北京有可能在两个月内开展物业税试点的传闻，引发了对物业税的新一轮讨论。

　　本报记者邵洁发自北京

　　7月底，有权威人士透露，北京开征物业税的制度设计及前期调研工作已基本成型，国家有关部门已同世界银行签订 了相关合作协议，北京极有可能在两个月内开展物业税试点

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。有学者据此推测，开征物业税后，房价将平均下降两成，“平买 贵用”时代即将到来。一时之间众说纷纭。

　　安永会计师事务所合伙人、税务部副主席沈钰文：

　　物业税不会拉低房价

　　国家目前在房地产方面有很多税种，征收时存在一定困难，管理也比较混乱，将多种税费改为统一征收物业税，有利 于国家规范税收管理，也能增加税收的调节性。

　　目前许多国家都征收物业税，它是一种最基本的地方税源，有很强的地方性，各地可依据本地的财源需求来制定税率 ，比如某地需要提高税率来支付修建学校、修桥铺路的费用，当地有许多基础设施建设，税率就会相应偏高，因此各地的税率 可以不完全一样。

　　至于具体税赋是多少，则很难预测。但我自己估计政府不会太激进，因为毕竟还是要按部就班，循序渐进，可以依据 具体情况进行调节。先出台，试试看，让大家感觉一下到底什么是物业税，也可以让反对声音小一点。所以我估计税率一定不 会太高。

　　有部分大陆学者提到物业税开征之后，房地产价格会下降10%～20%，我不赞同这样的说法。

　　大部分中国人买房是去银行贷款按揭，如果将来中国政府将利息调高1%～2%，很多人都会感觉供房压力增大。如 果经济萧条，许多人失业，就势必有人为了生存低价卖房套现。房价下降主要受经济大环境的影响，不是单单一个物业税的问 题。

　　中国房地产市场最大的隐忧在于供求。市场上不断有新的楼盘出现，难道市场能消化所有的房子吗？市场的需求究竟 有多大？

　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：

　　北京作为物业税试点不合适

　　物业税实际上是传统意义的房产税变种。房产税在中国的范畴非常宽泛，包括房产税、城市房地产税(前者向中国人 征收，后者向外国人征收)、土地增值税、土地使用税、土地使用费、契税、印花税等等。

　　尽管税种丰富，但在中国财产税有缺位，一般的百姓买房并没有真正意义上的房产税，但买房的价格中通常会含有这 个税收，因为房地产商将其转加入房价。

　　房屋本身和土地不可分，房屋要建在土地之上，因此征税时应该有一个完整的产权。在中国，房产税一直存在一个悖 论：我国的土地是国有而非私有，在对房产征税时，还要对没有产权的土地征税。这样对我国推行真正意义上的房产税有一定 困难。

　　在我国施行物业税，就要把房产和土地剥离开征税。既然土地国有，那么至少承认土地上的建筑物、砖瓦砂石、钢筋 水泥是私有，对这些“私有”进行征税，就变成了物业税。

　　严格说来，物业税的定义是，对建筑物征收的一种财产税收，是一种没有土地的房产类税收。物业税的对象是不动产 ，但在土地不能私有的情况之下，征收不动产的税收一定把土地和房屋本身分开。

　　我国目前设计物业税有两种思路。一种是把所有房地产类的税收合并到一起，统一征收物业税；另一种则是秉承香港 房地产业的做法，分开征收，地产征地产的，房产征房产的。

　　广州最先申请试点，后来北京、上海、杭州、温州和宁波也都随后相继提出。但中央目前对试点有一定限制，因为胡 乱试点容易造成混乱。

　　就我所知，目前上海、广州试点的条件相对成熟。因为物业税试点的一个基本条件就是房地产市场相对发达规范，当 地政府对房屋土地的管理比较正规。

　　北京的问题复杂得多，包括大量央产房的存在和始终不活跃的二手房市场，这使得在北京试点物业税的条件不是很适 宜。

　　按我的看法，应该在广州、深圳和上海率先试点，或者找一批中小城市进行试点，比如说当时房改搞得比较好的烟台 .在这些中小城市试点可能更合适，试点之后暴露的问题不会造成太大影响，可以及时修正。而在北京这样的大都市又是首都 进行试点，万一出现什么反复，影响非常坏。

　　目前理论界对物业税的说法很多，但国家税务总局、财政部税务司都没有表态，因此大家都只能是一些理论设想，从 设计到最后征收可能差别还是很大的。

　　到目前为止，物业税如何缴、比例多少还没有公布。我们目前研究的内容和市面上传说的0.8%的税率相差甚远。

　　物业税不光是百姓的问题。首先它涉及到房地产公司，房地产公司目前的税费水平很高，使得房地产价格长期居高不 下。今年上半年1月-6月，全国房地产积压总面积达到1.2亿平方米。为什么造成积压？价格偏高。

　　房地产市场形成了一种怪圈：一方面价格过高应该降价；另一方面由于房地产类税费太高，房地产公司不愿意降价， 或者说他也不好降价。所以物业税的开征也要给房地产公司走出困境想点办法。那么可以肯定的是，开征物业税后，房地产公 司目前交的土地增值税、土地使用税等等多少要得到一定程度的缓解。首先对房地产公司来说，开征物业税是一个减税的模式 和好事。

　　大家最关心问题是，征收物业税，是否区别居民基本住房和居民投资住房。你征2%也好，0.8%也好，对有钱人 来说也许不算什么，但对百姓来说确实有点高。

　　部分人对“物业税能降低房价”有误解，认为开征物业税以后，现在的房地产税下降多少，房价就一定能够降多少。

　　房价降，一定是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势相关。房价取决于许多因素，不能 说物业税开征就能降房价。毋庸置疑的是，税改对房价下降绝对是个有利因素，但能降多少以及在多大程度上起作用，这还要 看其他因素的相互配合。

　　目前买房后没有税费，没有养房费用，开征物业税后，百姓意识到买房以后要付税费，增加了保有财产的成本，因此 在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适。我相信很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以 适当给房地产市场降温。

　　另一部分已经买房的人，同样因为保有财产的成本可能会卖房，这样就增加了二手房市场的供应，使得房地产市场价 格走低。

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