| 住房储蓄银行：少还钱 早买房 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年02月24日14:51 青年参考 | |||||||||
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目前，中国居民购置商品房时贷款主要有商业按揭和公积金贷款两种。而住房储蓄银行的出现将给您提供第三种选择 。公积金贷款以30年期的贷款为例，年利率为4.59%，商贷还要高于此。而住房储蓄银行推出的最优贷款年利率为3. 3%。 住房储蓄银行：
少还钱早买房 就在房贷市场需求不断增长之际，最近，市场上出现了一个新的房贷机构——住房储蓄银行。 住房储蓄银行现身津门 2月15日，备受注目的由中国建设银行和德国施豪银行合资组建的中德住房储蓄银行终于在天津开张迎客，这是我 国首家获得央行批准的中外合资住房储蓄银行。业内人士称，这家专业银行的成立将为国人获得低息住房贷款提供一条新途径 。 住房储蓄银行实际上在我国并不是新鲜事。在山东烟台和安徽蚌埠，过去也分别出现过一家住房储蓄银行，但后来因 为改制、改名、转型，它们都消失了，原因在于我国特有的住房信贷市场环境。之所以现在住房储蓄银行卷土重来，很大的原 因在于，目前的住房公积金的覆盖率只占城镇从业人员比重的32%。大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者 、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等，并不享有住房公积金政策。住房储蓄银行的运作模式恰好能够弥补这一不足 ，可以给体系外需要买房的客户提供低息贷款。 在德国，住房储蓄贷款能占到总房贷的23%左右，是住房贷款中的一支主力军。另外，德国等其他国家对住房储蓄 银行都有一套鼓励政策。如德国政府对企业主每月自愿付给雇员的住房储蓄补助，给予10％的奖励。对于中德住房储蓄银行 ，我国政府也有相应的扶持政策。 据悉，建行遍布天津的网点将为住房储蓄银行提供依托。“储蓄银行拓展业务将采用两种模式，一是通过建行的各网 点咨询服务、签订合同;另一种是通过直销渠道，即客户可以通过发展自己的‘下线’优先自己的‘配贷顺序’，这两种均是 经过人民银行和银监会批准的。”天津银监局的有关负责人表示。据悉，目前中德住房储蓄银行在津的工作人员已有近50名 ，德方有3-5名高管人员派驻。 银行界人士认为，随着我国银行业对外开放的力度向深度发展，外资银行将在国内与中资银行进行肉搏战。虽然目前 中资银行有人民币、网点等方面优势，但外资银行将在中间业务、利润丰厚的业务上实施重点突破，这些恰恰是它们的优势。 住房储蓄贷款利息最低 据了解，中德住房储蓄银行的经营模式完全从德国施豪银行引进。 施豪银行是德国最大的专业住房储蓄银行，但只经营一项业务，即住房储蓄贷款。与一般商业银行的住房贷款不同， 住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户 的存贷利率差是它惟一的利润来源。 中德住房储蓄银行最大的经营特色，就是提供低息房贷。据悉，中德住房储蓄银行推出的最优贷款年利率为3.3％ ，是国内各种个人住房贷款中利率最低的。目前，中国居民购置商品房时有两种方式获得信贷支持，一种是商业按揭，一种是 公积金贷款。央行对房贷利率进行了多次调整，目前商业按揭贷款所应用的利率标准是2002年2月21日利率下调后的标 准，个人住房商业贷款5年以下为4.77％，5年以上为5.04％。公积金贷款以30年期的贷款为例，年利率为4.59 ％，只比商业按揭低1个百分点。如果个人取得15年期10万元的公积金贷款的话，每户每月的利息负担只比商业按揭少约 80元。而新银行新模式如果推出3.3％的利率，比央行5年以上的利率减少1.74％，减幅超过34％，对购房者来说 ，每10万元的20年个人按揭贷款按月等额还款方式，以往每月交662元，利息总额就是58920元，而按专业住房信 贷的利率可以每月付570元，总利息36736元，降低超过三成。 谁有资格获得住房储蓄贷款 商业按揭贷款对借款人要求较低，有稳定收入和还款能力即可申请；住房公积金贷款需要贷款人建立公积金2年以上 ，现在中国住房公积金制度并非全面覆盖，没有覆盖的地区的居民就不可能选择公积金贷款。同时，从享受公积金的居民来看 ，也存在运用率低的状况。这样就出现了按揭贷款门槛低但负担重，公积金贷款压力小但政策环境尚未建设完备的问题。 而住房储蓄银行恰在此缝隙中得以生长。在贷款人资格认定上，此种模式更看重你的“积蓄”。在住房储蓄体系中， 那些签订了住房储蓄合同，并按照合同每月在住房储蓄银行按期存款的储户就有资格在存款期满后得到一份利率优惠、用于购 房或建房的贷款。住房储蓄银行有着一套严密的精算系统来确定客户获取贷款的时间顺序。从某种意义上说，此种模式具有延 续性和远期效应。对于没有购房需求或无力购买的人，你可以把积蓄存入银行，给自己的子女争取到低息贷款的资格，惠及后 代，也算是“肥水不流外人田”。 当前利率市场化的趋势已成定局，利率将随市场的变化有升有降，由于住房贷款一般采取分期还款的形式，并且还款 期限较长，普通的按揭住房贷款利率必须随着货币市场利率的变化而变化，客户无从预测未来的还款风险。公积金贷款每年也 要调整一次利率，购房人付出的利息是始终在浮动的。在中国利率已经连续7年走低的情况下，经济界人士不排除今后利率上 调的可能。如果利率上升，势必影响到购房人的利息支出。而在住房储蓄银行办理贷款，在客户选择了合同类型之后，住房储 蓄存款和贷款不论期限和档次，均实行固定的利率。在合同的执行期内，约定的存贷款利率不受货币市场利率波动的影响。住 房储蓄贷款利率与市场利率脱钩，避免了货币市场利率的波动可能给客户带来的还款风险。 在担保方式的采用上，商业按揭贷款和公积金贷款必须要在抵押担保、质押担保、保证担保和质押加保证担保中选择 其一，公积金贷款还多出一种购买综合保险方式。商业贷款时，开发商须为贷款人提供担保；公贷时，开发商可以提供也可以 不提供。住房储蓄贷款不仅需要购房者凭自己的存款和信用进行担保，同样还要求提供外部担保。此模式规定可以用地产、房 产做抵押担保，此与商贷和公贷相同；另外，还明确规定可以自行决定其他担保形式。 对于提前还贷问题，住房储蓄作出了明确保证：任何时候客户都可以额外还款或者提前还款，且不附加费用。 对于购房者来说能以最小的支出借到尽可能多的钱是最重要的。商业按揭给人们提供了宽松的政策，然而还贷负担较 重；公积金贷款为中低收入者谋福利的初衷让人欣慰，然而并非所有人都能享受。住房储蓄银行的既有“自助”的公平，又考 虑了低收入家庭的困境，最大程度上保障了客户权利与义务的对称。住房储蓄贷款延续了公积金贷款设计理念，并在个人远期 购房规划方面给以拓展和支持。相信，此种模式在成熟之后，会为更多人圆其安居梦。 资料 贷款购房如何最经济 如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他 方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生 钱，是最佳之举。 首付越少越合适 专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首付愈少愈好，当然 这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些， 但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的 首期付款额为好。 15到20年最恰当 一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1 090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。专家认为借款年限一般1 5到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销 中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般 来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。 链接 北京：公积金贷款 最高可贷52万 目前北京中等水平房价基本在每平方米4000元到5000元之间，中位收入人群主要需求户型面积在100平方 米左右。今年年初，经过认真分析，北京住房公积金管理中心确定将住房公积金个人贷款最高额度调整为40万元，同时，经 北京市住房贷款个人信用信息服务中心评估，信用等级为AAA的借款人，住房公积金个人贷款额度就可以上浮30％，达到 52万元；信用等级为AA级，住房公积金个人贷款额度就可以上浮15％，达到46万元。截止到目前，北京市住房贷款个 人信用信息服务中心对两万多份个人贷款进行了信用评级，其中取得AAA的借款人只有3％多一点。 中国将出台 廉租住房办法 国家有关部门近日发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，并将于2004年3月1日起施行。 据香港中通社北京2月20电，凡符合市、县人民政府规定的住房困难的最低收入家庭，可以申请城镇最低收入家庭 廉租住房。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。人均廉租住房保障 面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。 声明：《青年参考》授权新浪网独家报道 相关专题：青年参考 | |||||||||
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