新京报：物业何时不再“请神容易送神难”

　　美然动力街区的业主们终于维护了自己的权利，并有望过上平静的生活。2004年8月，美然动力街区业主委员会向当时提供物业服务的美晟物业发出退出小区移交物业管理设施和资料的函件，但美晟物业拒绝退出和移交。2005年3月，业委会提起诉讼，10月8日，朝阳法院判决美晟物业退出小区，此判决得到二中院的支持。但美晟物业拒不向新物业交接，同时又停止提供保安、保洁、供暖、供热水等服务，整个小区几乎瘫痪。为此，小区业委会向朝阳法院申请强制执行。

　　2006年1月17日，朝阳区法院实施强制执行，美晟物业终于撤出美然动力街区，结束了近3年的

　　这似乎是一个光明的结局，但很显然，1800多户业主为此也付出了相当大的代价。

　　大冷天，没有暖气，那是什么滋味？人们不仅疑惑，为什么美晟物业那样肆无忌惮，而业主们的喜悦来得那样晚？

　　大规模的商品房开发已经使相当大一部分市民居住在商业住宅小区内，其所接受的物业服务也都是商业化的。从法律上说，这些物业服务企业是业主掏钱聘请的，自然也可以依约解聘。然而，“请神容易送神难”。这几年来，各地频繁发生了业主解聘物业管理公司而物业管理公司却拒不撤离的事情，甚至因此而造成冲突。

　　可以理解，作为追求赢利的企业，哪家物业服务企业也不愿意丧失服务合同。但按照正常的市场交易规则，物业公司想挣钱，就得按照当初的合同约定，诚实地向业主提供各种服务。业主如果觉得其服务不满意，也完全有权按照法定条件解除合同。

　　但是，物业公司强卖的事情却似乎不少。值得注意的是，围绕物业管理合同所发生的大多数纠纷，都与前期物业管理公司有关。事实证明，这一前期物业管理安排存在一定的不合理之处。这个合同带有一定程度上的强卖性质，因为，它是

　　这样，从一开始，前期物业公司就带着某种心理优越感，认为自己的合同并不是与业主签订的，业主对它不能怎么样。而在物业服务的前期，恰恰最容易出现纠纷。这种客观情况与物业公司的主观心理结合在一起，导致纠纷不断，且物业公司不愿与业主心平气和地进行商谈。

　　物业管理公司的傲慢和强横，也可能与某些政府部门处理不当有关。很多新兴住宅小区没有建立传统的居民委员会，有些政府部门就把物业管理公司当成管理居民的一级机构，让它带上了半政府的色彩。面对物业管理公司与业主之间的纠纷，政府部门有时会偏向物业公司，这让物业公司底气十足。

　　要改变这种状况，首先需要政府相关部门在处理围绕物业服务的纠纷时，更充分地考虑业主的权利和利益。政府理应在商业交易的双方间保持平衡的立场。前一阵，朝阳区法院对拖欠

　　不过，司法解决是最终的解决办法，关键还在于防患于未然，让物业公司从一开始就树立正确的心态，在业主与物业公司之间建立起一种平等的关系。为此，按照孔子的“正名”说，没有必要使用“物业管理”这个词，这个词可能会让物业公司以为自己有管理业主的权力。这当然是十分荒唐的，物业公司只是服务者，因此，“物业服务公司”可能是更恰当的名字。同时，前期物业公司中的“前期”也比较暧昧，应当使用更明确的“临时”二字。

　　在正名之后，可以考虑通过修改法规，更合理地安排前期物业公司与开发商、业主之间的关系。有人士提出，前期物业服务费应当由开发商承担，这一提议并非没有道理，因为，这个前期物业公司本来就是开发商聘请的。相关法规也可以对前期物业服务合同明确规定一个时效条款，即临时物业服务公司的服务合同期满后即自动失效，业主享有选聘正式物业公司的全部权利，这种权利应该得到司法的有效保障。

　　当然，行政部门也可以再运用其监管权力，约束物业服务企业。北京市建委近日发布了《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》，对“新老物业”交接过程进行规范。这个将于2月1日起施行的红头文件规定，在小区物业管理项目交接过程中，原物业拒不撤出，或新物业强行接管，造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣的，该企业资质将被停止，并限期整顿。这对物业服务企业也应当起到一定震慑作用。

　　总之，政府相关部门应当从细微处入手，调整业主与物业服务企业之间的关系，让业主可以更充分地行使自己的权利，为社区的和谐创造条件。

　　□秋风（北京学者）