房价飙升四城变奏 去年调控问题一一卷土重来(3)

　　更多的人在担心，北京是否会步上海的后尘。

　　显然，更严厉的调控措施并不是地产商们愿意看到的结果。那么，今春的北京房价飞涨，其真正原因是什么？意味着地产宏观调控的失败吗？到底是谁制造了房价上涨的“北京速度”呢？

　　房地产战略咨询顾问王志纲认为，北京房市的火热，其实是由买房人的恐慌性消费、超前消费和投资型购买共同促成的。事实上，当建设部的官员不再宣布新的宏观调控政策时，市场就趋于稳定，观望期也就结束了。

　　但北京大学城市与区域规划系教授董黎明却认为，这是一个卖方主导的不属于完全竞争性的市场，地产商人为囤积土地，减少供应，抬高价格，才是房价上涨的主要因素。

　　天相投资顾问地产分析师段海瑞在接受本刊采访时则认为，地产开发的进程缓慢是造成房市火热的重要原因。他分析说，“招拍挂”以来，政策因素导致土地进入市场步伐放缓，加上宏观调控，地产投资增速下降，拆迁政策的改进也在客观上造成房地产开发进程减缓；而另一方面，银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善，房地产信托受到整顿，房地产业整体资金紧张。

　　在房价的一片上涨声中，4月5日，北京市国土局终于重拳出击，祭出了加大土地供量、优先中小户型、清理闲置土地三大利器。其中6500公顷的2006年土地供应总量，更被媒体认为是击穿了地产商所持的“地荒论”。

　　潘石屹在接受本刊采访时认为，房价在未来能不能稳定，最关键的取决于房子的供应量，而房子的供应量又取决于土地的供应量。为了使房价稳定，土地的供应一定要和市场房屋的需求量相平衡。

　　“而这种平衡由于房地产是不动产的特点，它的区域、品种都要平衡，否则就会出现一些区域的房价暴涨，一些区域的房子积压。”潘石屹说。

　　上海：升与挺

　　进入2月后，上海楼市上演了先抑后扬的态势。不但价格开始止跌回稳，成交量也稳中有进。根据上海中原地产对本刊提供的数据，3月上海市一手住宅市场成交均价8289元/平方米，环比上升8.86%。而在量上，而该月一手住宅市场新增供应109.3万平方米，环比增长113.2%，全市大部分区域都有新的住宅物业推出。

　　而在二手房交易中，在中原地产监测的上海11个区域中，价格指数同上月相比出现上涨的区域有7个，分别是静安、普陀、虹口等区，上涨的幅度在2.80%以内。

　　“市中心房价在前期宏观调控中有较大幅度回落，目前房价已基本调整到位，在年后市场基本稳定的情况下，许多客户都开始有了买房的意向，而房东在经历了大半年的心理调整后也开始对市场逐步树立起信心。” 中原地产副总经理李锦德对本刊介绍。

　　在这背后，买卖双方的心态已经悄然发生了变化：对卖方而言，由于年后看房客不断增多，其心态开始逐渐放稳，对市场信心逐步恢复，适当提高房源挂牌价，而部分持有较好品质物业的业主甚至产生惜售心理，将物业由售转为租。而买方，在经历了一段观望期后，发现房价不但没有下跌，反而有了上涨的迹象，观望者因而失去了“定力”。

　　另一方面，“政府也没闲着，利好的政策几乎没断过。最明显的就是连买二手房都可以用公积金了。”上海南京西路一家中介对本刊称。

　　2月28日，上海市公积金管理中心出台《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。根据通知，购买竣工5年以内的二手房，可以通过公积金贷款，最高可以贷款八成，这是上海楼市今年第一个实质性利好政策。

　　之所以出台这个措施，“主要原因是上海银行业承受着越来越大的压力。公积金上场可以大大缓解。”上海银行同业公会的一位人士对本刊称。

　　根据中原地产透露，3月底，上海又传出“以户为单位的公积金贷款将改为以个人为单位贷款，每户可获得的公积金贷款额度大幅上调”的消息。如果以个人为单位放贷，每个家庭的公积金贷款额度可能将达到60万元，甚至更高。这意味着上海市民可以凭纯公积金贷款购房。这项举措无疑将极大刺激上海人的自住需求。

　　而银行方面，一些利好也相继出台。3月份，上海银行推出个人住房贷款宽限期还贷新方式。上海银行对本刊介绍说，宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额还本付息。上海银行称，该还款方式的最大优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。

　　而银行对于地产商的贷款也开始放松。3月，中国建设银行在同一天里分别和华润集团、金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司三大地产公司签署了《战略合作协议》，为其提供包括融资在内的金融服务。根据协议，建行和华润总公司在2003年双方签约协议的基础上，将为华润提供245亿元的融资额度，对于金地和中海地产，建行并没有公布具体的融资额度。

　　去年以来上海楼市调控中有三大利器：不得转按揭、购房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的营业税。有意味的是，业内普遍认为，这些政策正在悄悄地松动。现在已经有不少银行放开了三成首付比例按揭的规定，而且将有可能更大面积地放松；不得转按揭，近期也将解禁；只有5.5%的营业税，由于是中央明确规定的政策目前还维持原状。

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