在北京买个二手房

　　文/若涵

　　我手里握着用父母大半生积蓄换来的薄薄纸片，回想着将近一年来的看房历程，心中无限感慨……

　　迫于北京房价一路飙升与年龄不断增长的压力，我和男友不得不做出买房的选择，从此踏上了通向“房奴”的道路。

　　整个买房过程中充满了无奈，也经历了无数次思想上的转折与起伏。

　　初次看房

　　我是从对房屋一无所知开始看起的。

　　最初的打算是在单位附近的新开发楼盘中买一套60万元左右的小户型的房子，但是每次在装修得富丽堂皇的售楼处 ，身穿高档职业套装的售楼小姐咄咄逼人的气势令人沮丧，她们的眼神和态度仿佛在说：“你们这些穷人，没有钱还来瞎凑什 么热闹！”

　　有时不仅苦笑，我明明是个消费者嘛，可享受的待遇怎么跟“上帝”不搭边呢。

　　经过认真挑选，终于看上了某楼盘的一个朝向、格局都不错的一居。没想到跟家里一沟通，就被直接否决了——他们 认为花了几十万元却买了那么小一个房子，以后他们来北京连个住的地方都没有！

　　万般无奈之下，我和男友重新开始看房、选房。经过反复比较，我们发现，在新开发的楼盘中，价格相对便宜的集中 在北京市的西南部。通过一系列的咨询，确定最便宜的楼盘是京石高速公路某出口附近的“X城”，每平方米均价为5500 元，按我们的预算，在这个楼盘里我们可以选择稍大一些的两居或三居

户型，我的心一下子雀跃起来。

　　但是没想到在网上一查，我发热的头脑慢慢冷静下来了。网友提出了不少需要注意的问题，最严重的是“X城”面临 着巨大的噪音困扰。这无疑给我选择在“X城”买房的决心蒙了一层阴影。

　　“过招”二手房中介

　　经过朋友的介绍，我来到了北京市某二手房中介六里桥分店。

　　中介公司首先带我们去看的两套房子，跟我们的要求相差很远，都是那种看上去破破烂烂的小区，房子格局也不是很 合理。

　　接下来看的房子是在一个比较豪华的小区，楼下停的基本都是高档轿车。房子确实不错，格局也合理。但这房子的价 格比我们的心理预期相差太远。

　　最后带我们去看的两套房子是符合我们要求的，看完之后感觉还不错。虽然比豪华小区的房子是逊色了不少，不过比 起刚开始看的两套房子强多了，此时，我心中有股交定金的冲动。

　　后来才明白这是中介公司的看房策略，他们先带你去看不太好的房子和太好的房子都是为最后两套房子作铺垫。这么 一来就很容易使客户对中介公司重点介绍的房子产生认同感，他们的工作做起来也相对容易多了。

　　每当对看过的房子流露出满意的表情时，中介公司的业务员就会想尽办法给客户施加心理压力，让你在最短的时间内 交购房定金。

　　第一次看上比较满意的房子，刚要问中介该房子的详细情况时，中介假装接了个电话，然后无奈地说：“坏了，下午 房主就要跟别人签合同了！”“那怎么办啊？是不是这个房子现在想要也买不了？”我们着急地问。“那我想想办法吧”，他 边说边打了个电话。

　　打完电话之后，他欣喜地说：“咱们还有希望，那边是约的下午两点跟房主见面，还没有交定金，你们在下午两点钟 之前交两万块钱的定金，他们肯定就买不成了。”

　　“店长同意帮咱们了！那是我们公司别的分店的人订的，而这套房子是由我们店全权代理，所以你们在第二天早上1 0点之前付定金并且全款交中介费，房子保证是咱们的。”

　　……

　　经过一系列如此这般的斗智斗勇，我最终明白了自己面对的是一场无法胜利的战争，如果想买这套房子，就必须无条 件接受明知不合理的条件，那个时刻，我深切地体会到了“人为刀俎，我为鱼肉”的含义。

　　在极度的愤慨和无奈之下，我还是妥协了。约定好第二天与房主见面，如数交付了定金、中介费以及过户费，并签订 了有关房屋买卖的各类合同。

　　避还是不避？

　　我们要买的房子的房产证属于5年之内的，按照国家税务总局的最新规定，2006年6月1日后，个人购买不满5 年的所有房屋出售，必须支付成交额5.5%的全额营业税。

　　营业税本来是需要卖方来承担的，可税费都转嫁到了买方身上。当中介最初提出可以帮我们做避税时，我和男友对此 嗤之以鼻。但是，当看到除了原房价之外，我们还要另外支付相当于房价12%(包括营业税5.5%、契税1.5%、印花 税1%、

个人所得税1%、中介费3%)的各种费用时，我们犹豫了。

　　经过反复商量，我们决定先向中介公司详细咨询一下到底怎样操作。真所谓“不问不知道，一问吓一跳”，没想到针 对最新税收政策，私下里还有那么多避税方法。

　　第一，尽量写低房价。也就是通常所说的“阴阳合同”避税法，是指买卖双方首先签订一份正式的房屋买卖合同，在 这份合同中如实写明房价，然后当去房管局缴税时，重新签订一份合同，把房价尽量往低处写，这样缴税的税基就小，纳税额 也会减少。

　　第二，先付房款等房满5年再过户。这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买 主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房龄满5年再去办理过户手续，以此规避税费。

　　第三，用假赠与方式代替买卖。所谓赠与避税，是指双方在私下进行买卖交易后，不到

房地产交易中心办理过户手续 ，而是以赠与的方式变相交易。这样便可以节省下来关于房屋转让的税费。

　　第四，先期支付租金当作购房定金。“以租金作定金”，即在对房产证办证时间不超过5年的二手房进行交易时，买 方通过与卖方约定，先一次性付给卖方一笔租金，作为买房的定金，签订房屋买卖合同和房屋租赁合同。待卖方的房产证领证 时间超过5年，再办理手续，将产权过户给买方。这种双方都能获益的交易方式，直接减少了营业税支出，看起来很划算。

　　听完中介公司的以上介绍，我心事重重地回了家，四处咨询已经买过二手房的同学、朋友以及做律师的朋友，并上网 仔细查阅。没想到问过的几个买5年内二手房的人都无一例外地作了避税，虽然大多数人明知这些“高招”背后的隐患和风险 。

　　拿最常用的“阴阳合同”避税法来说，对买卖双方都存在一定风险，尤其是对于买方来说风险很大。如果在过户前缴 纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔偿在房管局签订的合同中标示的价格，如果买方没有充分证据，将会遭受大额损失。同时 ，当买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低， 再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房管局备案 的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格，并按照做低后的房价支付买卖价款。

　　而那种先付房款等房子满5年再过户的避税法从法律的角度看，风险也很大，因为房产证还是原房主的，房主就可能 通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。等到过户时，房价也会出现 变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。

　　用“假赠与”代替“真买卖”的避税方式的法律风险又在哪里呢？我的律师朋友告诉我，这种方式实际上是钻了法律 空子。因为我国《合同法》第186条、第191条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；赠与的财产有瑕 疵的，赠与人不承担责任。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定的法律效力，但由于该交易实际上是二手房买卖，法律规定 当事人应当自事实发生之日起90日内申请房屋权属转移登记，但如果双方没有去办理房屋转移登记，买方没有取得合法的房 屋权属证书，一旦双方发生了利益纠纷，买方权利将得不到保障，最后将会给买方带来损失。如果卖主将房子抵押出去，同时 又将房子以赠与的形式卖出，这样三方会形成很复杂的法律关系，买主的利益将会受到严重侵害。另外，买方拿到房产后，如 果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险， 而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。

　　先期支付租金当作购房定金的方式，买卖双方虽然签订了两份合同，因没有办理产权过户手续，其作用仍和“租房” 无异。“租期”内卖方如将房屋抵押或另售，买主仍将毫无办法。只要房屋没办过户，房屋产权仍属卖方，买家无法处置房产 ，卖方仍可随意处置，如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪，买方将会面临很多麻烦。

　　一方面是总房款10%左右的应缴税款，另一方面是规避法律的种种隐患。我左右为难——到底避还是不避？

　　铤而走险把税避

　　商量来商量去，因为手中的钱实在有限，再加上几个买二手房的朋友都做了避税，截至目前他们也没遭遇什么风险， 我们决定“铤而走险”。

　　根据已购房朋友的经验和律师朋友的建议，上述几个避税手段中，尽量写低房价的方式还是相对安全、容易操作一些 。于是，我们就和房主商量用上述避税方式进行交易，没想到房主欣然同意，而且他坦言当初购买此房时也用这种方式做了避 税，只要买卖双方均无恶意，一般没有太大风险。这样一来，我们忐忑的心情稍稍平静了一些。

　　我们按照正常程序签订了正式的房屋买卖合同(阳合同)，该合同中写的是房屋的原本价款。几天后，银行贷款下来 了，我和房主及中介公司的相关人员约定日期到该房屋所在区房管局交易大厅办理房屋的过户手续。在那里我们将要再签订一 份合同(阴合同)，在这份合同中尽量把房价写低，这样作为基数的房屋价款低了，所要缴纳的各类税费相应会低很多。以市 场价为每平方米8500元，面积为90平方米的房子为例，原房价为76.5万元，而按照最低的地区指导房价，每平方米 可能仅为5000元，这样算下来房价仅为42.5万元，前后的房价的差额为30万元，仅算要缴纳的税费(10%)差额 就为3万元。

　　过户那天阳光明媚，是冬日里少有的晴好天气。为我们做全程代理的中介公司业务员魏明(化名)还破例打车带我们 和房主去房管局。

　　车内气氛轻松，大家有说有笑，因为过户之后，房主将可以拿到全部房款，魏明也将在该月有一个不俗的销售业绩。 但是我跟男友的心情却异常复杂，买房不是件小事，毕竟这不是一件按法律的正常程序来办的事情。虽然该业务员一再向我们 强调这种避税方式非常普遍，基本没有风险，我们还是有诸多的担心：做低房价后房管局不给过户怎么办？如果能按低房价顺 利过了户，出现了上面预测的风险怎么办……

　　到了房管局交易大厅后，早已有中介公司的另一职员刘红(化名)等在那里。她很热情地和我们打招呼，并带我们到 交易大厅的各个窗口办理相关手续。相对于上次陪朋友个人来办过户，我感觉这次是VIP级别的待遇，因为刘红和每个窗口 的工作人员都很熟悉，在她的带领下我们几乎不用排队就能办理各种手续。现在我才明白，原来中介公司在每个房管局都有比 较固定的人员专门带客户去做这件事，他们几乎每天都泡在房管局里，跟负责过户相关业务的人员非常熟识。

　　最后报税的时候，在刘红的指导下，我们从指导价的最低限度填起，这个价格比房主上次买这个房子的价格还要低， 我不无担心地说：“这么明显，肯定过不去啊！这样他们不就知道咱们是故意在写低房价做避税了吗？”

　　她胸有成竹地说：“放心吧，他们没问题，只要电脑能输进去就行。”

　　于是她拿着这个合同递给工作人员，笑嘻嘻地说：“张姐，又麻烦您了！”那个“张姐”一脸严肃地边说边往电脑里 输数据：“这么低的价格肯定过不去，这房子怎么可能以这么低的价格卖啊？”

　　刘红嬉笑着回答：“怎么不可能啊，就是这个价格卖的。”

　　结果确实不行。在“张姐”的建议下，刘红又重新拿了一张表格，我们把房价写成跟上次房屋交易的价格一模一样， 我心里直犯嘀咕：“事隔两年，两次房屋买卖价格一样，肯定也过不去啊！”

　　但是没有想到，那边电脑上已经顺利通过，这样就省去了3万元税，大家都一阵轻松。接下来我们又在刘红的带领下 一一办妥了其他手续，顺利过了户，拿到了写着某日之后领取房产证的通知单。

　　这样，按照我们跟中介公司签订的居间服务合同的规定，中介公司对我们的服务就“圆满”结束了，我们跟二手房中 介的艰难过招也画上了句号。

　　回去的路上，我手里握着用父母大半生的积蓄换来的薄薄纸片，回想着将近一年的看房历程，心中无限感慨……

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年4月下半月刊)