投资小区车位面临三大瓶颈

投资小区车位面临三大瓶颈

http://www.sina.com.cn 2004年06月08日11:29 青年参考

( 6月1日出台的汽车产业政策鼓励个人集体、外资投资建设停车设施。有一些投资者也早已有了投资小区车位的想法。但要投资小区车位，目前还有三大瓶颈难以逾越。) 　　法律瓶颈　　车库的法律地位不明确：　　(一)地下车库的建筑面积未分摊，开发商单独取得车库产权。　　法律规定，地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。对地下车库的出售，则仅规定优先满足本地块范围内的购买人，并未禁止出售给小区以外的购买人。似乎是在小区内业主无人购买时，可以出售给小区以外的购买人。但在实际操作中，房地产交易中心(登记处)对车库产权不单独发产权证，而是在房屋产权证上作相应注记，所以小区外的业主购买车库后，会陷入无法办理甚至不予办理车库产权登记的窘境。　　(二)地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊。此种情况下，车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有。投资车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。　　(三)地下车库属“人防工程”，则开发商不得出售车库的产权。因此，也不存在投资车库的问题。　　由此可见，无论车库属何种情形，若想单独投资车位，均有法律上的障碍。　　资金瓶颈　　要投资车库，首要条件是购买该小区的房产，如此一来，对资金的要求就很高了。据理财专家分析，一个15万元的车位，每月的租金收入可以达到600-800元，这样年投资回报率就有4.8%-6.4%，大大高于银行同期存款利息。但事实上要投资一个15万元的车位还要加上购买房产的购房款或者首付款，假如购房款需要50万元，而房产本身没有收益。这时资金回报率其实只有1.1%-1.47%。　　资金不足，可以贷款啊。理财专家为投资者建议。50万的房子，加上15万元的车位，可以一起贷款，首付2成，只要13万元就可以搞定。真的这样吗？其实此路不通，目前银行没有针对小区车库的贷款项目，也就是说，要投资车库只有足额付款。那么与房产商协商把购买车库的费用与购房费用一起开发票，不就可以达到用住房贷款购买车库的目的了吗？也不行，因为银行在审核贷款额度时，如果发现房价明显高于市场价时，会相应降低贷款的成数，这样一来，要付出的自有资金还是与不贷款差不多。　　时间瓶颈　　目前，很多楼盘一般都采用预售的形式，而这时楼盘的车库经营模式一般都尚未确定，到底是出售还是出租，开发商一般要到交房前才会确定。所以单以炒作车库为主要目的购房行为也没有可操作性。　　因此，对投资者合理的建议应该是如果投资者看好某处楼盘，同时资金比较宽裕，即使不需要车位，也不妨关注一下小区车位的投资价值。但在决定投资前还必须了解清楚车位的出租、转让等的具体规定。比如，一般车位只能转让给本小区的住户，租金的价格要由业主委员会商定，并须报请物价局批准等。　　链接　　《汽车产业发展政策》　　第七十条　　　各城市人民政府应根据本市经济发展状况，以保障交通通畅、方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设。制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。为规范城市停车设施的建设，建设部应制定相应标准，对居住区、商业区、公共场所及娱乐场所等建立停车设施提出明确要求。　　相关专题：青年参考