房价飙升四城变奏 去年调控问题一一卷土重来(5)

　　而中海地产(广州)公司总经理朱荣斌在接受本刊记者采访时则认为，目前出台的房地产相关政策，是打击投机者，并非要把广州的房价降下来，只是抑制房价涨幅，改变不了广州楼市的涨势。“而且，去年发展商开发的产品都升级了，自然要卖更高的价格。”朱荣斌说。

　　不过，广州的政府部门似乎对控制房价充满信心。广州市国土局有关负责人日前向

　　深圳：涨至焦灼

　　卖家不肯降价，买家开始观望。焦灼的气氛弥漫在深圳楼市中，飞涨的房价已经让许多消费者暂时打消了买房的想法。

　　4月17日，深圳市国土资源和房产管理局的《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》(后称《报告》)用数字说明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62%。其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63%。

　　《报告》分析，从产品结构上看，普通商品住宅(144平方米以下)价格为7053.6元／平方米，同比上涨16.48%；而非普通商品住宅(144平方米以上)价格为12438.48元／平方米，同比上涨53.28%。尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价格上涨较大，分别同比上涨127.24%和94.95%。

　　据深圳中原深港研究中心总监张伟介绍，在去年底，楼市传统置业旺季，深圳本地的宏观调控让买卖双方都暂时进入观望期。年后，本地楼市迅速进入恢复期，年前被压抑的需求得到集中释放，而同时，年初2个月，深圳楼市供应又比较少，两重因素叠加之下，房价始得高涨。

　　据《报告》统计，今年第一季深圳度商品房批准预售面积出现大幅减少，累计为109.77万平方米，同比下降15.84%，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81%。与此同时，今年一季度，深圳商品房销售面积出现较大幅度下降，为208.50万平方米，同比减少11.77%。其中商品住宅销售面积同比下降12.63%。有业内认为，捂盘是其中的重要原因。

　　在这种情势下，加之楼市投机增多，楼价一路飞涨已颇令业内惊惧，“重蹈上海覆辙论”“透支楼市论”“拐点论”等多种说法已在业内开始传播。

　　据当地一项调查显示，这轮购房潮是从2004年开始的，其中包括第二代置业和第一代置业升级和换代期。而深圳目前有购房需求的购房者大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，年龄介乎于26～35岁之间，家庭年收入介乎于6～12万元之间。

　　尽管需求真实存在，但是，“在近期上涨幅度已经是过大，和经济发展的实际情况有所背离。”深圳星彦地产研究部负责人青忠贵说。

　　至此，政府对于房价的调控就不可避免，但深圳政府对楼市的调控最被人诟病的就是，一味地增加土地供应，并试图压低地价。“由于房地产的周期性，新增的供应根本无法在短期内入市。因此，用市场手段来解决市场问题就好比用中药，无负作用，但见效慢。”张伟对本刊说。

　　另一方面，试图压低地价的意图也被地产商的竞拍热情“淹没”。2月底，被称为“狗年第一拍”的土地拍卖在深圳土地交易中心举行，由于竞拍过于激烈，万科、和记、天健等大开发商甚至没来得及举牌，短短十分钟，拍价就从5亿升至7.7亿，这不但大大超出了政府的预计，也让很多地产商觉得不可思议。

　　不但地价难以控制，实际上控制了地价，也未必能直接调控房价。本刊去年赴上海调查地产泡沫时就曾发现，地价高会导致房价相对较高，但拿地时地价再低，销售时的房价未必就低，这取决于房市供求关系以及地产商的定价策略。

　　如此看来，深圳还需调整调控的手法和技巧。当地业内的看法是深圳应学习上海经验，从需求着手，厘清不同的需求程度，以满足合理居住需求为标准，保证和鼓励基本的首次自住需求。

　　这就需要对投机者适度遏制，抑制非理性的跟风投机性需求，“跟风投资性需求应该重点抑制。这类投资往往由于身边个别投资者的赚钱效应而引发，感染力和诱惑力特强，短期内往往能吸引大量资金流入。以中原近期的成交客户分析数据来看，目前此类成交所占比例正在快速上升。” 深圳中原深港研究中心总监张伟对本刊说。

　　稿件来源：《中国新闻周刊》，作者：谢良兵 王晨波

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