韩世同
据报道，许多专家对广州国土房管局公布9月一手住宅均价下跌406元/平方米、降幅近6%表示出乎意料，因为国庆前大多数专家、发展商以及消费者都认为广州楼价是坚挺的，是不会下降的。
今年9月9日，我曾撰文《广州楼价要降不是谎言而是事实》，认为“楼价要降”不仅不是谎言而且是千真万确的事实；9月18日我又发表《广州楼价出现触顶回落拐点》一文，指出广州楼市8月的数据无论是阳光家缘网站，还是统计部门的数据，抑或国土房管部门的数据，都显示楼价的确是出现了一定回落和下降（详见2006年9月18日《新快报》A2版）。
但是，目前多数专家和业内人士人仍然认为，广州楼市年底以前仍将保持买卖双方的胶着状态；楼价将继续持平，既不会下滑也不会上升，而买卖双方仍将处于观望状态；楼市也仍将处于价高量少的状态，因为发展商目前在市场状况不明朗的情况下，也处于观望犹豫之中，短时间内不会做出大的价格调整。
也有人认为，广州楼市楼价下降需要三个条件：一是发展商处于一种比较长时间的疲软状态，进而做出价格调整；二是国家的宏观调控政策发挥作用；三是政府推出一批新楼房解决住房问题。而下半年这三个条件都尚未成熟，因此还需要等待。
事实上，从目前的形势可以看出，下半年以来出台的一系列房地产调控政策已经开始奏效，国6条、国15条、住房结构调整、营业税征收延长、限制外资购房、加息和提高按揭门槛、整顿市场秩序、制定住宅建设规划和土地供应计划、发展廉租房、经济适用房和限价房等等，这些政策一直都在不断落实和发生效用。国家统计局的统计数据也表明，我国房价涨幅明显回落（10月16日中国新闻网）。
目前，广州楼市实际上已经出现均价和成交回落和下跌的现象，虽然这些均价的下降确是受结构性变化的影响，但结构性的变化难道不是变化吗？至少说明中高档和中高价的楼盘已经处于有价无市或滞销的状态。
众所周知，楼市变化的态势总是先由均价变化开始的，如果要等到所有的楼盘或指标性楼盘都出现变化才称得上楼价下降，那时可能楼价就已经不是小幅回落而是大幅暴跌了。而且，最重要的是目前人们对楼价的预期已经或正在改变，之前没有人相信楼价是会降的，而且认为未来楼价只会涨而不会降；现在，已经越来越多的人接受楼价会降和楼价将降的预期。
有些专家还认为，如果没有进一步的新政出台，楼价不会下跌、楼市的拐点也不会出现。言外之意似乎现在的政策力度还不够，还要加码。我倒认为，目前的新政如果能落实到位就可以达到调控的目的，如果再加码就还会出现矫枉过正的现象，因为政策的落实和生效是有一定滞后性的。如果再出台类似加息或提高按揭门槛的措施，广州楼市将不排除出现楼价大幅下挫和楼市崩盘可能性，政府当然是不愿意看到这种情况发生的。
(作者系广州知名房产研究专家）
