也开始去关心去研究这个政策，那么就必然形成现在的这种观望的态势。”

　　据北京一家经纪公司的数据显示，目前北京地产交易速度放缓已经是大势所趋，他们5月份的成交套数比4月份下降了18.9%，成交金额下降了18.3%。同时，购房人的决策时间也在拉长，原来是生怕过了这个村就再没这个店，如今却是“看看，再看看。”由认购到换签正式合同的换签比例也在下降。

　　主持人张冬：6月1日，有关房地产市场的国八条出台，上海的房地产市场立竿见影有了反应，当天上海房屋成交均价为5884元/平方米，比政策出台两天前下降了1426元/平方米。那么，北京的情况怎么样呢？我这里也有一组数字：北京建委刚刚发布的商品住宅5月份预售登记统计情况显示，北京5月份的期房交易量比4月锐减了48%，按照经济学的原理，如果卖不出的货物就应该降价销售了，那么北京的房价降了吗？

　　据北京市建委的统计，房产新政出台后，北京房价并未出现明显波动，对这种情形，消费者又是如何打算的呢？

　　北京市民甲：“那肯定观望观望。”

　　北京市民乙：“政策现在出得太快太急，会不会紧跟着还有其它的政策，所以要看看。”

　　在采访中有不少百姓表示，现在对房地产方面的政策是越来越关心了，他们期待着地产新政出台以后房价会下降。

　　北京市民丙：“降价以后再买，因为现在毕竟收入太低，买不起还是买不起。”

　　北京市民丁：“楼价现在我觉着，还是贵。”

　　老百姓捂紧了钱包，就等着降价了，那么国家出台的房产政策会影响北京的房价吗？房地产商又做何打算呢？

　　博华紫光置业有限公司董事长李保刚：“这个价格也不会有什么大跌的过程。这次政策调整的影响实际上最大的是对购房者心里的影响，大家原来买涨不买落，越涨得快越抢，他就怕东西没了，越落得快他越看，目前来说是一个僵持阶段，就好比证券市场里面所谓的股票疯涨了一段时间现在叫缩量盘整，交易量下来了，我觉得价格没下来。”

　　北京锋尚地产总经理张在东：“这些都是针对这些来买房的，我就是想过几个月卖掉，这个文件对这些是一个打击，打得很准，这回。但是对于一个就是说如果这种泡沫不多的地区的话我认为不会，房价不会有什么影响，因为房价毕竟是由这个成本产生构成的，而且这个需求不会有什么明显的萎缩，房价不会有什么太大的影响。”

　　主持人张冬：开发商不愿意降价，消费者也不想轻易出手，看来消费者和开发商正处于一种互不让步的博弈状态，而在这个较量的过程中，买房人大都处于观望状态。那么，两方博弈到几时，谁又能笑到最后呢？现在该不该卖房呢？几位专家给我们点破了其中的迷津。

　　房产新政出台后，北京楼市没有明显波动，不少专家指出，这也是意料之中的事，因为，稳定房价不等于房价下降，这是两个概念，稳定的意思是无论涨跌都要趋于一个合理的幅度。专家还指出，北京的炒楼、投机行为相对较少，挤出的泡沫或者水分也就不那么多了。

　　中国房地产协会副会长顾云昌：“北京这两年有一定程度的炒楼者或者说投资者，但是数量并没有上海、杭州那么高，所以这次挤压泡沫打击投机的行为当中，北京市挤压出来的挤掉的投资者的比例不会太高，这个当中市场的反应没有像上海杭州那么强烈。”(业界观点：投机性购房比例不高，是房价稳定的主要原因)

　　长期对房地产市场有深入研究的中国房地产协会副会长顾云昌说，尽管很多消费者仍处于观望之中，但北京的城市定位和城市性质再加上奥运概念的强力支撑，房价很难降下来。

　　中国房地产协会副会长顾云昌 ：“有的认为政策出来以后肯定房价下降，那么就我等了下降以后再买，开发商认为未必降价，从市场的供求关系来说，现在还是表现出来还是并不是供很大于求的，另外开发商资金实力也够得上，干吗非得往下降呢？那么降和不降之间怎么平衡，最重要由市场的供求来决定。”(业界观点：供求关系是影响价格升降的主因。)

　　专家分析，在供给方面，由于土地供应量、商品房施工面积的增加以及具备存量房上市供应潜力等因素，决定了今后北京市的房价不会出现大幅上涨。在需求方面，新增人口带来的自住型个人购房数量持续增加，再加上北京市居民住房条件改善的需求以及一定拆迁规模引起的住房需求，决定了北京房价也不会出现大幅下跌，会保持在基本稳定或者缓步走高的态势。

　　顾云昌认为，虽然目前北京房价并没未下跌，但整个市场的不确定性已经导致成交量下降，成交量的下降会让一些资金紧张、产品品质又差的公司运转出现困难。这是市场优胜劣汰的过程，也是国家调控的结果。

　　中国房地产协会副会长顾云昌：“(开发商)心理压力也很大，他也不知道僵持到什么时候，我的资金链能不能顶得住，特别是一些资金实力比较弱的企业来说，他面临的压力比较大，资金实力大一点，心里有数一点。”

　　博华资产管理有限公司董事长李保刚：“没有开盘的企业可以看我们是什么时候开，也有可能先不开，如果在新开盘的时候要测算他的价格，我开什么样的价格，就不会像以前似的，把这个价格开得失去一些客观性，这就是我觉得这是从开盘上确定自己的策略。”(业界观点：房地产企业也受政策影响优胜劣汰)

　　那么消费者与开发商之间的这种博弈到底会持续多久？消费者什么时候出手买房最划算呢？

　　中国城市经济学会副会长杨重光：“我想僵持的时间不会太长就是三四个月，因为房地产本身产品是一个长期的产品不是短期的。”

　　首都经贸大学教授郑海航：“老百姓客观还是需要嘛，不买房我觉得可能有点儿观望，但是观望一段时间我觉得价格不会大跌，能够做到比较平稳这样的情况下，在开发商和这个买房子的市民之间会取得一个平衡点。”

　　中国房地产协会副会长顾云昌：“就是说要看楼盘的品质，我的楼盘品质好，性价比比较合理他可能老百姓一看，这样的价位，这样的品质即使是楼市不好，我要买还是买他的。”

　　主持人张冬：我突然想起了诗圣杜甫的一句诗“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，说得也是希望能有更多的老百姓住上属于自已的房子。房地产领域“国八条”新政策出台，目的是要抑制房地产投机现象和上涨过快的房价，可以说，也是为了“大庇天下寒士俱欢颜”吧，我们希望更多的人不是在望楼兴叹，希望人们不再为了要一个家而昼夜排队，希望上了岁数的老人能在家安享晚年，而不是在黑夜的帐篷中苦苦等候。

　　主编：任速雁

　　记者：栾 帆 胡旭萍 寇宇红

　　摄像：刘海波 刘志强 吕海军

　　《中国财经报道》播出时间：

　　周一至周四：22：05——22：25(首播)

　　周五： 23：15——23：35(首播)

　　周一之周五：09：38——09：58(重播)

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