杭州二手房遭遇寒流

　　-观察记者 傅宏波

　　从央行2005年3月17日出台加息政策到银行的各项房贷政策目前还在持续不断出新，加上契税和营业税政策的 悄悄酝酿以及原定于5月份召开的房交会延期等等，所有这一切动作的对象直指房地产市场，令杭州的二手房市场犹如“热锅 上的蚂蚁—团团转”。

　　“井喷”下的尴尬

　　在对杭城多家房产中介公司了解中记者得知，近段时间，由于受国家宏观调控政策的影响，杭州二手房市场出现一个 显著的变化—二手房源出现“井喷”，挂牌持续放量，有的中介公司一周挂牌量就相当于以往淡季时的一个月，而且已经持续 了相当一段时间，不少业内人士甚至用“史无前例”来形容这一情形。来自金丰易居的消息，该公司现在每周新增房源达到3 50套左右，是以前的三倍多。即便在房交会期间，也没有达到过这么高的量，上个月的挂牌量已经创了新高。

　　针对如今二手房市开始出现放量这一现象，有专家向记者分析说，受政策影响是一方面，但另一方面很可能只是投资 客对市场的一种试探，但连续数周的挂牌持续放量，证实二手房市场抛房心态越来越明显，卖家已经有了某种“危机感”。

　　俗话说：“皇帝的女儿不愁嫁”，用来形容以往的二手房市场并不过分，中介公司经常门庭若市，一套二手房刚挂牌 ，就有几家买主争着下单。而如今“皇帝的女儿却不好嫁”，简单来说就是看房的多，问房的多，可是下单的却很少。卖方占 绝对优势的情形正在渐渐消失，楼市开始向买方市场倾斜。虽然现在说楼市出现拐点还为时过早，但不可否认的是，在一系列 政策因素的影响下，二手房的买卖双方开始重新审视市场，房产交易行为出现了少有的理性。

　　更让人值得关注的是，在二手房上市量激增的同时，部分挂价开始出现下降趋势。多家中介公司统计数据显示，这些 日子入市的二手房挂牌价总体上出现了下降趋势，每平方七八千元的中低物业大量涌入市场，有的公司挂牌价房源每平方米甚 至降了200元左右。“五一”期间一些中介公司纷纷推出的“看房直通车”，虽然吸引了众多市民报名，而且看房的积极性 相当高，对一些看过的房子评价也不错，但最后有意出手的买家却很少。一位业内人士分析，除了急于购房者，大部分买家不 会因二手房部分挂牌价有所下跌而心动，反而会产生观望心理，希望挂牌价跌得更多一些时再考虑出手。

　　“二手房如此大幅放量，而且出现这样的价格下调，这几年还不曾有过。”一位中介公司负责人这样认为，在下调挂 牌价的房源中，很多是过去价格挂得太高、不急于出手的，现在嗅到形势不太好，希望通过适当调价将手中的房子早点出手。

　　“有价无市”也许可以概括近期二手房市场尴尬的局面。今年“五·一”期间，杭州多家二手房中介公司的挂牌和成 交量均同比下滑。外滩房产挂牌量同比降25%，求购量降55%。裕兴房产4月份成交量比3月份减少了30%左右。

　　银行的角色

　　银行的“动作”无疑又给杭州的二手房市场“雪上加霜”。为了控制贷款风险，杭州四大国有商业银行最近纷纷对变 现能力差和不容易处置的二手房按揭成数、抵押房产的面积，规定了许多条条框框：

　　建设银行：2005年4月5日，建行西湖支行的一纸通知发到杭州100多家房产中介公司手中，声明从4月11 日起，严格控制高房龄、小户型和商业用房贷款。

　　工商银行：凡购买建于上世纪90年代之前，面积小于70平方米的房子，一律停发按揭贷款。一些地段不好、房龄 较长的房产将不予发放贷款。即使符合规定的，房贷首付也不能低于30%。另外，总价在200万、单价在1.2万以上的 高档商品房的贷款控制最为严格，审批手续最为复杂。

　　农业银行：二手按揭贷款发放条件增加了要求。抵押房产要在50平方米以上，贷款额度控制在评估价的70%以内 ，贷款房子的房龄也不能超过15年。

　　中国银行：能办理按揭的房产面积必须在80平方米以上，房子建造年限也必须在上世纪90年代以后，贷款最高额 度规定在评估总价的7成以内。

　　因此，银行的种种措施对中介公司来说，今后的生意会越来越难做，而对业主来说，房子抛售的难度也将越来越大。 有人甚至这样形容：今天的楼市就好比以往的股市，业主一不小心就会被“套牢”。

　　但也有专家指出，二手房抛售的情况不能一概而论，不同经济实力的投资者、不同的楼盘情况不一。市中心高档楼盘 的投资者一般经济实力较强，近期出台的一些政策对他们影响不大，加上投资的房产本身质量好，他们一般不大会抛盘。而经 济实力一般的投资者则有可能迫于房价下跌的压力而抛售投资性房产。近期抛盘量最多的是那些交房不久、楼盘较多、炒房味 道较浓厚的中档商品房。

　　顾先生就是众多投资客中的一位，略有积蓄的他盲目跟风，哪个楼盘热了，就一窝蜂地买，既不考虑楼盘附近的供需 情况，也不考虑自己承受贷款年限、月供的经济能力，冒着风险上，于2004年在杭州滨江某楼盘花巨资买下一套140平 米的房子。然而天有不测风云，由于房贷利率一调再调，出租又没有市场，入不敷出的结果，甚至连家庭关系也亮起了“红灯 ”，于是决定把这套房子出售。但房产中介却给他泼了盆凉水，因为现在急于把二手房出手的人太多，他这套房子要想销售， 其价格不能再往高挂了。卖不卖成为一种艰难抉择，如果出售，显然第一桶金是很难掘到了，心有不甘，如果短期内还不能出 售，每月的按揭已经压得他喘不过气来。这个个案可能代表了时下很多投资客的普遍心理。

　　同类商品供应越多，其价格刚性越弱，而这种情况会随着交易旺季来临而愈演愈烈。记者在几家中介公司了解到，由 于急于出手，许多房东主动要求降价，总价调低几万元不在少数。中介公司说，这种现象以往从来没有过。

　　征税加息，遭遇极度寒流？

　　财政部副部长肖捷在2005年3月20日出席“中国发展高层论坛”讲话时表示，中国目前在房地产保有和交易环 节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　对房地产税的征收，可以清理针对房地产的各种繁杂的收费，将房地产方面的收入纳入预算内规范管理，遏制房地产 的投机与腐败行为。同时，通过调整占有、交易环节的偏轻税状，增加稳定的收入来源，其好处是显而易见的。

　　目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。具体到在二手房交易中 ，则可能将征收5%的营业税、20%至60%的所得税、20%至60%的增值税以及4%的附加税。

　　加税传闻这股风已经降临杭城，触动了杭州的二手房市场那根敏感的神经，近期二手房的挂牌房源增多也有这个原因 之嫌。政府部门目前从投资和消费两方面双管齐下，希望通过加税来抑制投资，通过加息来控制消费将成为房产税征收试点城 市的消息正在杭州四处蔓延。

　　虽然杭州市财政局至今并没有确定杭州是否成为征收房地产税的试点城市，但进一步举动仍有待观望。同时，财政局 也没有否定出台相关征收房产税政策的可能性。

　　消息的模令两可，结果只会让杭州房产界对于财政部提出将要实行房地产税的反响和担忧指数只升不降，而杭州市在 去年年初实行的，事后被证明是失败的20%房产税被废除以后，没有再进一步采取过针对房产的税收具体行动。因此，这就 更令人捉摸不透了。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生指出，加税的传闻已然对杭州的二手房市场产生了冲击。为了控制房产市场的需求 过热，政府部门目前从投资和消费两方面双管齐下，通过加税、加息来控制，使用“组合拳”的方式来增大供给、减少需求， 促进市场的健康平稳发展。

　　相较去年杭州失败的房产新政，赵杭生认为这次的房产加税并不会重蹈覆辙。“去年杭州房产新政的背景是杭州楼市 严重的供不应求，同时去年杭州楼市只是孤军作战，缺乏统筹的规划以及中央方面明确的宏观调控政策；而这次财政部的加税 计划，是在全国“两会”抑制房价高涨的呼声下和金融政策配套实施的—经过了统筹和计划，并且考虑到了各城市的不同情况 ，有针对性的先在一部分试点城市开始实行。”

　　“另外，最重要的是，征收房地产税可能将从2006年1月1日开始实行，也就是说，市场还有大半年的时间来准 备应付，尤其是对于炒作二手房的人而言，他们有足够的时间来考虑何去何从。从现在看来，一大批以短期炒作为目的的二手 房已经挂牌，这一方面增加了二手房房源，同时也缓和了将来可能因为实行房地产税而对房地产业造成的冲击，给楼市以提前 的预告。”

　　去年杭州以征收20%房产增值税为主要内容的房产新政失败，为了避免产生类似的后果，目前应该不会在短时间内 出台类似的政策。

　　相对于南京、上海等其他城市，杭州对于新政的适应能力明显更强一些。由于先前已有加税政策的影响，杭州的二手 房市场并没有因为房贷新政产生比较明显的影响，而是向着供需和谐的方向发展着。

　　目前的杭州房地产市场依然是由供求关系所决定的，二手房价格让投资客仍旧有利可图，有不少投资客也做起了长期 打算，准备将房产的投资期拖长到今年年底，以期望得到更好的收益。而此时买家也因为新政策的出台而犹豫，就形成了目前 的“供需两望”的状态。

　　虽然眼下效果不明显，赵杭生仍然认为房贷新政促进了房源挂牌量的增大和二手房交易成本的上升，对于长期规范杭 州房地产市场起着重要的作用。同时，配合可能将要实施的房产税，将会对调整和引导杭州房产市场的健康发展起到非常大的 作用。

　　诚然，一个健康和稳定的市场是买卖双方都所期望的。

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