华南板块 低调的广州地产老板

　　华南板块在宣告房地产大盘时代来临的同时，也为另一个时代的诞生埋下了伏笔

　　本刊记者  陈磊  王大骐

　　细心的广州人会发现，今年7月以来，很多华南板块的新开楼盘，都带有十年字样，如雅居乐花园的“十年小雅”、华南碧桂园的“十年华南”等。

　　外地人或难解其中三昧，但本地人却知道这意味着什么：

　　10年，“华南板块”，从一派蕉林稻海、田园风光的荒坡之地，变成一座移民新城。

　　10年，曾在这里耕耘、发轫的地产商们，如碧桂园、星河湾、雅居乐等，已成为海内驰名的地产巨鳄，从华南走向全国。

　　10年，由“华南板块”开启的中国房地产业“大盘模式”，成为了房地产历史上一个重要关键词，引一时风骚。

　　最重要的是，10年，“华南板块”成为了几十万新广州人的家，也成为广州城市狂飙突进的样本与缩影。

　　大盘时代碧桂园

　　应该还有人记得1999年春节时广州碧桂园开盘时的盛况——那是一次打破传统的春节期间开盘，不仅让广州人春节不置业的传统成为过去，更给自我感觉良好的广州楼市结结实实上了一课。

　　当时，广州市场上大部分都是毛坯房产品发售，而广州碧桂园首推了全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付，并首创免费看楼班车服务。于是，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。

　　也是在那个时候，一个后来走红全国的名字——杨国强，走入广州公众视野。但在当时，极少有人知道这是怎样的一个人。

　　一个能反映此人低调的细节是，有一年，一本杂志将杨国强选为中国前100大富豪，可死活找不到他的照片，最后只好随便找了一张有男人背影的照片来代替。

　　杨国强说，做生意本来就不是耍嘴皮子的事。

　　2007年11月21日，甚少公开露面的他在中山大学演讲，这样总结自己的生活经历：“我18岁以前没穿过新衣服、没穿过鞋，衣裤都是香港的亲戚穿旧了才寄过来的。我在家煮饭煮了十多年，像种菜、放牛等很多农活也干过。”

　　“我从来都没想过做什么首富，我只是踏踏实实地每天工作而已。我认为，得到他人的尊重和认同才最重要。如果我80岁的时候走在街上，所有认识我的人都会微笑地跟我打招呼，我就满足了。”

　　这是一个草根式的梦想。

　　1955年，杨国强出生时，上边已有2个姐姐和3个哥哥。多年后，他的三哥杨国光——家族里文化程度最高的人，在《碧桂园报》上以连载方式，撰文记述家族百年史。在写到杨国强的出生时，用了这样的文字：弟弟的出世并没有给这个贫困的家庭带来快乐，那意味着家里又多了一张要填的嘴。

　　1978年，杨国强在大哥杨国华的引荐下，到顺德北滘公社房管所任施工员，6年后升任区建筑队队长。到1989年，杨国强已成长为镇政府下辖的建筑公司——北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理。

　　作为一个施工员，他的月薪仅仅过百，那段生活给他烙下了最惨痛的印记，据说他的大女儿持续发烧，因为无钱医治，以至于影响了智力。

　　可是在建筑工程公司经理的任期内，杨国强迅速赚取了人生的第一桶金——1993年，这个几年前还为女儿看病发愁的人，竟然出资3395万元，收购了北滘建筑工程公司，开始了私营化运作，杨国强成了“Boss杨”。

　　到了1993年，“Boss杨”遇到人生另一次困境——垫资为顺德三和物业发展公司建造了近4000套别墅，可是房子盖好了，遇到市场低潮，没人来买。三和物业的股东们只能答应以别墅抵债。

　　于是，从造房者摇身一变，杨国强成了卖房者。

　　若干年后，成为中国首富的杨国强回忆起这次改写他命运的“被迫转变”是否会有诸多感慨。事实上，正是这次转变，他从一个建筑行业的包工头开始向发展商转型。

　　也是这次机缘巧合，促成了杨国强和地产策划教父王志纲的一次合作，同时也催生了后来被称为“碧桂园神话”的“教育地产”概念。

　　按照王志纲的策划方案，碧桂园先是引来北京的景山学校，然后将高端国际学校作为启动地产市场的先导，顺势进行楼盘策划，将碧桂园定位于“成功人士的家园”、“五星级的国际俱乐部”。

　　由此，“碧桂园神话”诞生。

　　可是，在杨国强走出顺德进入广州番禺的“华南板块”之后，“碧桂园神话”失灵——2000年“五一”节华南碧桂园开盘之后，在星河湾以及南国奥林匹克等项目的压制下，几乎长达半年，碧桂园的洋房别墅走货速度陷于滞缓状态。

　　为什么？

　　2001年，在《地产巨鳄备战番禺》一文中，王志纲总结说：“华南板块有两个与其他板块不同的显著特点：一是同一区位上汇聚了小者近千亩，大者数千亩的七、八个超级大盘；二是这些大盘的开发商不是曾经有过优秀业绩的行业名牌，就是一直深藏不露的实力派。”

　　那么，杨国强在“华南板块”的竞争对手们都是谁呢？

　　“好楼盘自己会说话”的星河湾

　　2001年4月28日，星河湾初一亮相，很多人都被它的江边栈道、豪华装修，还有水景园林所震撼。

　　粗略估计，星河湾共动用了上千种材料，130种乔木、灌木，数百种进口的建材，几百个从未有过的工艺。

　　一种说法是，在当时，星河湾作为华南板块的试金石，彻底提升了高尚住宅的标杆，也改写了郊区大盘的品质纪录，并迫使同地区甚至以外的其他楼盘纷纷提高产品水平，调整营销战略。

　　广州星河湾的一战成名，并没有让他的老板——黄文仔，一个地地道道的番禺人满足。他深知，那个遥远的京城，才是自己真正的舞台。他要把星河湾的成功，在北京这个群英荟萃的地方重演。

　　据说，黄文仔在临行前发出豪言壮语，“榜眼探花都不要，进京只为拿状元。”并且作出一个破釜沉舟的决定，不金榜题名，便徒步回广州。

　　2002年，黄文仔悄然进京，选择了一片“九成以上北京同行都看不中”的地块开始了他长达3年的耕耘。

　　2004年底的某一天，人们忽然发现，北京也有了个叫“星河湾”的地方，一片欧式高档建筑社区。

　　2005年开春，星河湾地产投入巨资进行了大改造，整个工程将在星河湾一期业主收楼时全部完成，实现绿树垂岸，清水养鱼。一条流淌了几十年的污水沟就这样成为星河湾周边社区的一道靓丽的景点。

　　今天，很多人都坚持认为，2005年北京房地产市场最重要的一个特征就是出现了“北京星河湾现象”。因为就在一片阴霾中，星河湾却步入了热销。星河湾在北京的成功，重新定义了高档住宅市场价值，彻底颠覆了北京高档住宅地段论的定律，继而开启了品质决定论的大门。

　　有什么样的房地产市场就有什么样的发展商，而有什么样的发展商就有什么样的开发模式和住宅产品。从当初在各大媒体登载过的一篇名为《我有一个梦想》的文章里，我们也许能隐约感受到星河湾楼盘背后主人的一些性格特征。

　　当初的黄文仔最常待的地方便是工地，经常穿着长筒雨靴在泥泞的工地上执拗地搜索着每一个瑕疵。即使是在工地对面的餐厅待客，他也会突然站起来疾步走到窗边，拿起备好的高倍望远镜出神地望着不远处的工地，然后掏出手机找到责任经理改正工程，往往一打就是半个小时，冷落了客人，手下只能加倍殷勤地招待。

　　黄文仔对质量的苛刻、对细节的敏感、对工艺的精求，已经使中建三局，这个号称“中国第一”的建筑队伍胆战心惊。

　　星河湾开盘前夜，他又从现场挑剔出诸多问题，数千人的施工队这时已疲惫不堪，深夜两点，无论他怎么暴跳如雷地呵斥、怒骂，手下依然无法动弹，他叹一口气，抢过一支扫把，跳进游泳池，打扫起卫生来。

　　几年后在北京和上海开盘的星河湾确实在奢华程度上不断超越，让见多识广的京沪两地高端人士大为震撼(一个细节是，为了完全复原生活方式的本样，北京星河湾样板间的衣柜里放的都是货真价实的爱马仕限量版铂金包)。有的老板甚至开玩笑地说这太像豪华酒店，害怕跟老婆一觉醒来后不自觉地掏出小费。

　　没有尺子，他挽起裤腿用脚去比护栏的高度，让同行的人用相机拍下来。他蹲在地上，用手指量木板之间留多大空间才能保证热胀冷缩时木板不变形：“手指头至少不会长胖，我们要保证这条木道50年不变质。我有广东最大的木材厂，做了这么多年板材，玩木头没有人玩得过我。”

　　半年以后，他做出了人称“中国第一江景”的骑江木栈道。

　　许多老板比黄文仔有钱，也有不少老板比他见多识广，但很难有一个像他这样用心做事，以至于他有信心打出这样的广告词——好楼盘自己会说话。

　　一个板块和一群地产商人

　　有了星河湾这样的竞争对手，可以想见碧桂园的踌躇。竞争还不止这两家——号称华南板块“八大金刚”的8个楼盘，共占用2万多亩土地，包括占地6500亩的“中国第一村”祈福新村，还有雅居乐、华南新城等。

　　每一个巨型楼盘的背后，都有一位地产业的巨头，他们共同的特点就是低调，比如华南新城背后的合生创展老总朱孟依，就是一位在地产界呼风唤雨、却在圈外寂寂无名的人，而华南板块的崛起，无疑成就了这批地产大鳄。

　　中国地产界教父级人物王石曾说，“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”——有一段时间，朱孟依的合生创展在广州一个城市的开发规模，就相当于万科在全国5大城市开发的总规模。

　　“华南板块”内涌现的大佬还包括雅居乐的陈卓林家族。1992年，该家族起步于中山，主攻中高档房产，一度占据了中山房地产市场70%的份额。

　　在“农村”掘得第一桶金后，陈卓林便迅速将重点转入中心城市——广州。2002年开始，广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华廷4个超大型房地产项目全面启动，雅居乐正式挺进广州。

　　引人关注的是，雅居乐花园一次性开发了30万平方米，并在一年内全部消化，2004年凭借7.2亿的火爆销售业绩登上华南板块上半年的销售冠军宝座。

　　当下，华南板块赫赫有名的“八大金刚”的开发已基本处于尾声，当年的一片荒坡地也早已成了新兴白领的聚居之地。

　　可以说，华南板块为中国的房地产开发上交了一份优秀的答卷，也为中国的城市化留下了难得的思考。它在宣告房地产大盘时代来临的同时，也为另一个时代的诞生打下了伏笔。

　　珠江新城 粤派官员张广宁

　　去年一份权威的市长民意支持率的调查报告显示，在内地七个大城市市长中，广州市长张广宁以75.5%的支持率，高居榜首

　　本刊记者  任武

　　张广宁现在可能是世界上最忙的人之一。亚运开幕在即，这位广州亚组委副主席兼秘书长在亚运场馆、市政项目、数不清的大小会议、民众接访、记者采访、接待检查中度过。

　　自2003年始，张广宁做了7年广州市长，今年初成为市委书记。珠江新城，在他任市长期间由一片菜地一步步变成今天广州的中央商务区。当记者问到最想向亚运客人推荐的地方时，张广宁说：“当然是珠江新城，这里代表了广州的现代化。这里还有一流的大剧院、博物馆、图书馆、少年宫等，体现了广州建设文化强市的力度。”

　　正如媒体评论，再也没有哪个区域能像珠江新城这样，在十年的时间尺度上宣示城市发展的雄心壮志。这里被城市规划者看做城市的精华，广州新中轴线的天际线在这里达到视觉上的高潮。

　　见证参与珠江新城的建设，无疑是张广宁从政生涯的菁华一笔，不过，对广州的普通市民而言，他们记忆中的张市长，却是与整天治水、修地铁、建BRT、游珠江、大接访、斗SARS、战春运联系起来的。这个从小在广州长大的后生仔从广钢的车间主任一直干到一市之长，在市民心中留下了风风火火、敢言敢为、毫无架子、勤政亲民、勇于认错的印象，虽然，他有时会失言，有时承诺不能完全兑现。

　　对外地官员而言，张广宁集中体现了一个粤派官员的特性。

　　“什么都不说，容易当官”

　　2007年全国“两会”期间，广州市市长张广宁公开对媒体表示：“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把房价压下来”；“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来”；“中低收入者不要去市场买高价楼了，以后就可以买政府廉价房，便宜得很，不要着急。”

　　一系列大胆的言论，一时间被炒得沸沸扬扬。在房价飙升，官员们大都对此保持沉默之时，张广宁的强势表态把他自己推到了舆论的风口浪尖。这引起来自开发商的激烈批评，认为政府是在干预市场，开历史倒车等，针对他发言的评论铺天盖地。

　　“实话实说，当时我的压力挺大的。每次看到骂我的，我心里就‘颤抖’一次。”张广宁说。“我觉得是来自利益集团的压力。实事求是地讲，我们是触动了利益集团的利益了，但这些利益集团不会正面说什么，他们会通过某种途径，借用他们的一些力量、他们的一些关系来给我施加压力。另外，个别媒体的误读也给我带来了压力，有的媒体为了吸引眼球，把我的话放大了，明明我是说‘中低收入者不要买房’，但却变成‘市长叫市民不要买房’，这都给我带来了很大的压力。”

　　但张广宁说自己问心无愧，“百姓关心，中央政府关心，作为一个地方政府，我觉得这是我们的责任。如果当官个个都挑好的说，都是客客气气地说一番，回避敏感问题、焦点问题，那我觉得不是责任政府的表现。”此前，张广宁的家人曾提醒他“什么都不要说”，但他还是说了，“其实，我也想过，做官其实不要说太多话就好，容易当官。但我要对广州这个城市负责，要对市民负责啊！”

　　广州出台了抑制房价的“穗七条”。一方面增加土地供应，另一方面加快经济适用房和廉租房的推出，同时鼓励大家理性消费、加快开发的审批时间等，有效抑制了房价上涨。多年以来，广州的房价在中国几个一线城市中都保持最低。

　　担心的变化

　　“我每天出门都要抬头看看天空，一看蓝天白云，我就高兴得要命！”张广宁坦承“大气”和“水”是他最大的压力，担任市长7年间，“以前最大的挑战是非典和春运，如今最担心的是人口、资源和环境问题。”

　　2004年，广州成功取得2010年第16届亚运会主办权。张广宁代表广州在多哈接过亚组委会旗时，表情严肃。

　　“后来很多人都问我，为什么张市长不笑啊？其实我想过要笑，但不知道为什么我当时就没有笑出来。广州2010年亚运会要如何办得更好，想起这个问题、我心里也是沉甸甸的。”

　　张广宁担心的不是广州的经济发展。2003年广州GDP是3000多亿元，2008年已达9113亿元，差不多每年增加1000亿元。现在，广州的人均GDP已突破一万美元大关，然而，广州作为一个特大城市，环境整治的效果并不理想。张广宁非常明确地认为，城市尤其是特大城市，要树立以环境论输赢的理念。

　　广州2003年提出了开启“青山绿地、蓝天碧水”工程，继续治理水和空气。2004年开始整治摩托车。 2008年12月，张广宁主持召开市政府常务会议，确定广州将投入400多亿元全面加快污水治理和河涌整治，确保亚运会前全市水环境质量实现根本性转变。他在会上表示：“现在已经到了背水一战的时候，我绝不会后退，我只会带着你们往前冲。”并且立下“军令状”，在未来一年多时间里，广州要举全市之力治水，确保在2010年6月底前全市水环境质量根本好转。

　　从2006年开始，每年7月广州市都要举办“游珠江”活动。张广宁是活动的倡导者，每年都要亲自带领群众横渡珠江。

　　过去水质又黑又臭，珠江游泳已经中断29年。虽然珠江污染治理十多年前就已经开始，但仍然污染严重。每年只有在珠江天文大潮的日子勉强能游，而且为确保水质达标，上游北江大堤必须提前开闸泄洪冲刷江面。在污染没有治理好的情况下，张广宁却主动提出游珠江，不少人认为他是在“做秀”。

　　“游珠江的计划不是做秀，也不是一时的心血来潮，实话实说，珠江还没有到可以天天游的时候，这我怎么会不清楚呢？组织游珠江的目的是呼吁全社会都来整治河流，是为了表明我们政府整治的决心，自我加压。”

　　2003年，张广宁当上市长后，广州政府先后投入一百多亿巨资进行环境整治。今天的广州，市民明显感到天蓝了许多，水清了许多。

　　“以媒为鉴，可以知得失”

　　10月18日，“迎亚运、促和谐——广州市四套领导班子公开接访活动”在全市12个区(市)同时举行，市委书记张广宁与广州市长万庆良接访台最“热”，上访市民络绎不绝。在现场，有市民带干粮连夜排队、有人现场跪求，有“访民”直言道：“官大的说话才算数！” 信访预约号早早就被挂满。此次全市大接访是2008年6月以来的第二次全市范围的接访活动。

　　不休息不吃饭连续接访5个小时后张广宁说，“有些市民排队3天才能来上访，实在不容易，我们也不能让他们白跑一趟。”

　　2003年3月31日，张广宁就任市长首日，接听了“12345”开通后第一位市民打来的电话。当年8月28日，经张广宁批示，广州建立了“12345”市长专线电话受理中心，市民一年365天可随时拨通“12345”反映情况。其后，在张广宁带头倡导下，2005年将每月23日设为公开接访日。市长、副市长定期接听“12345”已成为常规性工作。

　　广州政府在一系列公共事件中表现了自己的温和与顺应民意。自去年年底以来，由于番禺垃圾焚烧发电项目事件，广州生活垃圾处理问题成为媒体报道和网络民众关注的焦点。广州市政府迅速回应，在叫停项目后不久，原则通过了《关于重大民生决策公众征询工作的规定》，并开展垃圾处理问政于民活动。

　　“以媒为鉴，可以知得失。”这是张广宁经常挂在嘴边的一句话。而他对待媒体批评的胸襟、风度和包容，也令人称道。

　　与一些城市举办重大活动时媒体只准唱好不准说坏不同，广州的媒体，成天就在揭露亚运工程扰民问题。甚至连广州市的高层官员，也出来做这样的表态。1月20日，广州各媒体都报道广州市委常委、常务副市长苏泽群痛批部分亚运工程扰民，苏泽群说：“我可以用三个‘一塌糊涂’来总结(部分亚运整治工程)，一是管理漏洞，工地不文明不节俭；二是监管漏洞很多，比如不负责任、不到位、不得力；三是道路整治工程漏洞很多：挖出的泥随意堆在路边的，这些报纸都有批评。”

　　苏泽群还暗示这些亚运整治工程背后有官商勾结：“我现在拿着昨天的建筑企业诚信综合排名表，发现前100名的企业没几家是参与人居环境整治的，多数是500或600名排名的企业在做人居整治工程。香港要有良好记录的企业才能承接政府工程，现在承接亚运整治工程的都是几百名后的企业。”

　　面对这些报道，张广宁要求各部门要密切关注媒体报道的热点新闻和公众舆论，及时主动予以回应，澄清事实，消除疑虑。过去一年多，多项市政工程同时施工，让广州变成了一个“大工地”。施工带来的扰民、出行难，甚至治安隐患，成了市民投诉的重点。今年1月，张广宁还就此向全市市民道歉，“造成这种情况，市政府是有责任的，作为市长要负主要责任。市政府以及我本人深感内疚，诚心诚意向市民群众深表歉意。”言辞恳切。

　　广州官员有限政府、克制权力滥用的意识可能是内地最强的，正如论者所说，广州政府强就强在它的“弱”，在一个政治环境相对昌明宽松的环境下，广州发育出内地城市最成熟的公民社会。

　　2009年3月，国内一家权威调查公司发布了市长民意支持率的调查报告。报告显示，在内地7个大城市市长中，广州市长张广宁以75.5%的支持率，高居榜首。从调控房价到铁腕治污，这位在风口浪尖敢于直言的市长，被网民誉为“最牛市长”。