上海房价走向难以预测 市场与政府将多边博弈

　　外滩主笔 韩燕明／文

　　上海房价下一步的走向格外惹人注目。它的一头系着购房者巨大的切身利益，另一头系着国家宏观调控的最终成果。是涨？是跌？多空双方都在为自己的选择寻找靠得住的理由。

　　从世界各国的情况看，由于住房是老百姓基本的生存资料，所以房价从来不是完全由市场来自主决定的。在韩国和新加坡，政府对单个家庭拥有多套住房进行严格的限制，从而保证居民的购房需求是真实的居住需求；在欧美国家，用较高的财产税来抑制对不动产的过度持有。这些例子说明：除了基本的供需状况，房价也总是跟一个国家的财政、税收政策，以及社会分配制度联系在一起。

　　分析这一轮房价上涨的动因，有助于辩清未来的楼市走向。

　　房价上涨的第一条理由——按揭购房。1998年，银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，一些储蓄不多但对未来预期良好的年轻人成为购房的主力军。

　　第二条理由——低利率。在2004年10月29日央行加息之前，人民币一年期存款利息只有1.98%，扣除20%的利息税，实际利率只有1.584%，低利率激发储蓄资金寻找新的出路。

　　第三条理由——投资渠道单一。由于国内A股市场制度性缺陷，股市形象声名狼藉，而国内的企业债券市场又不发达，大量闲散资金在楼市外找不到更好的投资渠道。尤其江浙一带，民营经济发达，民间资金数额巨大，这些资金在没有更好的投资渠道的情况下，大多转战江、浙、沪的楼市中。温州炒房团是其中的典型代表。

　　第四条理由——人民币升值压力。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。由于汇率上升有可能使出口受损、经济放缓，中国政府一直在汇率问题上持强硬立场。但稳定汇率的代价就是经济将面临通胀，在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入上海等地的楼市。

　　第五条理由——地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，这样的利益格局对房价上涨有推波助澜的作用。

　　在主要由以上五种因素的影响下，本轮房价上涨从1998年开始启动，在2003年、2004年一路高歌，除了上海以外，其他大中城市的房价也有数目惊人的涨幅。

　　2005年3月8日，国务院颁布稳定房价的八点意见，将控制房价过快上涨列为政府的重要职责，同时责成地方政府承担起稳定本地房价的责任。

　　上海市政府随后出台了稳定上海楼价的几项举措。一是增加交易税费；二是一年内购买的按揭房不能转按揭；三是按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭。以上三条措施中，起实质性作用的是第三条，它增加了用银行资金进行炒房的交易难度。仔细分析该项政策，发现它在限制房价炒作的同时，也在起保护现有房价的作用，因为它减弱了二手房上市的压力，从而避免了恐慌性楼盘的出现。从这项政策中可以看出上海相关部门调控房价的良苦用心——既要控制房价猛涨，又要避免房价大跌。

　　上海能否在房价涨跌的跷跷板中保持住平衡呢？这需要超高难度的政策技巧。

　　对于上海房价的下一步走向，绝非一句话可以概括。在利率、汇率政策不能发生大的改变，而投资渠道单一的状况短期内也不可能好转的情况下，轻言楼市会大幅下跌是草率的。因为从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题，如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情继续推高房价。但是，无视政府控制房价快速上涨的决心也注定会是错误的，因为政府对于控制房价，手中还是有很多牌可以打。除了利率调整外，还有财产税，以及对拥有多套住房的政策性限制，等等。一旦现有的房价控制政策不能奏效，相信政府方面将会出台更多的后续性措施。而房价涨跌将在市场与政府力量的多边博弈中不断衍进。直到数额庞大的社会资金找到新的效益归宿，那时候，房价调控才算完成一个阶段性任务。

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