鲁宁：重切卖地蛋糕难以撼动房价

　　鲁宁

　　11月25日央视《经济信息联播》播出“建设用地使用费倍增不会冲击房产价格”的专访节目。受访对象系财政部综合司司长王保安。实际上，这是一则以解读政策安定民心为主旨的解释性报道。

　　我注意到，“王保安谈话”播出后，许多网民对王保安“不会冲击房产价格”的解释提出种种质疑。我以为，王的说法的确出于解疑释惑，打消人们对房价随地价水涨船高的疑虑。问题是，王的说法信息含量不足，非专业人士听起来如同坠入雾中。再一方面，对此持强烈质疑的网民，可能未必知晓这项地价新政的来由。姑且先不议此项政策的出台背景及试图达到的政策目标，单就质疑本身而言，再次印证了公共政策必须高度透明的意义所在。

　　针对地方政府卖地近乎疯狂的势头，中央政府半年多前打出一套遏制“疯狂”的组合拳，其中，制定中央与地方“土地出让金重分方案”乃政策举措之一。经部委之间及中央与地方之间多轮利益博弈，该方案被包含在《土地出让金收支管理办法》里，于10月15日被媒体披露。当时有报道说，“办法”已上呈国务院，争取赶在年底前出台实施。当时，我就仔细读过相关报道，王保安所言的“建设用地使用费倍增”只是该“办法”的其中一条，且不是政策调整的关键一条。而更为重要的是，“办法”的调节对象并非是

　　需要向公众和社会解释在先的是，建设用地价格由竞标价格、土地开发成本、政府收益及交易中介费用共同构成，建设用地的使用费，发生在土地出卖成交之后，其来源是卖地后归政府收益的其中一部分。自1999年起，这块“蛋糕”一直由地方与中央共享，以地方为主。所谓“建设用地使用费”，指分切“蛋糕”后归中央所得的部分。建设用地使用费增加一倍，意味着中央所分切到的“蛋糕”要增加一倍，“蛋糕”分切比例之变，反映出中央与地方之间利益分配比重的变化。理论上，这个变化的确不可能直接影响房价的走势。可惜，由于政策的透明度太低，还是在关注房价走势的民众中，产生了情绪波动恐慌，并对中央政府调控房价的决心和举措产生了怀疑。

　　站在买房人的角度，对“崽卖爷田”失控的危害性未必有切肤之痛，但对高房价却有切肤之痛。不可否认，房价连着地价，地价拉动房价，地价是商品房成本的基础部分。地价的高低受土地供求关系左右，这是基本的经济学原理。问题是，在现实国情下，供求关系决定价格的经济学原理常常失灵。因为在中国，地方政府是土地资源的实际掌控者。政府之手如同一只水龙头，当它将水笼头人为开得小一些，土地成交价就跟着人为攀升。所以，中国的商品房建设用地价格，并未真实反映实际土地价格，套用经济学的术语，地价并未反映出真实的供求关系。有意将水龙头开小的做法，在地方政府中系公开的秘密。它们何以要如此做，其中的目的当然是为了拉动地方GDP，而GDP与政绩直接相关。

　　迄今为止，调控房价的政策举措已经出台多多，但究其根本多属“外围举措”或叫只能治标，效果自然乏善可陈。房价调下来其实并不难，但得采取两条核心举措：一是开大供地水龙头，再是痛下决心斩除政府部门及附属机构，在

　　理论上讲，事情原本如此简单，但从现实出发，房价大幅回落到正常价位，金融业就吃不消。这还只是表层的影响，更深层次的影响在于，卖地收费，实际上已经成为一些地方财政收入的重要来源，可谓其衣食父母，生存所系。此种情况之下，通过降低各种费用来降低房价，几乎没有可能。