瞭望东方周刊：上海甲级写字楼租户调查

　　10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，现在一些附加值较低的制造业不得不向郊区转移

　　一场跨国公司向郊区迁移的运动似乎正在上海悄悄上演。

　　从徐家汇美罗城到虹桥上海城再到离市中心更远的临空经济园，联合利华的中国总

部即将三易其地。

　　而飞利浦照明、阿尔卡特也相继加入了这场迁徙运动的行列。前者是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有两万平方米，后者将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。

　　此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。

　　而根据上海市甲级写字楼租户的调查，这场候鸟迁徙般运动的背后其实还有相反的一幕。

　　在1月12日举行的上海外经贸情况通报会上，上海市副市长周禹鹏说，先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域，特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。

　　仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。

　　零售、金融类跨国公司抢滩

　　2004年12月，中国履行承诺，零售业向外资开放，而金融业包括保险、银行、证券业也将在2008年向外资全面开放。在这样的背景下，外资零售企业、金融企业纷纷抢滩上海，扩大他们在甲级写字楼里的办公室。

　　仲量联行中国区董事、商务部总监陈立民去年一年忙得头昏脑涨，记者约他采访，他不是在谈生意就是在谈生意的路上。陈立民的客户一边是开发商要出租甲级办公楼，一边是企业行政总监或财务总监要租办公楼，但都是上海乃至全球顶尖企业的“主”。陈立民深切感受到了入世带来的变化。

　　“去年，客户给我们的任务(出租或租赁的面积)都是翻倍的，2000平米变4000平米，5000平米变10000平米。”陈立民告诉《瞭望东方周刊》。

　　先期进入中国，已经赚得盆满钵满的家乐福，2004年底在徐家汇的腾飞大厦租了三层楼面，有近5000平方米的面积，为新的分店开张作准备，在此之前，它在上海信息大楼仅有一层2000多平方米的办公楼面。

　　扩张最为明显的是金融行业，高力国际上海区写字楼部门主管苏金茂告诉记者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上新近开盘的嘉华中心租了560平方米的办公室。

　　就在这栋租金报价达到1.5美元/平方米/天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。

　　真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层达两万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。

　　保险业在中国即将开放市场的时候，也成为助推写字楼市场的一大动力。“现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。”陈立民向《瞭望东方周刊》透露。

　　金融行业的逐渐放开，与之相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也纷纷在新开的甲级写字楼里租用门面。

　　普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼，城头变换大王旗，楼名改为普华永道大厦；安永则在和记黄埔的世纪商贸广场租下了8000平米的办公楼，德勤也在外滩中心内部扩充自己的面积;KLINE，一家日本的物流企业，原本在上海只有一个联络处，现在也在嘉华中心成立了上海办事处。

　　还有一些行业，譬如汽车制造业，中国的发展前景刺激了国际汽车制造巨头们。通用汽车甚至在金茂大厦租用了5400平方米的面积，把它的亚太总部从新加坡搬过来，而其在搬迁之前的2004年一季度在中国的销售额同期上升70%；福特汽车也不甘示弱，从中信泰富广场搬到陆家嘴上海信息大楼，租用面积从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。(见表一)

　　附加值决定论

　　跨国企业纷纷抢滩上海，而供应面积又非常短缺，催生了甲级写字楼租金自上世纪90年代以来的第二次上扬。

　　以金茂大厦为例，据金茂大厦营销代理商英国第一太平戴维斯上海公司项目顾问陆前锋回忆:金茂大厦刚落成的90年代末，租给康柏公司的最低价曾经是0.3美元/平方米/天。而现在金茂大厦的报价已经涨了4倍，到了1.5美元/平方米/天。

　　目前上海几个主要的中央商务区甲级写字楼的平均租金已经涨到了0.7美元/平方米/天。联合利华所在的虹桥上海城的租金目前是0.65美元/平方米/天，而刚刚入住时的租金对外报价只有这个数字的一半，况且开发商为了让联合利华这样的大客户为写字楼后期的招租摇旗呐喊，往往给它的租金还要更低。

　　仲量联行新近发布的全球海外转移指数显示，跨国公司选择海外转移活动目的地时，成本包括人力劳动、业务、房地产、通信与公用事业等动因，占到了80%的比重。

　　租金成本的攀高直接影响到了入驻上海的跨国公司的产业布局。

　　一些附加值高的行业，譬如金融、咨询、高科技等服务类行业，以及附加值高的制造业(譬如汽车制造等)的服务类部门，因为利润远远高于租金成本，虽然办公楼租金日益高企，这些企业还能稳若泰山，占据市中心甲级写字楼；而一些附加值较低的制造业则无力背负高租金，为了获得快速发展，不得不向郊区转移。

　　由此不难理解，联合利华、飞利浦照明等跨国公司撤离中心城区的初衷。

　　譬如联合利华，自2004年底从上海轻工控股集团购回股份彻底独资之后，合并品牌，统一标识，内部改造动作频仍。其中国公司的对外董事曾锡文曾在2004年对外宣称，要将上海作为联合利华新一轮产业布局的中心，甚至是全球布局的中心。为了节约经营成本，轻装上阵，联合利华从市中心撤离。而此前，联合利华已经把位于上海的大部分工厂以及销售公司和物流系统搬迁到合肥，据其公司员工估计，此举就能使联合利华的综合效益提升近30%。

　　第一太平戴维斯2004年10月曾对上海主要商务区内的24个甲级写字楼租户做了一次调研，结果显示：上海写字楼租户以专业咨询、制造及工程业和高科技及咨询科技业为主，它们所占的份额分别为20%、19%和15%。(见图一)

　　“这是一个符合经济规律的比例，这里的制造业指的是制造业的服务职能部门，或者是高附加值的制造业，譬如汽车。”复旦大学中国经济研究中心主任张军教授对《瞭望东方周刊》解释说。

　　“10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，上海原来的纺织业等低端的制造行业也都在市中心，现在地价上涨了，上海的区位优势就在地价上得以体现。将来环线内基本就以高端的服务业为主，而制造业等一些低附加值的行业慢慢会迁移到郊区，整个上海的产业布局会做新的调整。”张军说。

　　上海大力发展“总部经济”的政策也在促成这样的产业布局。

　　中资企业租户日增

　　上海甲级写字楼租户中，外资企业仍然占据很高的比例。而且约有58%的甲级写字楼面积租给到了大面积用户(租用面积超过1000平方米)。

　　第一太平戴维斯的租户调查结果显示，以国籍来划分，来自美国和加拿大、日本以及欧盟的外资企业是甲级写字楼的中坚力量，中国企业的比例占到22%。(见图二)

　　“国内的企业，我们很少能做到他们的生意。”陈立民说，虽然仲量联行以代理甲级写字楼而在全球知名，但是在22%的国内企业市场中，却没有占据一席之地。

　　22%不是很小的市场份额。同样的调查可以发现，2001年的上海甲级写字楼的国内企业占有率仅8%，纵向比较一下，中资企业入住甲级写字楼的比例增长速度是相当惊人的。

　　据《瞭望东方周刊》了解，一些大型的国有企业，譬如垄断性行业，或者实力强的国有上市公司，资金雄厚，往往在甲级写字楼里租赁办公室。譬如中石油、中化国际股份都在金茂大厦里办公，而上海电气也在花旗银行大厦买了两层楼面。

　　众所周知，这些行业是目前国内利润增幅最高的几个行业之一。

　　据二十一世纪不动产写字楼部门主管陈宇的估计，国内企业的比例在一些稍微偏低的甲级写字楼里会更高，有的甚至达到30%-40%。

　　《瞭望东方周刊》对虹桥上海城B座的租户做了统计，发现中资企业的比例占到了近50%，而私营企业的比例占其中绝大多数。

　　“在甲级写字楼办公，能显示公司的实力，对今后的发展也有利。” 徐家汇弘基休闲广场的开发商上海弘基发展有限公司，原是长宁区的一家规模不大的私营企业，2003年他们的办公室从弘基休闲广场搬到了淮海路上的香港新世界大厦，该公司总经理黎伟成如是说。据介绍，目前该公司的业务发展很快，其休闲广场模式已经复制到了宝山和南汇。

　　“租用甲级写字楼的中资企业中，也有大量的外省企业，他们将上海视为进入中国和全球市场的通道。”第一太平戴维斯的陆前锋说。

　　一个典型的例子就是蒙牛在花旗银行大厦买了楼面作为它们的办公室。蒙牛自1999年诞生至今5年间，迅速成长为全国乳业巨头之一，而且在2004年6月，蒙牛乳业在香港联交所上市，2004年实现销售额近80亿人民币，成为一头日渐走向国际舞台的“猛牛”，在上海的黄金地段买下办公楼也不足为奇。

　　还有一个有意思的现象值得一提，据二十一世纪不动产的陈宇观察:一些女子医院、眼科医院、健身保健以及俱乐部等行业的企业，也逐渐地倾向于向中档甲级写字楼发展。

　　“因为它们的目标客户都是甲级写字楼的白领、金领，而这些人一般比较忙，不会专门挤时间去医院，去健身场所，而如果这些企业直接将办公地点搬进甲级写字楼，就能做到生意了。”陈宇说。-

　　2004年上海主要甲级写字楼成交案例 表一

　　租户项目地理位置 租用面积

　　福特上海信息大厦小陆家嘴9000

　　AMC嘉华中心淮海中路7200

　　安永世纪商贸广场长乐路6600

　　索尼企业天地湖滨路5952

　　通用汽车金茂大厦小陆家嘴5400

　　TNT来福士广场人民广场4400

　　ABB来福士广场人民广场4400

　　德迅海空运企业天地湖滨路3000

　　Citinsurance香港新世界大厦淮海中路2842

　　百事都市总部大厦黄浦区6000

　　GSK都市总部大厦黄浦区3000

　　大金空调嘉华中心淮海中路1800

　　丰田嘉华中心淮海中路1800

　　雅芳嘉华中心淮海中路2300

　　HR.COM港汇广场徐家汇3000

　　富士通金茂大厦小陆家嘴1600

　　西尔斯香港新世界大厦淮海中路 650

　　迪斯尼企业天地湖滨路1300

　　电子艺界企业天地湖滨路 600

　　苹果企业天地湖滨路 800

　　资料来源：戴德梁行(上海)咨询研究部

　　租用面积单位：平方米(建筑面积) 《瞭望东方周刊》特约记者苏堤/上海报道

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