特约撰稿／朱荣林
房地产业作为我国新一轮经济发展的高成长产业而颇受国人青睐，其成长性与国家宏观政策演变的关系极其密切，与
地区功能定位及产业升级趋势互为支撑。中国古人云：没有远虑必有近忧。这是思前与顾后之辩证关系。房地产开发企业如果
不能从前瞻未来的变数中，认识当前面临的商业环境，就无法主动把握行业未来发展的态势。
土地走向要素市场以来，传统的土地管理体制已日益暴露其制度性弊病。这种体制架构的指导思想是将土地管理职能
部门视为同级政府的办事机构，而非监督机构。因此，土地职能部门实行上级土地职能部门和同级政府双重领导的体制，它对
于同级政府土地利用的决策只有执行权，而无监督权。在这种体制架构下，地方政府对城乡土地利用握有绝对的决定权，往往
不必顾及土地职能部门的存在。2003年全国范围土地利用失控的局面，主要发生在各级地方政府身上。从制度创新角度思
考，土地管理重心的上移无法解决体制弊病所导致的土地失控行为，最终的选择必然是变土地管理部门的双重领导体制为垂直
领导体制。这种改变，使地方政府的土地利用行为将受到制约，其制约的依据是国家《土地管理法》，制约的手段则是同级土
地管理部门的监督。
目前，被征建设用地的低定价源自建国初级工农业产品“剪刀差”的基本思路，沿用“牺牲农业发展工业”的政策，
实现“牺牲农村繁荣城市”的目标。而土地一次性长期出让，属于特定历史条件下的产物。它有利于资金资源的集中配置，能
快速改造旧城，能缩短政绩实现的周期，符合了百姓和政府双方的利益偏好。但是，随着这种出让方式的长期实施，其弊病日
显：为寻租活动提供了空间；日益背离政府控制土地价位的初衷；扭曲了地租对生产与交换的调节关系。一次性长期出让土地
之后，利润的分配被锁定在土地完成出让的瞬间，而在出让期限结束之前，地租失去了调节作用。这显然不符合地租的原理，
瓦解了调节生产与交换的机制。为此，年租赁的形式终将会被引入我国土地供应制度之中。
从我国金融系统外部环境变化的角度分析，传统的资金供应渠道将发生改变，如高储蓄率随着2010年我国老龄化
社会进入拐点时期而正在逆向运行；国有商业银行随着2007年入世承诺的兑现，因外资银行进入人民币业务领域而逐步结
束资金供应的垄断地位；随着对外开放进程的加速，资本流出水平将逐步提高。这只是金融系统外生性变量的影响因素，其内
生性变量因素是金融体制强化了创新力度。这种创新固然有其自主政策的力量，但更重要的是其自身面临的危机所促成的。为
此，我国银行已进入深化改革的时期，一旦资金供应机制发生变化，对于以银行融资为首选的融资方式、与银行结成“生死恋
”的我国房地产，其影响不可小视。这种影响将促使房地产企业改变传统经营惯性：1、提高自己资本金的比例，制止“空手
道”行为；2、促使投资扩张的理性化。
企业追求规模效益是地区经济发展到一定阶段的必然结果，其实现方式是并构重组。20世纪90年代下半叶我国完
成了彩电、冰箱、洗衣机行业的“洗牌”，导致企业总量急剧减少。生产企业开始以成本论英雄，成者称王，乘势封疆，败者
为寇，落荒而亡。未来5-10年高成长行业(如汽车、房地产等)也将进入“洗牌”，其价值指向依然是扩大规模、降低成
本。房地产价格指数的不断上扬，其推动成本有三，即制度性成本、政策性成本和技术性成本。所谓制度性成本，在房地产开
发中的体现主要是权力阶层的寻租行为，其空间指向是土地征用和土地使用中的巨大漏洞。政策性成本主要体现在三大关系的
扭曲上，即：扭曲了平均利润在土地所有者和土地使用者之间的合理分配关系，扭曲了金融支撑在开发商与消费者之间的倾斜
关系，扭曲了房地产商品的供给结构与需求结构之间的关系。而技术性成本主要体现在开发商工业化水平和规模性效益的程度
之上。当制度性成本下降尚有一个艰难的过程、政策性成本下降空间不大的情况下，向技术性成本要效益将是我国房地产开发
企业唯一可以自主选择的利润空间，也是房地产价格指数能实现有效调控的根本指向。
根据入世后的承诺进度，“十一五”计划期间我国服务业领域将进一步扩大开放度。我国房地产业正处于市场化初期
向中期迈进的过程，不仅企业规模无法与国外房地产企业(如美国的21世纪不动产和韩国住皇Lands)相比，而且其运
用模式也难以面对竞争者，至于中介市场之低效和混乱更令世人瞠目。随着国际竞争者的逐步介入，必然对我国房地产业的发
展起到如下作用：一是推动我国房地产市场的规范和完善。二是推进我国房地产业从粗放增长趋向集约增长。三是推动改善我
国楼盘品质的改善和提升。(作者为国务院发展研究中心研究员、长江流域发展研究院教授)
相关专题：新民周刊
