房地产调控新政持续发力 北京楼市走势四大预测(2)

　　政策

　　●观望情绪有增无减还是不会长期存在？

　　“国六条”出台之后，北京市乃至全国的房地产市场都陷入到了新一轮宏观调控之中。 据统计，北京市7月份的成交量与6月份相比有了小幅的减少，宏观调控的成效得到了初

　　但也有持不同意见者认为，“国六条”及其细则的文件的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合2005年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，精明的购房者业已从数次的政策调控中熟悉了价格的变化规律，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。

　　与此同时，由于165号、171号等对户型、外资限制的相关调控细则是在近期才刚刚公布的，因此相关专家表示，按照通常的房地产开发建设周期来看，项目从设计、施工到推出市场，至少需要半年的时间，而某些受新政影响需要修改规划的项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道今年下半年有606个需要改规划的项目会扎堆上市，因此，新政的作用真正的体现还要等到今年的下半年。

　　●别墅与大户型项目渐成香饽饽

　　随着别墅审批用地的禁止令下发，未来严格控制低密度住宅的土地供应和继续停止别墅类用地供应将会是本年度国家调控的重中之重。但政府对高档别墅用地所实施的土地供应限制令恰恰有助于现有别墅项目在售价上的提升，总体开发量的减少对于目前项目在握的开发商来说，不能不算是一个喜讯，6月份以来多个别墅新盘的扎堆推出充分验证了目前及今后很长的一段时间内，别墅市场将会由买方市场转变成卖方市场。

　　而当初90平方米户型规定才初见端倪之时，一些嗅觉敏感的主力户型为大户型的高档住宅开发商就意识到这一政策对于自己来说应该是利好消息。由于担心今后买不到舒适的大户型，因此，购买高档住宅的潜在消费力将会提前释放，形成下半年高档住宅市场供销两旺的局面。但是，忌惮于政策的高压，价格涨幅将会比较保守。

　　●“住宅禁商”写字楼市场辞旧迎新时发力

　　随着“住宅禁商”持续、深入的推行，尽管目前有部分项目存在着“吃小灶”的现象，但是“住宅禁商”的总体趋势将不会改变。从“住宅禁商”政策出台后，北京市中低端写字楼市场热销的情况看，“住宅禁商”政策将会对未来写字楼市场的发展起到良好的推动作用。

　　但与此同时，由于上半年北京市写字楼市场的整体供应量比较小，而随着下半年市场投放量的大幅度增加和市场原本存量的积累，相信下半年北京市的写字楼市场同样将会面临激烈的市场竞争。在竞争加剧的情况下，中低端的写字楼市场由于部分中小企业尚未注册及资金有限等原因将会持续火爆外，高档写字楼将会面临严峻的挑战。另外，在今年底，明年初，除了新兴企业外，通过公司执照年审这一关，还会给写字楼市场的销售及租赁打上一针强心针。

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