“裸女”促销：楼市吃了哪门子‘药’

　　□徐寿松

　　以人体彩绘“裸女”凝聚人气，打着政府大旗促销，撒下“年回报率26％”的包租诱饵……在日前闭幕的“上海之 春”房展会上，参展商怪招迭出，花样翻新，极尽刺激人感官之能事。难怪有观者质问：楼市吃了哪门子“药”？

　　赤裸“上阵”，是本次“上海之春”房展会的“特色”，也似乎是对今日楼市现状的某种隐喻。

　　“异象”

　　只靠丁字裤和彩绘来遮挡关键部位的女模特在沙盘前走动、展示，吸引参观者驻足围观、指点、拍照。如果不是模特 儿身后的展板上写着“产权底商，银行担保8年返租，年8％固定回报”字样，人们无法分清这是房展会还是某种走秀场。

　　3月17日全天、18日上午，“裸女”上阵促销惊现于“上海之春”房展会正厅二楼的某“国际汽车城”展台前。

　　记者却在现场听到了许多不同的声音。一位中年妇女质问：“这样做就为了吸引眼球？楼市吃了哪门子‘药’？”

　　在一家IT公司上班、正在寻找合适婚房的许先生对此也很反感：“宁可费尽心机玩这些花功，也不肯把房价降低点 ，提高

　　“看来有些开发商真是急了！”一位跑了近十年房地产的记者说，他几乎每年都要参加三次以上的房展会，但用大面 积赤裸的彩绘模特来吸引眼球的“救市”做法，这还是第一回遇到。

　　这只是上海房展会“异象”之一斑，拉政府的“大旗”作“虎皮”的怪状则更令人瞠目。某“国际服装城”在向参观 者散发的宣传彩页里罗列了值得投资的“十三大理由”，最后一条说：“政府支持的形象工程、规模宏大的重点项目，中国唯 一的新景观！政府的决心是：不建好不行！不兴旺更不行！众所周知，政府是最大的老板，说行就行，说不行就不行！跟党走 ，风险小！”

　　楼市宣传竟荒唐到如此地步，这个“国际服装城”所在地苏州市相城区发展和改革局的一位工作人员拒绝认同：虽然 “国际服装城”确实是相城区的重点项目，但开发商的宣传只是他自己狭隘的理解，政府从来没有这样表过态。

　　陷阱

　　在这次“上海之春”房展会上，各式“忽悠”和陷阱也趁机粉墨登场，悄悄蒙上购房人的眼睛，“让你猜猜我是谁” 。

　　陷阱之一：披着“团购”的外衣设套。在一家“啊啦团购俱乐部”展区，展板上、宣传册首页上大肆鼓吹：“团购就 是力量！团购起来，挑战开发商！团购起来，共同致富！会员越多，价格越低！”参展商还许诺“会员团购成功者免费参加越 南5天4晚豪华邮轮国际游”、“投资休闲两不误”，甚至“不需护照即刻出国”。

　　记者询问一名接待员如何加入“团购俱乐部”，他说只要填张表就可以了，随手拿出一本印有姓名、职务、联系方式 的册子让记者填写。当记者追问“团购俱乐部”的联系方式时，接待员有些不耐烦：“那是别人写的，我就是来卖房子的。” 所谓“团购俱乐部”原来是“忽悠”置业者的把戏，“挑战开发商”不过是个噱头。

　　陷阱之二：打着高返利包租的幌子“钓鱼”。这个房展会上，“包租”是不少参展商诱人投资的“阴招”。上海某“ 国际大厦”放出“包租宣言”：“您做房东，我打工。”“十年包租，年投资回报率8％。”海南太和温泉酒店开出的“投资 收益分析表”更具诱惑力——3年期短线投资，年均净回报率16.03％；长线投资，一次性付款购房的，满10年后开发 商以原价加10％回购，每年回报率为26％。如果在房展会期间下定金，还能得到“三重惊喜”。

　　目前人民币贷款最高利率也只有6.12％，开发商使用何种手段，能让买房人获得比贷款利率高出近20个百分点 的超高收益，实在是个难解之谜。前车之鉴是：一些资金紧张的开发商往往以高收益的包租作为融资诱饵，一旦资金套现即宣 告破产或解散，留下烂摊子。正因此，建设部《商品房销售管理办法》第二章第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销 售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　开发商凭什么挑战国家法规？

　　玄机

　　房展会历来被认为是楼市“晴雨表”，为什么会如此怪招迭出、陷阱频现？业内人士捅破“窗户纸”：楼市供求形势 大变，调整将持续较长时间，但有人试图尽快结束调控。这就是怪状频生的玄机所在。

　　首先，供求形势逆转。央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，截至12月末，全国商品房空置面积1.43 亿平方米，同比增长15.7％；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，住宅成空置主体。国家统计局中国经济景气监 测中心日前也在一份分析房屋潜在过剩矛盾的报告中指出，2005年全国房地产购置土地有一半以上，即近1.7亿平方米 未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率不到19％。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长 ，这三项“碰头”表明：房屋市场潜在过剩风险。本次“上海之春”房展会比上次“上海之春”房展会成交意向金额下降了20 ％以上，本身就能说明问题。

　　一位不愿具名的开发商说，上海楼市供求变化更明显：2005年，住宅新增供应2579万平方米，销售量仅为1797 万平方米，尚余近800万平方米未“消化”；而2006年的在建面积累计达1亿平方米，按常规，其中约有1／3会在年 内上市，然而历史上销量最大的年份2004年也只吸纳了3000多万平方米。这意味着，2006年上海楼市供应量至少 超过需求量1000万平方米。“数字摆在这儿，不促销行吗？”这位人士说。

　　其次，预期已变。3月16日央行公布的一季度储户调查显示，未来3个月打算买房的居民人数为18.2％，较上 季与上年同期分别降低1和3.8个百分点，创历史新低。北京、天津和上海三地居民购房意愿明显下降。

　　年初，国家发展改革委宏观经济研究院发布研究报告称，此轮房地产业调整将经历3年至5年时间，期待一两年调整 后重新高涨是不现实的。楼市正在步入中期调整阶段，今年下半年可能进入加速回落期，房价增幅也将进一步回落，一些前期 炒作过度、房价过高的地区，房价可能出现绝对金额下降。一批中小房地产商将遭淘汰。业内人士认为，这一判断正在成为现 实。

　　有人不愿接受这样的现实，于是便有了楼市的陷阱丛生。业内专家指出，一些房地产商所以能至今仍在扛着政府的旗 号卖房、设置包租陷阱，验证了国家发展改革委宏观经济研究院报告的判断：目前操纵市场的力量仍然很强，房地产真正的“ 软着陆”还未实现。

　　中国社会科学院财政与贸易经济研究所副研究员张群群说，房展会上的种种异象说明开发商有恃无恐。“某些地方政 府和主管部门没有处理好保护商界和关爱民生的平衡关系，明显偏向开发商，甚至将开发商的发展作为自己的责任和目标所在 ，而将民生放在一边。”他指出，一些地方政府“试图尽快结束这一轮的调控”。