原标题：70年产权到期咋办？专家：有偿延期，代价合理
作者：刘洋 来源：公号《錄音筆》（id：recorder2016）
11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布，对土地和房屋财产作出安排，明确提出“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”
中国政法大学教授、中国商法学研究会会长赵旭东对此解读，《物权法》中已经明确“自动续期”，但如何续期仍需研究立法。
但目前学界普遍的共识是，不能到期收回，一定要对权利继续延续。同时这种续期可以有偿也可以无偿。如果确定实行有偿续期使用，其延续的成本、代价应当是比较合理的，有偿续期应保持在一个合理的限度。
70年产权本意应该是终身使用
国务院1990年发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。
70年是如何制定的？
赵旭东介绍，第一个考虑是不能永久，第二个考虑是尽可能时间定得比较长，能够不影响权利人对土地的使用。
他表示，土地使用权是一个使用权，而不是所有权，应当有一定的期限限制。尽管本意是长期的使用，但还是要有一个期限的限制，以区别于完全的所有权。
我个人认为，确定70年期限的重要考虑也许是人的寿命，当时正是在上个世纪90年代初，70岁差不多是一个人的寿命。70年的居住用地期间一般能够保证使用权人终身使用和获得土地使用的权益。
完全不必担心到期后政府会回收土地
赵旭东表示，完全不必担心土地使用权到期后政府会收回土地。
尽管规定了住宅建设用地的70年使用权，理论上讲土地使用权到期，国家可以收回。但是我国土地制度是比较特殊的财产制度，我们实行的是土地的国有和集体所有，而没有实行私人所有。
虽然我们坚持土地的公有制，但同时又要尽可能地保护民事主体对土地的充分利用和对土地权益的长期拥有。
实际上，国家从一开始就有这样的考虑，到期后还是要通过某种法律形式，让土地的使用权人继续对土地的合法使用。当初，也没有明确规定到期要收回。
后来在陆续出台的有关规定和文件中，都有类似到期以后再合法安排的意图。直到《物权法》制定之后，这个问题就比较明朗了，《物权法》第一百四十九条明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
现在，老百姓完全不必担心政府会收回土地。不仅在国家政策层面上有这样的表示，在立法上也已经有了这样的规定。现在要做的通过进一步的立法，确定具体怎样延期使用，制定具体的操作性规则。
有偿续期的合理性在于土地的公有
《物权法》规定了“自动续期”，但没有明确规定自动续期是有偿还是无偿的。赵旭东表示，从理论上来说，可以是无偿的也可以是有偿的。
他认为，如果实行有偿续期，作为土地的使用者付出相应的成本，也是其合理性，但有偿应该保持在一个比较合理的范围。这一点取决于国家利益、社会利益和使用者利益之间如何进行更合理的协调和安排。
既然一开始确定的就是有限期的使用权，到期后允许继续使用，这一点根本的利益已经得到保障。续期是对本来约定权利的扩大，相当于新获得一个权利，为此而支付相应的对价也有其合理性。
站在整个社会的角度看，“这里可能存在一个在土地资源占有和利用方面，全体社会成员的公平问题，即已经获得土地和没有获得土地的社会成员之间的利益平衡问题。”
赵旭东进一步解释，因为土地是公有的，属于整个社会的，客观上存在对社会财产的利益共享问题。如果是永久的被一部分成员所享有，就存在为此而公平分配和支付合理对价的问题。
有偿的确定要看原始地价
赵旭东表示，确定是否实行有偿续期，一方面要看原始取得土地的成本和对价是不是考虑到土地使用权的有期限性，当时地价的确定本身是否就是基于一个有期限的权益而不是一个永久性的权益确定的。
另一方面，要考虑土地的延续使用是权利人本人使用，还是通过交易转让由他人继续使用。权利延期后，如果使用权人因转让土地而获取交易利益时，是否需要作出相应的利益调整，这的确是需要进一步研究的问题。
如果有偿续期，是缴纳土地出让金还是纳税，实质上并无根本的差异，只是在法律形式上如何定性更为准确、在实际操作上如何安排更为恰当的问题。我个人更倾向于作为土地出让金缴纳。
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责任编辑：刘灏
