炒房联盟出现纷争 上海地产市场不易解读

　　“今年这系列政策，我估计到七八月份还会有更大反应，现在大家只是有点七上八下。”

　　外滩记者 李叶飞／报道

　　出了PARK97，正好碰到一个卖花姑娘，上来就嚷嚷：“叔叔，买枝花给漂亮的姐姐

吧！”王大可(化名)没有买花，随手抽出一张一百，塞给小姑娘，说：“又是你，这么小，卖什么花，好好读书去。”

　　王说，每次碰到这个小姑娘，都给她五十、一百的。这让他女朋友都觉得有点不妥，“给得也太多了”。王大可笑了笑，没说话。

　　恐怕要重度抑郁了

　　王是温州人，30岁左右，人长的瘦小但精神，很能结交朋友。本来在温州当地媒体负责房地产版，操作过多次温州购房团。在温州，要是跟房地产打上交道，那必然就跟上海扯上了关系。现在，王大部分时间都在上海，经营着一家房地产策划和销售代理公司。

　　王基本上可以说是靠上海的房地产发财的，但现在王的心情跟大部分做房产的人一样，“郁闷，轻度抑郁症，整天发脾气。”王叹了口气，说?熏“要是再这样下去，恐怕要重度抑郁了，今天早上，我又莫名其妙地发了一通脾气。”

　　4月27日早上，王大可去上班，才进公司就听到办公室里在大声放音乐，于是便对员工一顿臭骂。之后想了想，又觉得不妥，就拿了包香烟到办公室分了一下，表示道歉。

　　“以前，办公室也允许放音乐，我从来没说一句话，这段时间心情太差了，见什么都烦，员工也是见到我就躲。”让王心烦的是近期的地产生意，“其实，公司在策划这一块的经营没什么问题，投入的也就是些人工工资，但销售代理这一块的麻烦就大了。”

　　现在，王代理销售的几个盘子的销售基本上就动不了了，跟开发商签定的销售合同一般都是有节奏的，到几月份卖几成，然后按一定的比例拿自己的利润，“现在，你还能完成销售么？我有个朋友前段时间接了个盘子，前期光参加房交会就投了50多万，卖到现在了，才卖出去一套。”王说，“弄得人都要疯掉了。”

　　情况之糟糕看看今年的房交会就知道了，“给你举个例子吧，去年5月份在温州的房交会上，到处都是上海的楼盘；今年4月16日开幕的温州房交会上，真正上海的地产商开发的楼盘总共就两家。以前温州、台州抢着办房交会，现在招商都很困难”。

　　想想去年的盛况，让王感慨：“去年，中远行家代理的一个楼盘参加温州展会，一天之内全部售罄，一口气就四五千万进账。卖得代理商自己都慌了，就留了20套给自己。”

　　王认为这样的好日子不大会有了，上海地产销售代理商现在基本上都跑到外地做盘子，很多代理商一年就没接过一个上海的新盘。

　　“以前，我做销售代理，除了销售代理费外，如果我卖的价格比开发商定的价格高1000元的话，这多出来的我就跟开发商分成，我2他8；现在开发商找我谈销售，不但增加代理点数，还是我4他6，但这样，我还是不敢接盘。”

　　现在，王的那些同行见面说得最多的一句话就是：“我这个盘子要是在去年或前年卖的话，那可多好啊！”

　　现在的情况大不相同了

　　“这些政策的效应现在还没有完全出来，会有个滞后性。”王举例去年上海市政府出台的政策，也是在几个月后，效果才出现，“今年这系列政策，我估计到七八月份还会有更大反应，现在大家只是恐慌。”王认为，房价要上涨的客观因素还是存在的。

　　王觉得温州的那些投身在地产行业的人压力会很大。“以前钱好赚，投入立马有效应，现在不同了，投进去的钱没动静了，问题就出来了。”王说，温州的情况有特殊性，一个盘子在合同上可能就写三个人，但每个人的钱可能又来自好几个人，那几个人的钱可能还有下家，也就是说，看似一个大投入的项目，可能里面有些股东就投了那么几万块钱。

　　“人多，生意不好，问题就来了，就我所知道的，现在吵架的已经很多了。”最早是大家合伙炒楼，然后挣了点钱后，是大家合伙做开发商，生意好的时候，这样做一点问题没有，现在怎么办，“搞不好，这就被叫做非法集资了。”

　　“不过，现在情况真的大不相同了，那些以前常做广告的盘子，现在你还看得到广告吗？都消失了，枪打出头鸟，谁也不敢动。”王笑了笑，告诉记者，以前给那些中介打电话，都是给中介一些盘子，“我们有时候利用中介的渠道来销售，我们拿三个点的话，就给中介一个点。”现在电话一接通，就是中介先开口：我这里有些好房子，你要不要？

　　“上海这个地产市场谁也看不懂，1997、98年上海地产走出低谷，我那些朋友就开始做房地产生意，做到现在，他们还是说，‘上海的地产市场实在看不懂’。”

　　“我现在是急着收钱回来，先把本给拿回来。本拿回来了，再看看能不能把以前挣的利润也给收回来，不行的话，就当是这段时间白干了。钱回来了再看看有没有什么别的投资渠道。”

　　美国房产5年上涨40%

　　李君／编译

　　美国的房地产是不是已经成为即将破裂的泡沫？

　　事实上，美国的专家们正在关注这一白热化的市场，但对于它会不会出现将给经济带来毁灭性冲击的崩溃，专家们却持有不同观点。

　　数据显示，2004年全美房价上涨了8.3%，升幅为近10年之最。在华盛顿、旧金山等一些大城市，房价涨幅高达20%左右，价值百万的住房变得越来越普遍。

　　上涨的部分原因是房产投机商增多了。美国房地产协会的调查发现，在2004年转手的住房中，有23%属投资性购房，买主为了快速获得短期利润，在房产市场上“快进快出”的说法也时有听说。

　　美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，有译“房利美”)首席经济分析师戴维·博森撰文指出，像现在这样高的投资性购房比例，是1980年代后期以来所没有过的，那一次的结果就导致了房价崩盘。

　　“许多分析家认为，美国东北地区和加州地区投资房产的比例过大，是1990-1991年萧条期间房价下滑的原因之一。”他还表示，由于大量住房为投机者而非居住者购买，“区域性房价下跌的可能性更高。”

　　美国企业研究所的经济师约翰·梅金认为：“有客观迹象表明，美国存在着房产泡沫。”他发现自2000年以来，房价已经上升了40%，而“住房年租金与住房价格比值正持续下滑”。

　　梅金说，这让人想起了在2000年科技股泡沫破裂之前，一边是股价的疯涨，一边是市盈率暴跌。

　　一些经济界人士表示，超低利率使得贷款投资房产变得更容易了，助长了房价的飙升。但和其他许多过热投资领域一样，房地产可能迅速冷却，造成经济震荡。

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