贾康：划清“可为与不可为”的政策界限(图)

财政部财政科学研究所所长贾康 摄影 邹宪/中国新闻周刊
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　　[提要] 房地产业起基础作用的还是市场机制，因此政府应当厘清房地产商品和准公共产品之间的界限，把商品交给市场配置，而在带有准公共产品性质的领域，更多地发挥政策调解的作用。

　　今天的主题是从政策理性角度看房地产业的治理问题，要讨论的相关话题很多，我只能从研究者的角度，从政策理性层面谈谈自己的看法。

　　分清商品与准公共产品

　　房地产业是拉动中国经济增长的龙头产业。我们可以看到发达国家的经验，它们经济起飞之后的支柱产业，美国是建筑、钢铁、汽车业。房地产业和建筑业作为支柱，对于美国确立头号强国的地位，所起到的历史作用是有目共睹的。中国现在起飞的态势应该是很明显的，中国现在走的新型工业化道路中，也少不了形成一些支柱产业。我个人判断，市场化导向下的工业化、城镇化、信息化，这几个大的历史潮流合在一起，还是少不了房地产业的支撑，所以说，房地产业至少是摆在前面的几个主要的支柱产业之一，而且表现出龙头作用，拉动各个方面的增长，并要跟各个方面的增长配合。

　　从政策角度考虑这个问题，首先要看清大形势。房地产的发展最基础的机制还是市场机制，这也是说了很长时间的问题，原则上不会有太多争议。具体怎么掌握？房地产在一般情况看，应该是竞争性的产业，应该由市场机制调解，但它确实牵涉到一些市场不能解决的准公共产品供给的性质，这就需要政府对房地产业中带有准公共产品性质的领域，更多地发挥政策调解的作用。政策理性体现在两个层面：在一般性的、竞争性的、不需特殊政策倾斜的市场领域，按照一般政策引导就行；但是在准公共产品性质的领域，就应该附加特殊的政策引导。另外，在产业运行上，政府有必要抑制过度的短期炒作。最近被称为“房地产新政”的措施，包括税收措施，我理解，其目的就是要抑制短期的炒作。

　　总之，政策要想发挥更多的作用，就需要划清“可为与不可为”的边界，不要以为政府可以包揽产业发展的诸多细节问题，政府不可能按照自己的意愿进行简单操作。房价就是如此。

　　“居者有其屋”只能定位“廉租房”

　　个人认为，在房地产产品供给方面，至少要分成两端：一是高端，一是低端。低端包括大家平常听到的，包括经济适用房、廉租房和“公寓房”等。

　　最底端的应是“廉租房”(往往被人忽略掉了)。过去一直说，政府要使低收入阶层都有住房。但实际上，最底层收入阶层只能通过廉租房来解决“居者有其屋”的问题，这是和市场经济的发展，和政策理性相连接的。即使从国际经验来看，在市场经济发展过程中，需要享受最低社会保障的阶层能拿到有产权的住房，也是不可想象的，无论这个房子便宜到什么程度，都不可能。

　　所以这种观念实际是一种误区。对低收入群体，要让“居者有其屋”，只能放在“廉租房”定位上。在这个层面上，政府的管理成本是不低的。政府必须相对合理地提供廉租房成品，还要大量介入一些环节，从建房用地到谁做建筑商，房子成型及其后的监理、验收、分配，管理成本很高。但从整个社会的协调稳定来看，政府必须投入这个成本，大兴廉租房，让更多低收入者有房可住——但绝非拿到个人产权房。

　　经济适用房的现实扭曲

　　再往上就是“经济适用房”。我认为，经济适用房的概念过去太模糊，管理弹性过大。刚才拿到《中国新闻周刊》，里面有一张图片：天通苑经济适用房还有屋顶花园——很难想象这是经济适用房。原来凭教师证就可以买到经济适用房，但是现在有一大批教师买不到。本来是解决低端住房问题的，但是很多教师如今已是中产阶级了。

　　潘石屹：最有意思的是，长安街上的通惠家园，有很多外国人住在那里，还设有咖啡厅，很多外国人买那里的房是为了投资。

　　任志强：通惠家园的马路，开始设计的时候容量是一万多辆汽车的位置，现在是三万多辆汽车的位置。望京几乎是185平方米的经济适用房，经常一人买一层，经济适用房用这种补贴的方式，最后造成的结果是所有的补贴都归零了，因为可以交3.5%的出让金就可以变成商品房。如果经济适用房补交出让金就可以变成商品房，那就没有经济适用房的社会保障了。

　　贾康：经济适用房在定位上本来想延续廉租房的逻辑，扩大到更高层面。但它实际的边界在管理上负作用非常大。把政府真正用来雪中送炭的钱变成了锦上添花，尽管动机是好的，但是发生了严重的扭曲。什么人进经济适用房、什么人进普通的商品房，这么细的划分，很难靠政策调控做出来。

　　杨慎：政府只能管产业，不能管产品。

　　哈继铭：中国识别穷人和富人很难，因为收入不透明。所有的经济都是这样。我原来做苏联经济，就是识别不清：要提供劳动保障，但是你不知道他是穷人还是富人，他原来有工作，但是被国有企业给裁了，在国有企业有养老金——后来我们想了一个办法，你说你是穷人，你交不起水电费，原则上国家可以补贴你，但你用电不能超过50度，如果你用电超过了50度，你就不是穷人了，这个补贴就不能给你。

　　贾康：实际上大家这么一说，我觉得在低端里面应当进一步划出真正的低端和中端的界限。

　　中端高端应交给市场

　　再说中端，政府要费很大的精力进行区分，而且付出了高成本又未必能分清楚，可否让市场机制来发挥效用？政府只在大方向上适当地引导。

　　最后一个就是高端。现在最典型的就是别墅，高端在形态上很好认定，调节起来，在短期内不一定能操作。但以后在其他的配套措施跟上以后，比如征收不动产税，首先涉及到非经营性不动产税时，可以从这些房子上打主意，因为它的自然形态好认定，是独立别墅。

　　有些高端房子的房价应该高，比如西湖边上有限的地皮，以后不可能有下降的趋势，降的话，正好有高端需求人揭盘的机会——那儿的房子，政府没有理由去限制它的价格。

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