陈则明：国六条首个地方细则落实中有新意

　　短期内，政府解决房地产热的出路在于提高公共住房的供给，长期来说，房地产业的健康持续发展依赖于房地产相关税收和金融的完善，加大房屋保有成本，以灵活的利率遏制房地产投机炒作。

　　落实中央房地产调控国六条，深圳市政府98号文件日前正式出台。10项措施中包括毎个新楼盘严格执行新的住房结构比例，每年将全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住

房建设等。全国首个地方细则既是对国六条的全面落实，也有更新颖的创意。从人们的反映来看，多数人对深圳细则无折扣地坚决落实90平方米的硬指标感到惊异，又给予很大的期盼。笔者认为，深圳细则是一个整体，落实稳定房价的目标更重要的还要看其他的几项措施是否落实。

　　结构硬指标可以使总价下降

　　从国六条一出台，“90平方米以下要占70%”的硬指标就引发了很大的争议。从经济学的角度看，面积和比重的结构要市场自我调节才能达到最佳。开发商存在的意义就在于决定房价和结构。开发商在法规和社会责任的规范内，追求以最合理的房价使利润最大化，从而使社会财富最大化。开发商为了使房产更容易销售，要根据房价、地价、建筑材料与技术、居住习惯等因素综合考虑，决定做什么样的房子。从世界各国的房价与住房面积的关系来看，房价高，面积才会小。

　　日本的房价高，住房面积小；美国的房价低，住房面积大。政府并不需要做硬性规定。因此，有些人认为，国六条中的硬指标是对市场机制的破坏，争议条文中的“套型建筑面积”是否指“建筑面积”、“使用面积”，怀疑地方政府是否会利用条文中的调整空间，把硬指标限制在全市，而不是单个楼盘。

　　但是，我国城镇住房改革以来，住房需求短时间释放，房价与普通老百姓的收入相比太高，尤其是低收入群体。单纯依靠市场机制已经不能解决老百姓的居住问题。以市场机制的角度来看，只有房价更高，老百姓无法承受时，开发商才会把面积缩小，这种趋势不能进一步延续。中央政府及时对房地产开发中的微观指标做出了硬性规定，是完全必要的。

　　从区域结构上说，房价高的市中心要承担更多的人口，只有造小户型才能使老百姓买得起。虽然造小户型的成本可能会适量上升，替代效应可能会略微抬高单价，但房屋总价一定是下降的。深圳细则坚决执行单个项目“90平方米以下要占70%”，市中心的房型也无特例，为其他城市开了个好头。

　　发展政府租赁房是一个很好的创举

　　开发商可以“造房为富人”，开发商追求利润最大化的行为无可厚非。但是，政府对穷人的住房如何解决要有本账。

　　一方面可以通过社会责任的规章制度化，强迫开发商为穷人造房；一方面政府可以自己造一些公共住房。深圳市明确提出发展政府租赁房，将是一个很好的创举。

　　低收入群体不可能全部参与住房市场，发展租赁市场迫在眉睫。房价即使降低一半，仍有大量的老百姓买不起房。解决老百姓的住房难，尤其是低收入群体的住房难，不是靠降低房价来解决的，住房保障比稳定房价更重要。过去城镇居民的住房由单位分配，公房实行低租金和住房补贴制度，住房保障面向全部机关企事业的职工。中国的房改强调市场，目前住房私有化率全世界最高，接近90%以上。经济适用房也的确存在问题，不仅操作上欠公平合理，而且将来成为贫民窟也不是没有可能。上海索性把经济适用房和中低价位房停了，廉租房也只有租金补贴。目前的房地产热在某种程度上是不重视住房保障的报复。在重视住房保障的美国、日本，即使在房地产泡沫高涨时，老百姓也没有给政府施加压力。政府手中有房，心中才能不慌。呼吁公共租赁房制度已经很久了，深圳市是第一个将其落到实处，也是第一个将公共住房的投资比例做硬性规定的。

　　公共住房的融资渠道还要进一步拓宽

　　从深圳市每年将全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住房建设。毎年100多亿的10%也就是10亿元，以毎平方米5000元计，约毎年能解决2万户低收入居民的住房问题。

　　以深圳人口1200万的10%需要租赁住房计算，全部解决需要20年，而国外租赁公共住房的居民往往占20%以上，外来人口占多数的深圳，比例应该更高。

　　在国外，公共住房的资金来源不仅来源于财政补贴，还可通过发行债券、基金等金融衍生产品筹集。看来，融资渠道还要进一步拓宽。

　　即使有租赁房的资金来源，还有一系列问题等着解决，比如，如何让百姓租房，而不是买房。

　　这就要使租房与买房的长期成本和效用相当。英美等国的“公平租金法”保障了租房者的利益，另外，物业税增加了持有房产居民的机会成本。短期内，政府解决房地产热的出路在于提高公共住房的供给，长期来说，

　　□陈则明（上海社科院房地产业研究中心学术部主任博士）相关报道见昨日B08版