为什么要叫停“首付贷”?

2016年03月11日09:33  新闻专栏  作者:观察者网  
为什么要叫停“首付贷”? 为什么要叫停“首付贷”?

  文/华云

 

  近期监管层一系列重拳出击,打击首付贷,即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。楼市加杠杆刚刚冒出头,即被遏制于无形之中,毕竟股市的前车之鉴就在眼前,2008年金融危机过去不远。

  3月8日,财新网报道称,中国金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险。将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款(即“首付贷”)的行为。

  此前3月4日,深圳市金融办发函要求对深圳地区的P2P、小贷公司,涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查。随后《北京商报》也报道称,北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况。一时间,“首付贷”成为众矢之的。

  “零首付”和次贷危机

  “首付贷”一词很容易让人联系起前一段时间被紧急叫停的“零首付”。而了解这两者是什么,就需要先看看中国目前的房地产市场。根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的说法,到去年12月底,国内待售面积大约是7.18亿平米。去年全年销售面积12.81亿平米,在建面积是73.5亿平米,再加上待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,去库存需要6年5个月。

  于此相对的,是一线城市房地产市场的疯狂,国家统计局数据显示,1月份,全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅扩大,一线城市上涨明显。其中,北京、上海、广州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大。

  在当前这一特殊的楼市背景下,或为吸引客户,或为去库存,“首付贷”这一类似股市配资杠杆的现象开始大量出现。甚至有的地方欲推出更激进的“零首付”政策。

  3月1日,沈阳市政府发布了22条房产新政,其中第14条规定:对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,首付比例实行“零首付”政策。不过这一房产调控措施迅速“见光死”,推出当天就被叫停。

  事实上,沈阳并不是国内第一个想尝试“零首付”的城市,早在2011年,广东省佛山市也曾提出过类似方案,同样在几小时内被叫停。为何被叫停?或许是因为“零首付”的历史记录实在不怎么好。

  “零首付”是一种比较激烈的房地产刺激措施,故名思义,即不需要一分钱买房。“零首付”曾经流行于美国。当时贷款人可以在没有资金的情况下贷款,仅需其收入情况证明,无需提供任何有关偿还能力的证明。同时,由于资产债券化得发达,银行在贷款之后并不需要承担风险,因为他们可以直接将抵押贷款进行出售,所以房贷方也并未仔细对贷款进行审查。

  在中国,30%的首付保证了只要房价下跌幅度不超过30%,抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额,银行就很少有坏账发生。但在美国,次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房产一旦价格下跌,银行就面临流动性风险,因为房价下挫剧烈,而首付极低,房价很容易跌破贷款额,在借款人没有足够的偿还能力的情况下,仅靠抵押房产是不足以偿还贷款本金及利息的。

  最终“零首付”被认为是2008年次贷危机爆发的导火索,并引起全球金融危机。有意思的是,危机爆发后,加拿大政府应对危机的第一批调控措施,就是严格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。

  “首付贷”迅速升温

  在“零首付”被叫停之际,高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底,链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷,贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日,新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品,这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有银行介入其中,为购房人变相发放可用于首付的贷款。

  由于一线城市的房子总价往往较高,30%的首付也要达到百万元左右,一些人拿出首付款也较为困难,“首付贷”便成为这些人的首选;而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中,更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力,但是往往钱都在股票、基金或房产中。在房价上涨势头中,他们往往难以在第一时间凑齐首付,确定交易。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。

  “首付贷”在国内的历史由来已久,过去一些开发商为了尽快回笼资金,曾联合金融机构为购房者提供“首付贷”促销,不过开发商也会担心贷款的收回,所以开发商往往会限制首付贷占首付款的比例。而如今,随着一线房地产市场的升温,房产中介直接出手从事这一金融业务。

  据《中国证券报》记者报道,某一线城市的一家房产中介门店私下里给熟客提供短期首付贷款,且不需要抵押物,月利息2%,可以借一两年。其他媒体也报道了链家地产以高息向购房者发放过桥贷款的情况。报道还表示,目前该一线城市多家大型房产中介都有“配资”卖房业务,即:当客户想买房但凑不齐首付或房贷一时放不了款时,房产中介会为其提供贷款。通常月利率为1%-2%,借款期间一般是几个月。这一市场的旺盛又带动了一批理财产品的诞生,一批互联网金融平台也加入到这个市场中来。

  据中信证券3月6日研报的不完全统计,目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。

  风险不容小觑

  “首付贷”的大量涌现,使得那些不具备购房条件的人,贷款买房成为可能。但是,和“零首付”一样,“首付贷”同样突破了国家对房贷首付比例的监管要求,因为首付是购房者需要强制支付的部分,是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款,加大了购房杠杆,反而导致房价过快上涨,也使得金融风险加剧。

  由于在房价的疯狂上涨中,房产的增值部分就使得购房者足以还本付息,甚至还有盈余。使得投资房产成为一种看起来无本万利的生意,市场中的投机行为被放大了。大量不具备买房资格的人通过这种方式买房,使得大量资金更快流入房地产市场。更为可怕的是,在利益的驱动下,部分投机者的造假欲望和可能被大大提高,甚至中介银行工作人员也被一起卷入进来,又进一步恶化了市场状况。

  然而,一旦房价下跌,极低首付甚至零首付的风险会迅速显现,前面所举的美国次贷危机就是一个很好的例子。在这种情况下,购房者进入负资产状态。即一个人的房子价格下跌到比所背负的贷款额还低时。举例来说,如果一个人背负的房贷是100万元,但是房子的市价只有95万元,那么他的负资产率即5%。

  面对跌破贷款额的房产,购房者往往无力偿还房贷(或者不愿意偿还房贷),宁愿银行收走房子。但是对于银行而言,即使强行出售该房产,也无法取回它所借出的款项。而迅速下滑的房价与高比例按揭是产生负资产的两个前提。

  更值得注意的是,一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物,更没有类似银行风险备付金之类的措施。在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。

  银行也因此对购房者的资质产生误判,把钱放给一个没有能力偿还的人;甚至一笔首付贷款项,看起来是来自于中介、各种互联网金融平台,但是追根溯源,会发现其实资金均来自银行,这就加大了银行的风险敞口。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,如果首付贷占据1/2或者更高如2/3的首付比例,同时贷款利息超过15%,这种情况下,一旦购房者个人支付能力出现问题,则有很大的违约可能。后续首付贷违约的风险,会蔓延到商业银行房贷风险上。

  监管已经出手

  当然,目前该市场的风险也没有恶化到那一步,虽然目前没有确切数据统计出到底多少购房者用了首付贷。但一般估计不超过10%。其中中介放款更少,据《中国证券报》援引行业内人士话语称:“在全国范围内,放款规模超过50亿元的房产中介并不多,就规模而言,这种贷款比P2P小得多,目前全国总规模应该不超过1000亿元。”

  一些人把楼市是高杠杆归咎于2月底央行行长周小川在G20财长和央行行长会举行的记者会上的言论。但是近日,央行副行长潘功胜澄清,当时有媒体曾就“下调个贷首付比例是否是加杠杆”提问,当时周小川行长的回答是“你提问的逻辑是对的”,并没有说“房地产加杠杆是对的”。因此可以看到,避免出现高杠杆楼市,监管层也已有清醒的认识。

  值得庆幸的是,监管层已经开始出手进行调控,在首付贷被叫停之后,监管部门还应举一反三,关注类似产品。因为除了“首付贷”之外,中介提供的过桥贷、信用贷仍可“输血”。应当看到,在楼市通过银行信贷系统适度加杠杆,增加民众购房支付能力,确实有其可取之处,但是度的把握尤为重要,以牺牲居民消费能力,来为房地产利益链条的过度扩张买单,也不是公平的社会政策。

  (声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

文章关键词: 房地产 首付贷

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