外滩记者 李杨 陈贤锋 张焮(实习)/报道彭辉

　　转眼到了8月，朱女士急了：“我们跟开发商的协议马上就要到三个月的期限了，现在一点动静都没有。上个礼拜我 们去找，那个姓熊的经理口口声声讲：没有房换。不行你们小业主就退房，或者告我们。”

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　　朱是位于南京西路陕西北路的酒店式公寓——骏豪国际大厦的业主。

　　“烂尾楼”改造出纰漏

　　这就跟卫生间没有排污管一样，你赔我个座厕有什么用？

　　2004年5月15日本来是收楼的好日子，可骏豪国际23层的业主却傻了眼：样板房的墙高15公分，上面是落 地景观大玻璃窗；而他们看到的房子是1.3米高的墙。23楼

　　整层和其他楼层不一样。

　　更有趣的是，除了23层那堵“长高了”的墙，“骏豪国际”608户的厨房都没有烟道，换言之，这栋住宅楼没办 法生火做饭。

　　本身公寓户型就小(五十平米上下)，业主觉得这堵墙严重影响了景观。至于烟道，单从出租来讲关系似乎不是很大 ，酒店管理公司跟租户讲明就可以了；但对业主而言，那就是房子少了块功能，心里“添堵”也是难免的。

　　“样板房有脱排油烟机。买房子的时候他说：样板房没有烟道，实际交付的时候会有。朱女士忿忿不平。”

　　此前开发商方面(富得世纪投资有限公司)曾表示：“骏豪国际”由“烂尾楼”改建而成，没有办法给房间添设烟道 。预售合同里也写明：在通风方面有不符合普通住宅要求的地方。另外，物业公司在大楼里设有餐厅，业主入住后可以到餐厅 用餐。

　　按照一些业主的理解，既然这栋楼是个烂尾楼，“不能装烟道”的说辞肯定是错的：本来就是大开间办公楼、没有那 么多卫生间，不是同样可以铺管道改装成公寓吗？空调大管都能走，烟道怎么会做不了？问题还是当时根本就没设计。

　　业主们开始找开发商理论。

　　“5月25日我们在保险大厦跟开发商开会，开发商答应拿朝向等条件差不多的房子给我们换，按原始价格补差价， 调房期间的日违约金万分之二照常要给我们。朱女士回忆当时的协议，“如果三个月之内调不到房子，最低补偿金要支付。大 概是一平米三千元左右，具体数额当时没有确定。”

　　“我觉得关键是要讲理。错了就该赔偿，不是说起诉了才赔，不起诉就不赔。”一位不愿透露姓名的23层业主对记 者表示，“这堵墙买的时候没有说明，交房的时候也没有说；交房程序也不对，先签交接书然后才给看房，我们原来也买过房 子投资的，别的楼盘哪有这种事情。开发商要赚钱很正常，但缺少跟业主的沟通。”

　　记者拿到的合同“补充条款”上写的是：“该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通商品住宅设计标准，乙方接 受该等披露事项。”通风、采光有问题，比如这里的窗户没办法开直角，业主表示理解，但“他们从没有跟我们说过23楼的 墙和其他层不同，也没有提起过厨房烟道的问题。”

　　“售楼的时候讲清楚：这个大楼就是没有烟道的，也可以。但是你合同里面有排气扇，结果连管道都没有，厨房的排 气扇往哪里装？赔一千元一个排气扇，这算什么？这就跟卫生间没有排污管一样，你赔我个坐便器有什么用？”

　　协商无果 业主即将起诉

　　最好的解决办法是出个告示，把解决办法公开。否则解决一户、一部分，其他的会继续告，因为问题是一样的。

　　作为长期的“多边”行动，事情很自然地变得复杂起来。

　　一位业主日前先后接到了三个电话：“你是否委托过×××(代理人)？”“出了法律上的事你能承担吗？”第三个 电话：“我正式通知你，23楼就你这家一分钱都不赔！”

　　“上海人不会很齐心。一层28户里，有十几户从五月份开始跟开发商交涉。有的已经被收买了，换到了25楼；还 有的在‘反撬边’，什么事马上通报给发展商。前天晚上商量好的事情，第二天一早最细小的问题开发商都知道。”朱把她怀 疑的那个业主称为“叛徒”：“他还没有换房，前几天好像是人家承诺的钱没到账上，又来组织大家。”

　　业主另有尴尬之处。听说该楼盘的管理公司也是开发商占股份。回租给管理公司，实际上还是要和开发商打交道，难 免有“套牢”的感觉；房价飞涨更使他们“患得患失”。

　　“预售合同有约定，退房的话赔2%的赔偿金。当时我们是以两万元一平米的均价买的，现在市场价2.6万到3万 。前两天我们去交涉，要开发商赔15万，了掉算了；他不肯，态度非常强硬，跟他谈好像我们在求他一样。100万的房子 补个十几万，一点都不多。”朱觉得业主们的要求并不贪心。她有几个朋友都买了这个楼盘的房子。在23层的28户中，来 自台州、温州的有四五户。

　　朱同时抱怨回租合同条件苛刻。“按揭早就办了，到今年4月才签这个协议。说是‘年回报8%’，物业管理费每平 方米每月8元要扣除，还有两个月的‘免租期’，一大堆东西要我们照单买。”

　　记者注意到，在这个没有烟道、无法烧火做饭的酒店式公寓设备清单里，列明“平锅、炒锅”等厨房设备。

　　据了解，5月25日的协议中写明如果三个月内不解决的话由开发商承担法律、经济的责任。现在开发商似乎做好了 准备，听说其老总是静安区政协委员，业主们对打赢官司心里也有些没底。

　　“如果有共同诉讼，你会不会参加？”记者问一位上海业主。

　　“活动我参加得不多，但我认为业主的要求并不高，只希望赔到自己不要吃亏；如果他们叫我参加，我也会参加，不 能‘坐享其成’。”这位业主表示，“弱势群体团结起来才能争取权益。开始领头的听说已经给换了房，但这是瞒不住的。最 好的解决办法是出个告示，把解决办法公开。否则解决一户、一部分，其他的会继续告，因为问题是一样的。”

　　“烟道方面我们咨询过，违约、功能欠缺应该赔房价的百分之十；23楼要起诉的话，是告他欺诈。”朱女士最后对 记者表示：“退房我们肯定不接受。去年拿30万做首付买100万的房子，不管买什么房子涨个30万是没问题的。要是按 现在的市场价退房，我马上就退。”

　　据了解，9月1日这家位于闹市区的“酒店”即将开业。

　　酒店式公寓开发、运营有隐患

　　投资者如果拿不到约定的分红，根本无法行使自我救济，只能听任房屋被空置。

　　和“张江一间房”的买主比起来，骏豪国际的业主还是幸运的。

　　买了浦东“张江一间房”的170多名业主现在进退两难：钱交了，部分业主还办了按揭贷款；上家不见了，在房地 产交易中心没有自己的名字；按照新的规定，商铺分割转让已经被明令禁止，即使上家回来也难办小产证；要退没法退，转让 也不会有人要。

　　这个酒店式公寓的前身也是个烂尾楼。

　　出了问题的酒店式公寓不止是骏豪国际和“张江一间房”，当然也不止于上海。

　　海南是中国产权式酒店的发源地。在海南拥有高档酒店的客房产权，由专业管理公司打理；书面保证第一年5%、第 二年10%的回报率；口头保证以后业主每年分红不会低于7%；业主每年还可以免费住宿18天，可以转赠给亲友并不用缴 付物业管理费……在这样的宣传下，一批上海人以一万多元的单价购买了海南皇冠滨海温泉酒店的客房产权。

　　2002年海南的房价只有1500元/平方米，投资人之所以接受“皇冠酒店”的天价，看中的就是投资回报。可 是两年下来，按照管理方提供的报表，回报率最多才3%左右。

　　“审查合同后，发现对于酒店配套设施的所有权、共用权根本未作出约定，对于酒店的总体平面规划更没有任何约定 ，买卖合同不规范、关键条款约定不明确，这会引发产权式酒店公寓在解除管理合同后的诉讼纷争。”北京市广盛律师事务所 上海分所李莉律师认为。

　　没有明确约定会所、配套设施权属的，一般所有权归开发者所有，但对使用权没有明确界定。如果产权人不享有配套 设施的共用权，产权就成了孤立的一个房间；如果酒店改变了规划设计，缩减规模、或取消部分配套设施，势必导致价值贬损 ，也会侵犯投资人的利益。

　　在李莉看来，另一个主要问题是“委托管理合同中存在漏洞”。

　　由于开发公司、管理公司财务不透明，投资者根本无法知道分红是否合理；外地投资者更无力关注投资产权酒店公寓 的细节。一般的“包租”合同对于不能实现管理目标没有任何责任约定，意味着投资者如果拿不到约定的分红，根本无法行使 自我救济，只能听任房屋被空置。最后，委托管理合同中对退出机制没有明确的规定。“如果开发商承诺并指定的管理者损害 了投资人的利益，开发商承担何种责任？这都是急需解决的问题”。

　　酒店式公寓为何容易招致集体诉讼？

　　在楼市暴涨的时候“一白遮百丑”，大家都不会说什么；如果房市不好，很可能“暗流涌动”、出现纠纷。

　　北京市大成律师事务所上海分所余力律师认为：“在国外产权式酒店以‘高利润低风险’而著称，但中国产权酒店行 业的信用问题令人担忧。目前由于没有相关制度和法律对产权酒店加以约束，合同也不规范，导致一些开发商玩‘擦边球’， 在合同上玩‘猫腻’，尽管投资回报很诱人，消费者的投资风险往往也较高。”

　　“酒店式公寓基本上都是烂尾楼改造的，这是一个背景。烂尾楼一般涉及到债权债务，有抵押的、有查封的，要把烂 尾楼做好难度非常大。”上海市陈宜陈律师事务所蒋先桂律师对记者表示，“业主和开发商在几种情况下会出现比较大的争议 ：政府法规的变动；开发商建筑规划的变动；重大合同条款的理解不一致。其他的情况都有适用的法律在约束。”

　　他对开发商的建议是：“开发商本身要严格按照法律途径来走，同时对法律法规的变更保持及时的了解，及时跟业主 沟通。最关键的是要符合法律法规的规定。”

　　酒店式公寓本身是按照商品房来出售的，但是出售过程中往往涉及到“包租”。从严格的法律意义上来讲，“包租” 是有问题的，所以开发商有时候要“迂回”一下，另寻一家酒店管理公司来签包租合约。可以理解的是，在楼市暴涨的时候“ 一白遮百丑”，大家都不会说什么；如果房市不好，很可能“暗流涌动”、出现纠纷。

　　在余力看来，在现有的法律框架下，投资者应在委托管理合同中增加内容。

　　首先将《售房合同》与《客房委托管理合同》紧密联系起来。当开发商选定具体的酒店管理公司后，应从所获价款中 提取管理费用作为基金，由业主委员会和开发商共同管理，以保障酒店的长期经营能力；

　　其次，《客房委托管理合同》应由业主、开发商和酒店管理公司三方签署，明确业主对酒店管理公司有罢免权。约定 最低的回报率后，由酒店管理公司承诺、开发商作担保，如达不到可成为更换酒店管理公司的理由；

　　第三，设计业主质询权和退出机制。如业主有理由相信酒店管理公司隐瞒酒店利润和夸大成本，业主有权要求酒店管 理公司解释原因，对解释不认可的可要求更换酒店管理公司。

　　还有人认为：酒店式公寓从一开始就要加强管理。骏豪国际没有烟道的住宅如何通过有关部门的验收？为什么办不了 小产证的“张江一间房”可以办出银行按揭贷款？这些明摆着的问题不可能是开发商一家失误所致。

　　链接：

　　酒店式公寓指的是提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大 功效。

　　酒店式公寓起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客、供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有 酒店性质又相当于个人的“临时住宅”。酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者， 由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

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