聚焦国外社区生活：美国小区要向居民公开财务

　　中国城市随着房地产经济的发展和新型住宅小区的大量涌现，“业主”和“物业公司”成了居民口中出现频率越来越高的新名词。

　　面对开发商和物业公司，缺乏组织的“业主”们往往显得软弱无力，很多业主对自身的权利也不明所以。据说，在北京3000多个小区中，建立起“业主委员会”的只有30多家，很多业主对社区内公共事务的不热衷，更使业主委员会的效力大打折扣，社区生活质量得不

到应有的保障。

　　毫无疑问，相对于世界许多国家成熟的社区居住环境，中国的社区功能和组织还有待发展完善。本报特别策划这期专题，以供中国的居民和专业人士参考

　　本报特约撰稿岑岚发自美国

　　几年前买了一栋带地下室的两层独立小楼，是3年新的

　　屋主协会经常来信

　　2月初搬进新居，收到的第一封信是来自居住小区的“HomeownersAssociation”的来信。这是一封令人身心温暖的欢迎信。信中说道：“某某先生和太太，欢迎你们搬到这里，成为我们这个大家庭的一员。”信后，还有一张表，列了一些与生活密切相关的机构和公司的电话，如小学、中学、煤气公司、电话公司、自来水公司等等。这些信息对新搬进来的住户是很重要的。“HomeownersAssociation”，直译为“屋主协会”，其领导班子理事会称为“BoardofDirectors”，这就是人们常戏称的“美国居委会”了。

　　我们这一小区当初开发时由开发商注册成立了屋主协会。随着新房一片片落成，房屋一栋栋地销售出去，新屋主们一个个地加盟，屋主协会的权力逐步移交给了由全体居民直接投票选出的也是真正的居民委员会领导班子。

　　据说全美国共有20多万个独立的屋主协会，其中大部分是像我们小区的屋主协会这样，专门管理某一特定住宅小区事务和服务该小区居民的团体。

　　居委会虽然不是一级行政机构，可也算是美国社会自治的一个基层单位。可别小看我们的居委会领导班子，它可是握有小区的财政大权，而且还与我们居民的生活有着千丝万缕的联系。这我是慢慢地才体会到的。

　　一星期过去，居委会又来了一封信。我注意到这封信和上封欢迎信一样，虽然是在我家的邮箱里出现，但都没有贴邮票，说明是有专人送来的。以后陆续收到的居委会来信有收费通知信、野草警告信、消息通报信(NewsLetter)等等。看来居委会的领导很喜欢发公文(信件)，这个最初的印象被以后的事实证明了——信件是居委会与居民之间最主要的联系方式。

　　华裔主动参与社区活动

　　小区里有不少事情需要全体居民投票表决，因此，每年总有几次要收到居委会送来的投票鼓动信。

　　投票中最大的事情自然是居委会领导班子的选举了。居委会两年一任，采取竞选制，只选主任，由主任组阁，可以连选连任。所有的成年居民都有选举与被选举权，但投票时只限于一房一票。领导班子里有主任、副主任、秘书、财务、固定财产管理等等，职务还不少呢，不过所有人都是义务劳动，不取报酬，其中许多人都有全职工作，有的还是企业家和职务相当高的专业人士。他们热心社会活动，愿意为自己所居住的小区居民服务，同时也是为自己和家庭创造更美好的生活环境。

　　近年来少数族裔居民慢慢地在各种社会事务都显露头角，在我们小区也不例外，至少在为居委会自愿工作的人员中出现了华裔的身影，有一次我还在家门口遇见了一位替居委会义务送信的同胞。而据说家住凤凰城的著名华裔作家少君，中年即从职场和生意场上功成身退，在家潜心写作之余，也非常热心他家所在小区居委会的工作，还当选为居委会主任。

　　其他需要表决的事情一般都与小区居民的整体利益息息相关。

　　有次某开发商买了地皮，计划在离我们小区不远处盖一片公寓。在这片以独立房子为主的区域里，要是出现了出租的公寓，尽管公寓的档次也比较高，仍然会加大当地人口的流动性，这就不可避免地会影响到周围的

　　而最近发生的一次投票是关于在小区内几个主要路口建一些减速带(Bumper)的问题。

　　公开透明的财务报告信

　　一年一度不可不看的是居委会发来的财务报告信。居委会最重要的权力和责任之一是收取和支配使用管理费。我们小区的管理费是按年度收取，每户数额相同。我们刚搬进来时是350美元，以后各年略有增加，现在要交近500美元。全小区共有600多户，所以，居委会手里一年的现金或者说计划内资金就是近30万美元，这可不是个小数。

　　审查年度财务报告是每个居民真正能行使权利的第二件大事。有些会计基础的我，每次都颇为认真地审查居委会按照财务规则编制出来的像模像样的财务平衡表和下年度的财务预算表。最让人欣慰的是我们小区的财务报告是真正的平衡，没有赤字，还略有节余。虽然随着通胀指数的上涨和物业逐渐旧损，开支在不断增加，上缴的管理费也逐年增加，但是，比起其他许多小区(曾听朋友说过他们小区管理费的上涨速度快得惊人)，我们小区应该是管理得很好的。

　　事实上，小区内部对环境、房屋、庭院等有许多严格而具体的成文规定，比如每5年要油漆一次房屋，新漆的颜色要与原来的尽量保持一样，要符合小区建筑的清新朴素的整体风格；前庭一定是开放的，围栏只能建在后院，而且只能在规定的几种样式中选择；其他装卫星天线、养宠物、晾晒衣服、垃圾桶的摆放位置等等，都在文件中写得明明白白。

　　当然，也多亏有这些严格的规定和居委会执行规定的铁面无私，才能保住小区内的草绿花红。

　　居委会为小区居民所做的事情还有很多，如每年的重要节日，都会在俱乐部举行PotluckParty(居民们每家带一样拿手的食品的聚餐)，或者是架起烤炉，来一个烧烤聚餐，让居民们有机会欢聚一堂。夏天时，小区里有孩子高中毕业，在小区入口处就打出标语牌，热烈祝贺那些长大成人的孩子们。这一桩桩一件件，都使小区里的气氛融洽、温馨，体现关爱而又朝气蓬勃，像一个和睦的大家庭。小区里有许多老住户从一开始就住进来，常笑称自己是“原住民”。他们对小区的环境十分满意，有着非常深厚的感情，亲切地把小区叫作自己的“HomeVillage”(家乡)。

　　瑞典：产权归业主委员会拥有

　　布鲁塞尔：居民必须自聘物业代理

　　巴黎人对社区生活不感冒

　　日本社区：一切由开发商负责

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