新京报：降低辞退物业成本方能保护业主权益

　　本报报道，由于对物业服务不满等原因，2004年北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65%；在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。与此同时，业主和物业之间的纠纷不断，10月30日朝阳法院对部分欠交物业费业主的强制执行，则使得物业纠纷再次成为社会关注的焦点。

　　这些年来，全国各地的物业管理问题屡屡见诸报端，因为物业纠纷产生的暴力流血

事件也并不罕见，但这个问题并没有因为各种严重事件的发生而得到根本解决。这其中最关键的原因恐怕在于：相关法律法规虽在不断修正，但并没有根本性变化，业主和物业之间的相互地位和力量对比，也没有大的变化。随着住宅小区的日益增多，在利益的驱动之下，物业问题导致的纠纷将会越来越多。

　　在现有规则下，一旦发生纠纷，拖欠

　　而从物业来说，在业主无力驱赶他们时，服务质量越差成本可能就越低，利润就越大。因此，最终的均衡点就是业主欠费、物业低质量服务。

　　要打破这种均衡，必须有外部强大力量介入，法院强制执行物业费算是一种外部介入力量，也足够强大。但法院强制执行后，物业足额收到了物业费，理论上可以提供高质量的服务了。可实际上，他们仍然不会有积极性提高服务质量，因为业主仍然无法制约他们，物业仍然是提供低质量的服务才能使收益最大。这时的均衡点就是业主交费、物业公司低质量服务。因此，单方面对业主强制执行物业费，不可能解决物业纠纷。

　　要真正使最终的博弈均衡点达到理想状况，业主交费、物业高质量服务，就必须削减物业在低质量服务情况下的收益。从理论上来说，物业公司低质量是没有收益的，那样会没有人雇用他们。

　　可实际上，由于辞退他们的成本过高，因此保障了物业在低质量服务情况下的收益。这也是目前的

　　从目前情况看，如果物业想退出，业主不可能把它拖住，而不愿退出的恰恰是物业。因此，解决问题的关键，就在于降低物业的辞退成本，让物业和业主哪一方觉得不舒服，都随时可以分手。这就必须施加一种强大的外力，可以保证业主不满意时，能让物业痛快地走人。

　　这种力量只能来自于法律和政府，不能期待第三种力量来做这件事，更不能指望业主依靠自身力量解决问题。

　　可惜的是，目前法律和政府相关部门在这方面做得还不够好，导致物业辞退成本居高不下，有时甚至要让业主付出很大代价。要结束这种状况，就必须将辞退成本转移给物业或者政府，也就要修订相关法规，弥补业主权益保护机制存在的缺陷。

　　首先，物业获得服务合同必须取得多数业主的通过。其次，物业到期没有取得服务合同，必须限期撤出，逾期撤出的要赔偿业主损失，并且由相关部门吊销其营业执照。第三，没有服务合同的服务不具有法律效力，还要赔偿业主损失。第四，没有获得服务合同而继续滞留的物业，任何一名业主都有权向法院申请强制执行。第五，业主与物业诉讼行为，举证责任全部由物业承担，如果不能提供的，即视为非法服务。

　　此外，政府相关部门还要加大对物业服务的管理力度，对强行提供服务的公司要坚决查处。如果对业主没有这样强有力的保障，就无法使其与物业之间达到理想的博弈均衡点，业主的权益也就无法得到保障。

　　总之，只有让业主和物业双方都有法治力量的强大保护，才能让双方在博弈中处于平等地位，这时博弈的均衡点才可能是公平的。也只有在这种情况下，物业服务才能真正提高质量，业主才能真正享受高质量的物业服务。

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