撰稿／巴曙松
目前对物业税的探讨有很多，但是从它提出的背景来讲，有一个关键的问题被忽略掉了，那就是物业税是为配合货币
政策而提出的，同时也是利用税收的经济杠杆作用来进行宏观调控。
众所周知，房地产行业对银行的依赖比较大，房地产开发的资金链条上有若干环节都是靠银行贷款来支撑的，这就使
银行承担了过多的金融风险。同时急速膨胀的房地产行业也对国家的货币供应计划产生了冲击。例如2003年的货币供应量
就比预定的增长了很多，其中房地产行业的增长相当快速。
针对这个问题，央行一度尝试通过紧缩银根来控制货币供应，规避银行风险。去年出台的121号文件就是基于这一
出发点，但是在现实操作中，由于商业银行只能控制资金流的下游环节，对于处于源头的土地等影响有限，因此实际上收效并
不如预想的大，这在客观上需要寻求一个更有影响力的方案和工具。
另一方面，如果考察房地产行业的发展现状就会发现，房地产行业中存在房价过高、开发过热、投资过热等问题，这
些问题在很大程度上都与土地批租、税收制度有关。因此，在这个背景下，负责货币政策的有关部门的领导提出开征物业税的
建议，希望以税代租，利用税收的经济杠杆作用进行房地产市场的宏观调控。
从宏观调控的角度看，物业税有以下优势：
首先是防止出现泡沫。国际上对于房地产泡沫有个公认的警戒线，即用于投资的商品房占到购房总量的20％以上，
就可以视为出现了房地产泡沫，当然这个指标更多的只是具有参考意义。目前我国购房投资最热的地区2003年投资购房已
经接近这个水平。因此控制投资量，预防泡沫产生应该提到日程上来了。实施物业税可以降低购房门槛，提高使用成本也就是
拥有房地产的成本，从而也就加大了投资成本。
其次为调节贫富差距。税收有个重要的作用就是作为经济杠杆调节贫富差距。房地产行业在国民经济中占据举足轻重
的地位，作为资金密集型的行业，也是最易体现贫富差别的行业，因此房地产领域可以说是税收能够较好地发挥作用的领域之
一。通过调整物业税的税率、制定不同优惠力度的征收办法起到转移社会财富的作用。
第三是有利于城市功能分区。从城市发展的远景来看，大城市中功能分区是必然的。分区一方面利于城市规划建设，
一方面能够缓解城市交通，提高城市居民整体的生活品质。通过在不同区域实行不同税率的物业税，可以使城市居民在价格信
号的诱导下，自动自发地实现功能分区。
物业税是市场经济发展中的必然趋势，它的实行也应该与市场化的进程相一致，实行物业税应当充分考虑当地的市场
化发展程度。税收作为国家财政的一部分，应当取富于民、还富于民，将征收上来的物业税应用到市政建设当中去，应用到改
善老百姓居住环境的用途中去。物业税的计征，应该在充分调查市场之后，制定合理的税率，决不能高估老百姓的消费能力，
例如可以对第一套住房免征等等；更不能借机向公众变相敛财，加重老百姓的负担，而应当在政策效果上形成鼓励购买房地产
的政策导向。
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