上海跟杭州没有可比意义？

　　外滩记者 陈贤锋／报道

　　对于杭州房地产市场出现的看不明白的一些异常情况，外滩记者采访了沪杭两地部分学者与房地产开发商。

　　上海荒岛房产工作室董事长许仰东认为，上海跟杭州的情况有点不一样，拿杭州跟

上海相比，其可比性不大。可能前期从价格走势上有点像，可以适当参考一下，但分析内在的东西，那就没有可比意义了。

　　原因是上海跟杭州的投资者情况不一样。杭州的大部分开发者都是本土的开发者，在全国这么多省会城市中，外来资金开发的比重杭州是最低的，这说明了杭州是一个相对封闭的市场。但上海不一样，上海是一个开放型的市场，大量的外地资金进入上海。

　　相对来说，上海这边开发商的资金量比较稳定，在这个开放型的市场里，有大量有实力的机构，他们对上海楼市的供应有周密的计划，供应是非常有信心的，没有大量的小开发商投机。杭州市场的情况则是相反的。

　　许仰东表示非常看好上海市场。他预计2005年的上海房地产市场还会是一个政策年，而且新的政策上半年一定会出。原因是2004年出了那么多政策，但丝毫没有限制房价，现在官方数据还没有公布，从市场观察，涨幅应该不会低于22%。

　　杭州房价还将持续上涨？

　　对未来杭州楼市的走势，浙江绿城集团董事长宋卫平认为，房价还将持续上涨。

　　他的理由是：一、拆迁成本永远掉不下来，如现在杭州闲林一带一亩地的拆迁成本要20万左右；二是土地成本不可能掉下来，政府不希望房价有下挫的趋势，何况杭州有1／3的人买了将近100万元／套的住房，他们也不希望房价跌而使之贬值，住上房子的人占了大多数，没住上的是小部分；三是产品营造成本越来越高，如钢材涨了50%左右。

　　浙江大学管理学院副院长、浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，浙江房市有过热迹象，但是不能说崩盘。今后一段时间内，会在周期性的波动中长期上涨。

　　原因是宏观经济环境面临着四个历史性机遇的转变：一是社会结构的转变，随着城市化进程的加快，人口从农村转移到城市；二是经济结构的转变，从农业社会转化到工业化、服务化；三是消费结构的转变，更倾向于居住、旅游、休闲化；四是财富结构转变，浙江地区从相当程度上已经进入富裕阶段。

　　但贾生华教授同时认为，还有四个因素值得关注：

　　首先，现在还是预期增长，大家靠按揭买房，并非完全的购买力，但预期是波动的。

　　其次，从经济周期上看，目前所有的国家都未能解决这个问题，从1997年开始拉动内需，1998年房价回升，到现在已经有了六七年的上升时间，2004年的宏观调控是个信号，预示着从繁荣走向紧缩。

　　再从金融方面看，外汇市场存在风险，人民币面临升值的压力，国内现有6000亿美元的储备，已经相当高了，日本房产的泡沫破灭就是由汇率的波动引起的。

　　最后从土地制度上看，现在房产市场的繁荣得益于土地制度，由政府招标，不允许农村和集体土地出让，一旦农村的土地有了开发权，城市还将发生巨大的变化。

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