陈则明：“三限制”措施是给楼市的一剂猛药

　　中国的房地产周期还没有明显的规律，政府在调控房地产时，采取的措施往往是“点刹”，而不是“急刹”。如果房地产市场和房地产业出现了明显的问题，下一济“猛药”进行整顿，也未尝不可。

　　《意见》可以说是相关部门对“国新六条”的实施细则，其中一些可以归结为“限比重、限面积、限价格”的具体措施，可谓是针对房地产问题的一剂猛药。

　　5月29日，新华社授权发布了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），《意见》可以说是相关部门对“国新六条”的实施细则，其中一些可以归结为“限比重、限面积、限价格”的具体措施，可谓是针对房地产问题的一剂猛药。

　　限比重需要根据区位做通盘考虑

　　从2000年开始，我们一直在强调房地产调控要“软着陆”，要“点刹”。“着陆”就意味着“疼”或“伤”。“软着陆”比“硬着陆”是“疼而不伤”，是“轻伤”。代价就是“软着陆”的成效慢。任何调控都必须在速度和效果之间平衡，因此“软”

　　是相对“硬”而言，不可能有完全不疼不伤的“软着陆”。经济调控无非是采取反周期政策。

　　但是经济周期规律并不是简单机械的周期波动，采取硬着陆的方式，可能会做过头。中国的房地产周期还没有明显的规律，政府在调控房地产时，采取的措施往往是“点刹”，而不是“急刹”。如果房地产市场和房地产业出现了明显的问题，下一剂“猛药”进行整顿，也未尝不可。

　　用猛药必须慎用，必须对症下药。限比重，是因为中低价位和小户型的住房少了，但是，不等于别墅、高档公寓多了，而是某区域的类型不匹配。比如国外的市中心以小户型为主，郊区以大户型的别墅为主；而我国的大多数城市，市中心户型越做越大，郊区的经济适用房越做越小。市中心黄金地段应该承载更多的普通居民，而有车的少数居民可以选择到郊区住大房子。如果郊区建了大量经济适用房，总的比重似乎合理，但就业、就医、上学等问题还是难以解决。

　　从替代效应来说，如果别墅和高档公寓不再建了，现存的别墅和高档公寓价格必然会上升，并带动其他类型的房价上涨。停批别墅用地后，北京、上海等城市的别墅就从百万元级上涨到千万元级，就是明证。

　　一些潜在的需求者会进入普通住房市场，普通住房的价格也会上涨。如果能够买别墅和高档住宅的家庭面对的市场只有小户型的住房，那么他们可能就会购买多套，留给中低收入者的小户型就会大量减少。高端市场只占中国整个房市的百分之零点几，如果单纯以高端产品的价格高，而认为它是拉高房价的罪魁祸首，显然有失偏颇。在上世纪90年代初，房地产热表现为大规模的圈地，而别墅是基础设施不完善地段上最小成本的建筑形式。房地产热确切地说是圈地的错，因此，限比重应根据区位做通盘考虑。

　　限面积应综合考虑节约资源和满足消费

　　限面积，是因为小户型少了。老百姓购房时的确有小户型少的感觉，小户型在中国各城市也的确好卖，开发商不可能明知故犯，一直特意生产那些不好卖、价格低的商品房。

　　但是，开发商如果可以用等量的土地、等量的成本造出更大面积的房型，没有理由不造大房型。究竟多大面积可以满足许多家庭长期的需要，并不容易回答。从长远来看，根据目前的消费水平来预测将来的生活水平，是很困难的。

　　上世纪90年代，在北京、上海等城市，20平方米以下的单间住房很普遍，如果根据当时的条件强行规定建筑面积，即使把住房面积翻一番，也和当前居住水平相差甚远。到底建多大面积的住房，既能节约资源，又满足消费需要，应根据历史发展趋势进行深入研究。

　　根据不同梯度市场设定不同的完善限价机制

　　限价格，是直接针对目前高涨的房价。在规制经济学中，对公共产品和半公共产品经常采用限价这一方法。住房是商品，同时也是居民的必需品，对价格管制很容易成为悖论，既要发挥市场调节的作用，又要保证居民的承受能力，没有形成梯度市场之前，限价有可能适得其反。房价上涨时，限价会使开发商惜售，进一步造成供不应求。限价当然是限制不合理的价格，但如果措施制定的不完善，市场价格可能马上会超过限价。

　　对中低价位的住房限价，实质是设定了市场的最低价，上海市的中低价位房限定在3500元/平方米时，全市低于3500元/平方米的住房立刻涨到3500元/平方米，中低价位房限定在5000元/平方米时，全市低于5000元/平方米的住房立刻涨到5000元/平方米。目前，实行梯度消费是一个热点问题，对某个梯度能够以市场调节合理调节的价格，政府应当鼓励，对以保障居民的必需品的住房，比如经济适用房可以考虑限价，并且建立完善的机制，使各种类型的市场不得“传染病”。因此，限价格应根据不同梯度市场设定不同的完善限价机制。

　　房地产如果要健康地发展，长期来看，需要依靠市场规则、法规制度、税收和金融政策的完善。只有自身的免疫能力提高，才不需要大动干戈的调控。在市场规则完善的条件下，只需要房地产相关税收和金融杠杆的适时进补。新经济泡沫破灭后，美国、英国、韩国，甚至经济不见起色的台湾地区，房价都有不同程度的上涨，他们的一些应对经验，值得我们学习。

　　□陈则明（上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任）