保障房的海外经验与中国夹心层的困境

　　新加坡、英国、德国，不同的国家采用了不同的保障房政策，这些海外经验能否为中国解决“夹心层”的困境给予现实的启迪？

　　文｜《小康》记者 刘彦昆

　　中国房地产市场最突出的问题是忽略了一类“夹心层”人群——“城市新生代”，这是中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《小康》记者表达的观点。在他看来，“新生代”的主体是刚刚毕业走向工作岗位的年轻人，这其中包含了一部分年轻的公务员，在城市化进程中走向城市的农民工也即将加入这个群体。

　　“新生代”是社会上“最活跃、最敏感”的群体，也是中国网民的主体，所以社会上对于高房价的不满多集中于这个群体。但是，“我们过去的政策却在关键一点上出现了疏漏。”

　　在新加坡，80%以上的居民住在政府的保障性住房里；在英国，政府“通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来”；在德国，法律制度给予租赁市场近乎完美的保障。这些海外经验能否为中国解决“夹心层”的困境给予现实的启迪？

　　新加坡：参加工作5年后买得起组屋

　　在新加坡，保障房的总量约有50万套，而新加坡全国房屋的总户数也不过65万套左右。87.6%的居民住在政府的保障性住房里，其中8.6%住在廉租房里，79.0%居住在廉价房里；其余12.4%则居住在私人购买的公寓或别墅里。新加坡是全球唯一近乎达到100%拥有住房率的国家。

　　新加坡的“组屋”，全称为组合房屋，类似于中国的经济适用房。1964年，新加坡推出了“居者有其屋”的组屋计划，政府成立专门的机构，对中低收入者统一供应组屋，并严格限制房价、限制户型，保证大多数居民买得起组屋。组屋房价以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定价格，目标是一个人参加工作5年后，结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。一套100平方米左右的组屋价格30万新元左右(约合人民币150万元)，几乎是私房价格的一半。

　　政府根据居民家庭收入来限定购房标准：月均户收入少于8000新元的，可购买4房或5房式组屋(90至110平方米)，月均户收入少于3000元的，可购买3房式组屋(65平方米)，少于2000元的可购买2房式组屋(40平方米)。 一人一生可以享受政府补贴购买两次组屋，年老时也可以大房换小房，增值部分可以补充个人公积金用于养老和医疗支出。

　　新加坡公民购买的组屋只有99年使用权，所有权仍归属于政府。新购组屋在前5年，不能出售。5年后才可转手，转手不会被征收任何所得税，二手组屋的价格一般是一手组屋的1.5至2倍。不过再次申请购买“组屋”时，将依据购买面积大小的不同，征收1.5～5万新元不等的转手费。买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。在买卖组屋时，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁。

　　英国：购买部分产权

　　中国社会科学院经济研究所《经济走势跟踪》课题组曾经对英国兴建“平价房”和福利住宅的政策进行研究，“我国调控政策的重要一点是抑制投资需求、打压投机需求”，以及“不断加强‘限外政策’”，而英国的做法截然不同，“不去刻意打击旺盛的需求，也不限制外国人在大城市买房，而是把重点放在大建中低价住宅，通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来。”

　　目前，在英国居民的住房格局中，有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房。在英国的经济适用住宅体系中，一种是廉租房，这是英国住房保障政策在20世纪80年代以前使用的主要办法；另一种是折价房，以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅；第三类最具特色——共享产权住宅，购买者购买并享有部分产权。购房者购买住宅的一部分产权(通常是25%或50%)，代表政府管理经济适用住宅的住房协会拥有剩余的产权。购房者向住房协会支付剩余产权的租金，这部分租金政府也会给予相应补贴。

　　在共享产权住宅制度里，购房者拥有的部分产权可以出售，当他们具备了购买能力的时候，也可以申请购买下全部的产权。“在此模式下，每一次产权交易的基础都是市场价格，想通过这种方式赚取差价几乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配过程中的道德风险，确保了政府资源能够真正用在有需要的人身上。”

　　德国：租房有保障

　　德国和许多欧美国家情况类似，在二战后出现了住房荒。政府在战后就采取了租金管制或指导租金制度。在战后住房短缺时期，住房租金上涨，很多民众无力承担。政府采取相应的保护措施，要求各地方政府对不同位置、不同房屋结构质量的住房进行租金水平指定标准。随着住房矛盾的缓解，政府从上世纪60年代开始解除租金管制制度。

　　取消租金管制制度后，又建立起房租补贴制度。现在德国还在沿用这个制度，是低收入群体住房保障的主要方式。德国的住房补贴法明文规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担。实际做法是，居民拿出家庭收入的30%来承担租金，剩下的房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。

　　德国房屋租赁方面的法规相当完备。一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。

　　德国法律明显偏向房客，使房东涨价难、解约难。德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国约有60%左右的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。

　　中国“夹心层”困境求解

　　参照海外的成功经验，中国“夹心层”的住房问题又该如何解决。

　　中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦说，保障房其实是一个大的概念，它指的是“每个公民都有权享受住房”。目前中国享受廉租房和经济适用房的人群比例很小，不会超过15%，对待这部分低收入群体，政府有义务解决他们的住房问题并且“困难不大”。但是，现在最大的问题在于超过50%的“夹心层”被赶向了商品房市场，市场上却没有提供与他们收入水平相对应的住房产品。

　　开彦较赞同龙永图的观点，“要形成中国新的住房格局，就应该三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由市场解决。”他说，具体做法上不是回到计划经济时代，“可以根据人们不同的承受能力给予相对应的补助和优惠政策，为他们提供政策性商品房。”他认为过去经济适用房出现的大量问题，主要原因是“没有管起来”，对适用于“夹心层”的住房应该尽快研究，对这一类房屋的性能、配置等级都要有细致的考虑。

　　对于“政府解决为大部分人提供保障房”的解决办法，大连市委党校经济管理教研部主任张道航提出了自己的疑问，他说：“必须要注意国情的差别，新加坡也好、香港也好，基本上没有穷人，也没有农民，我们十多亿人口，都要住政府提供的保障性住房，现实吗？”所以，张道航认为德国模式，尤其是德国管理租赁市场的一些做法在中国更具有现实意义。

　　张道航的这一说法，似乎暗合了近些年许多官员和学者倡导的“买不起房先租房”，但是中国的租赁市场环境是怎样的？张道航介绍说，在国内房东可以随便撵走房客，这在德国是不可能出现的情况，德国的房东要卖掉房子也要先把承租人安顿好。他对《小康》记者说：“我们为什么要买房，中国人买房，不完全是文化上的因素，也是出于安全的考虑。”我国对于住宅租赁市场的法律制度建设和监管都“缺位”了。

　　(《小康》实习生李雅男对本文亦有贡献)

　　物业税并非平抑房价的首选

　　——专访房地产研究专家章林晓

　　建立与保障房建设相对应的福利性金融体系，是我国房地产金融业的当务之急

　　文｜《小康》记者 张旭

　　《小康》：最近出台的一系列旨在抑制房屋需求的政策已经导致房屋交易量的下降，但这样的政策被普遍认为是治标不治本。请问导致中国房屋价格高企的根本性的金融问题有哪些？最近的各项政策将在何种程度上对解决这些问题有所贡献？

　　章林晓：从金融角度来看，中国房价高企的根源在于，在现行国际货币体系安排下，我国地方政府主导区域经济的恶性竞争造成对资源、环境和人民健康的过分让度，即形成“血汗贸易顺差”，由此引来的“噬血”海外游资加剧了我国国际收支的失衡，并通过巨额外汇占款渠道对人民币的供应量形成强烈冲击，我国房地产市场最终成了货币泡沫的宣泄口。因此，抑制高房价从根本上来说应消除“血汗贸易顺差”及由此引来的“噬血”海外游资，而其前提则是杜绝因恶性竞争而造成的我国资源、环境和人民健康的过分让度。必须叫停一些地方为了单纯追求GDP增长，相互间展开恶性竞争，最终陷入增产不增收乃至赔本赚吆喝的“悲惨式”增长。

　　在最近出台的各种政策中，“外资购房限制”可算为“噬血”海外游资购房筑了一道堤坝，其余的各种政策对中国房价高企的根源几乎没有涉及。

　　《小康》：自2003年至今，中国市场上的流动资金大部分时间都处于过剩状态，而城市土地供应量却相对不足，即存在“钱松地紧”的情况，由此又导致房价居高不下。请问“钱松地紧”的原因是什么？为解决这个问题，政府需要在金融政策方面做出哪些调整？

　　章林晓：就“钱松”而言，在外向型发展战略指导下，外汇占款日益成为基础货币供应的重要渠道。自2001年起，我国外汇储备进入大幅增长阶段，国家通过外汇占款渠道被动投放基础货币的规模也越来越大。

　　我国外汇储备从2003年1月的3044.57亿美元，增长到2010年3月的24470.84亿美元，以1：7.2的比例进行粗略计算，央行需投放基础货币约154269.14亿元人民币。如果以货币乘数为5计算，则货币供应量增加了771345.7亿元人民币。虽然央行采用了一些技术手段予以对冲，但效果不佳，中国市场上的流动资金因此长期处于过剩状态。

　　就“地紧”而言，我国人多地少，人均耕地仅有1.43亩，不及世界平均水平的40%；城市又往往多建于平原地带，所以城市用地的外延扩张势必要占用城市郊区的优质高产耕地。到2003年底，我国耕地面积已降至18.51亿亩，即突破了2010年计划耕地保有量的底线。为坚守耕地红线，进而确保国家粮食安全，工业化和城市建设用地的供给必然受到严格限制，因此可以说“地紧”是不可改变的常态。此外，“零地价”招商引资的工业用地，以及一些奢侈的形象工程、政绩工程用地，还在不断挤占原本有限的建设用地，因而加剧了“地紧”的严重程度。

　　解决“钱松地紧”问题，一方面，政府必须在外汇政策上做出适当调整，真正认识到我们“不惜血本”招商引资的严重后果；另一方面，“零地价”招商引资的工业用地必须叫停，严格按照规定实行招拍挂，同时，对市场公共基础设施用地，也应试行有偿使用的方式，以此杜绝形象工程、政绩工程对土地的乱占滥用。

　　《小康》：目前的房地产金融政策在房(建)贷和购贷方面分别存在哪些问题？您认为应如何解决？

　　章林晓：房(建)贷最忌讳的是“大放大收”，目前房地产金融政策在房(建)贷方面恰恰患了这个“病”。

　　由于房地产生产周期相对较长，而且资金需求体量巨大，资金供需之间存在一定的时间差。为解决房地产资金供需这个时间差，就需要房地产金融的支持。因此，房地产行业属资金高杠杆率行业。房地产企业又不同于其他一般企业，其他企业往往有许多种产品；而房地产业只有一种产品——房屋。这就决定了在产品利润下降时，房地产企业无法像其他行业一样做出停止生产某一种产品的决定。唯其如此，房地产业的平均利润才会在平时高于其他产业，而当国民经济走向萧条时，往往又率先滑坡。

　　对于资金高杠杆率，同时又属高风险的房地产行业来说，房(建)贷最忌讳的是“大放大收”。“大放大收”极易导致房地产企业资金链断裂，房地产企业被逼得破产之后，放贷银行自然会血本无归。

　　房地产购贷金融政策的最大问题，是将自住性、投资性、投机性购房需求全“打飞”了。

　　“新国十条”关于二套房首付款不得低于50%的规定造成了改善性需求的断层，改善性住房需求必然因此大幅萎缩。由于高杠杆性是投资/机性资金的偏爱，所以第三套及以上住房贷款暂停发放，可说完全打掉或者至少说是打掉了大部分投资/机性需求。由此看来，“新国十条”的出台使得90平方米以上自住性、投资性/投机性购房需求几乎完全抑制，90平方米以下的自住性需求也受到极大冲击，楼市成交量迅速全面下挫，直至进入凝冻状态，便是自然而然的事情了。

　　总的来说，货币政策归根到底是总量工具，难以胜任结构性调整的重任，所以解决问题最好是依托税收政策。

　　《小康》：您认为合理、有效的房地产金融政策与保障房建设之间的关系是什么？

　　章林晓：现在绝大多数国家将居民购房融资分为福利性住宅金融和商业性住宅金融。福利性住宅金融以非赢利为出发点，旨在提供各种帮助，体现政府福利；而商业性住宅金融以赢利为目的，遵循市场竞争原则。而我国现行的房地产金融政策，却将福利性住宅金融和商业性住宅金融这两者混于一处，试图让商业银行承担解决中低收群体住房难题的重任。

　　相对于福利性金融体系，我国商业性金融体系相对较为成熟，而福利性金融体系除住房公积金制度外还是一片空白。当前，建立与保障房建设相对应的福利性金融体系，是我国房地产金融业的当务之急。

　　《小康》：您对其他有助于平抑房价的措施，如物业税等有何见解？

　　章林晓：物业税并非平抑房价的首选。世界上开征物业税的国家中，物业税年税率普遍不超过3%。如葡萄牙大约为1.1%～1.3%，加拿大为0.5%，日本为1.4%～2.1%，美国为1%～3%，法国则按0.5%～1.5%的超额累进税率；芬兰一般税率为0.2%～0.8%，长期居住用不动产税率为0.1%～0.4%。

　　物业税是对居民财产的强制性税收，如果过分加重民众负担，势必造成民众与政府的对立，加大物业税的征收难度和征收成本。我国物业税的年税率，一般也不可能超过3%的上限。对于价格疯变的房地产市场来说，3%的物业税年税率上限难以对投机炒作形成有效威慑。

　　持有环节房产税的设立和开征，是“重持有，轻交易”的体现，这对提高房地产资源的利用效率无疑有积极意义。但是，试图通过提高房地产资源的利用效率进而达到调节房价的目的，即便能够实现也将是一个长期的过程。而且，在当前经济面临两次探底的复杂的国际国内宏观经济形势下，物业税的开征很可能会成为压垮“房奴”的最后一根稻草。

　　如果所得税征收施行“三年以内转手的征100%，三年以上六年以内征50%，六年以上免征” 诸如此类的政策，海外游资就不得不对其投机行为进行更慎重的考虑。

　　立足当前宏观背景的前瞻性分析，可以知道物业税的出台，在今天并非当务之急，而房地产市场差异化所得税的出台，实在是不能再拖延了。