徐迅雷：房价真高、房奴真苦、房地产业真危险

　　“一个幽灵，一个房价暴涨的幽灵，在××楼市的上空游荡”，如今已是一句时刻在游荡的准确而形象的新名言。

　　这些日子，有关房价的新闻，真是雨后春笋，遍地拔节；山阴道上，目不暇给。刚刚在“五一”黄金周举办的深圳春季房交会上传出消息，说深圳特区内一季度商品住宅均价首破万元大关，达到10313.89元／平方米，同比上涨35.46％，成为全国首个均价万元的城市

，又听说了北京三大顶级公寓出了10万/平方米的宇宙价（5月10日《竞报》），而同时又有新闻说，高房价把10万北京人“撵”到河北（5月10日《时代商报》）。在房价飞涨的大背景下，宏观调控房地产业的“国六条”终于5月17日出台。

　　在一堆关于“房”字的新闻里，最有特色的，当然是民间第一次公开冒出的“不买房行动”。4月26日，深圳市民邹涛在网上发表了一封公开信，呼吁不愿做“房奴”的人们团结起来，进行“不买房行动”，对抗炒高房价的势力；邹涛的身影还活跃在深圳春季房交会上，反响确实也比较强烈，5月8日《中国青年报》公布的一份相关民意调查显示：在8938名参与调查的群众中，79.1％的人表示支持“不买房行动”。随后，邹涛获得了一次与政府部门直接对话的机会（5月10日《第一财经日报》）；邹涛还模仿当年李昌平上书总理的基调，准备好了一份主题为“房价真高、房奴真苦、房地产业真危险”的书面报告，上京力求将报告呈交温家宝总理（5月11日《香港商报》）。而与此相呼应的是，官方也有声音：广东国土厅长称目前房地产虚火旺，建议推迟3年莫谈“房事”莫买房 （5月10日《信息时报》）。

　　在去年全国范围内的宏观调控下，深圳房价仍然呈现出惊人的上涨幅度，这是邹涛发起这场“不买房行动”的直接原因。邹涛尽管抛出了“八大问题”，矛头直指房地产监管，而且支持、参与者表示“绝地反击”、“要跟开发商死磕到底”，但是，以我这个旁观者不乐观的估计，这场挑战高房价的“民间抵抗行动”，大抵是扛着锄头、挑着畚箕“愚公移山”，或者是骑着瘦马、拿着长矛“挑战风车”；即使有很多人加入或关注这个“不买房行动”，其最终的博弈效果依然堪虞。

　　民间的“不买房行动”，自然让我想起曾经的“民间集资建房行动”。在北京、大连、苏州、杭州等等地方，都曾轰轰烈烈地闹过一阵子“民间集资建房”，但很快悄无声息，最后是“不了了之”。为什么？百姓其实根本无法与开发商以及与开发商结合在一起的利益共同体进行均衡博弈。“民间集资建房行动”就是“民间不买房行动”的“先验”，后者恐怕必定会重蹈前者的覆辙。

　　现实的态势已经说明，购房者与开发商之间的博弈本身已极度失衡。中国现今的房地产，其实简单几个数据就让人看得很明白：因为买不起，70%的民众都无法进入这个市场，所以它不是一个需求充足、资源配置高效的市场；而已经买了房的90%要按揭，其中入不敷出的就成了被地产商嘲笑为“活该”的“房奴”，而高昂的购房消费像海绵一样吸收了居民大量的消费能力，抑制了内需，也透支了未来；与此同时，全国商品房空置面积达1.23亿平方米，同比增长23.8％，投机性的房产泡沫已经膨胀得足够庞大；让人更绝望的是，中国社会科学院日前发布了一份《2006年房地产蓝皮书》，传递的关键信息是简单清晰的：房价还要继续涨下去。

　　消费者一方的购买或不购买的意愿，是难以真正影响房价的。面对购房者与对手之间失衡的博弈，那么，“联手不买房”的“民间抵抗行动”，能不能将原来分散的消费意愿集合起来，将独立的、从个人理性出发的“非合作博弈”变成“合作博弈”，从而增强己方的博弈力量，以最大可能改变原来失衡的博弈格局呢？其实这也几无可能，因为作为消费者在“购房”时是可能合作进行“团购”的，而“不购房”的“联盟”，大抵是虚拟形态，非常松散，徒具形式。

　　对于卖方来说，房价其实是最容易被操控的，这个与教育、医药的定价一样，原因很简单，就是你“别无选择”，所以卖方就有追求利益最大化的“最大资本”。哲人尼采说得好：“在相当长的一段时间里，商家与海盗是没有区别的”，所以，对于一段时间来开发商们种种存有傲慢与偏见的“放言”，其实不必感到吃惊。美国思想家爱默生曾说：“商人的技巧就是把东西从盛产之地带到高价之地”，而对于房子这些不动产来说，我们的开发商有足够的能力在原地将其带至高价，他们本领大得很，囤积房子、捣鼓“饥饿销售法”、制造虚假信息、联手哄抬价格等等等等，都是有效手段；你若指望地产商良心发现压低房价，那更是天方夜谭。

　　总之，住房依然与教育、医疗捆绑在一起，结结实实成为了压在百姓身上的“新三座大山”，百姓自己是没有足够的博弈力量来推翻这“新三座大山”的——因为博弈的对手，不仅仅是开发商，还有更强大的“开发商利益共同体”，使博弈的力量更加不均衡。什么是“开发商利益共同体”？它就是地方政府和职能部门，甚至还有官员个人，他们与开发商同穿一条开裆裤。笔者在媒体工作，清楚地感受到当地政府不希望房价降下去的强烈愿望，他们可以一次次给新闻单位下内部通知，不许刊布 “负面消息”甚至评论房价问题。对于房价走势，“稳中有升”就是他们最大的愿望。为什么？因为只有这样，地方政府才能实现利益最大化，获取自身的最大利益。

　　地方政府是建设用地的真正“地主”，他们垄断了土地一级市场，在所谓“统一收购、统一开发、统一出让”中，赢得“第二财政”的最大收益，有些地方甚至财政收入的一半来自于房地产市场，你说这样的地方政府可能去压低房价、减少收入吗？相信多数地方政府都是全心全意强托房市的，明里不说，暗地里也要这么干。所以，“房地产业真危险”中的最危险分子，就是垄断土地一级市场、而且与开发商结成“利益共同体”的地方政府；如果不能切实减少政府对土地一级市场的垄断，那么对于国家的种种宏观调控政策，地方政府基本上谈不上有多少“执行力”。

　　购房者相对于开发商，博弈力量本来就很弱、很不均衡，一旦地方政府站在了开发商一边，那他们的博弈力量真叫大了去了，博弈结果注定是一边倒。有的地方政府若能做到“中立”，就算谢天谢地、很不错了；而站在百姓一边致力于压低房价的，则少之又少；至于政府官员及亲属子女与房地产开发公司如果存在股权关系，那显然更是没有心思把房价给控制住了。对于开发商来说，其实他们更恨更怕的似乎还不是国家的宏观政策，而是“现管”的“县官”。3月29日《第一财经日报》就曾报道，广州市委书记林树森说过，“开发商恨我恨得牙痒痒”，因为在林树森看来，“哄抬房价就是抢劫”，所以他明确表示政府要遏制房价被哄抬，而聪明的开发商当然明白真正执行政策的“现管”的力量。

　　从宏观意义上说，影响房价走势的，无非是“两只手”：市场之手和政府之手。要真正让购房者增强博弈的力量，那么，政府就绝不能站在开发商一边，不能帮助开发商伸手从老百姓兜里掏钱；要真正使政府之手发挥效用，这手还得伸到失灵的“市场之手”之中，而不是屁股指挥脑袋的蛮干。

　　新近一条关于“提高购房首付款比例”的消息闹得沸沸扬扬。提高房贷首付的传闻，在如今这个价格一直高居不下的房地产市场中非常敏感。“首付款”这个门槛如果真的普遍提高，则意味着许多人不能买房、成不了房奴。央行确有可能出台相关指导意见，建议商业银行上调“部分按揭购房”的首付比例至3到4成，只是5成的说法有点夸大（5月15日《中国经济时报》）；而银监会则表示：“个人购买多套房屋”首付将大幅提高，商业银行要坚持“区别对待、有保有压”的原则，有效管控房地产放贷增长（5月26《京华时报》）。

　　而一个月前有个“边缘”消息，则不太被人们关注：农村集体土地可能直接上市，试点方案已上报国务院（4月9日《科技日报》）。农村集体土地可能直接入市并可用作房地产开发，意味着长期以来一直被禁锢的农村集体土地使用权转让可能解禁，农地入市闸门开启。房地产，地是根本。有专家表示，“农村集体土地直接入市和允许农民入股，对房地产市场来说无疑是一次革命性的变化，如果是这样，房价肯定会跌”，尽管这个看法有点乐观过头，但有一点是清楚的，那就是“农村集体土地直接入市”，将在一个方面遏制住垄断土地的政府之手，如果操作到位，将剥离掉地方政府一块巨额“利润”，羊身上的毛就被少拔了。

　　“房价真高、房奴真苦、房地产业真危险！”“总理，请救救房奴！”这是“不买房行动”者们发出的声音。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，切实调整住房供应结构（新华社5月17日电）。于是，宏观调控房地产业的“国六条”出台，主要内容涉及：重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；完善房地产统计和信息披露制度等等。

　　“国六条”剑指高房价，关键在落实，这是一个“知易行难”的问题，地方政府只有切实负起责任，抑制房价、让房价回归理性才有希望。“总理”的援手不是一下子能够伸到房奴面前的，地方政府如果还是以自己的利益为最大考量，那么，“国六条”这一帖处方里的几味关键的“中药”就完全有可能失效，因为房价问题在我国绝不仅仅是经济问题，它从本质来讲是“政治经济学”问题，更准确地讲是“经济政治学”问题，甚至还是“现实社会学”问题。正如学者易宪容所指出的：“只有从理清房地产市场利益关系入手，才能改变目前的房地产市场的利益失衡，才能解开国内房地产市场各种混乱局面之谜。”

　　由此，我们应该看到，消费者所操持的“愚公移山”式的“不买房行动”，如果说有其终极意义，那肯定也只是“形而上”的，要通过作用于“他人”身上才能产生效用的。“愚公移山”毕竟是一个