杭州房产老总侃楼市

　　-观察记者 傅宏波

　　房价上涨体现土地价值

　　余先锋(浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理)

　　这几年房价的飞速上涨，只能说明过去我们对于土地价值的认识和考量不足。也就是说，以前的土地要么被廉价卖掉 了，要么是随着人们的物质生活水平的提高，财富的不断积累，土地比其他商品更加稀缺，升值也更快。

　　人们买房子，看到房子在不断升值，这其实是表面现象而已，其深层次原因恰恰是土地升值的体现。因为可以用来开 发的城市土地越来越稀缺，这是不争的事实。人们购买房子，除用来居住的功能外，更希望物业能够保值升值。事实上，房子 本身是贬值的，是要折旧的。70年的折旧期，加上技术的落后和设计的滞后等因素，决定了房子本身的价值在不断下降，因 此房子涨价是涨在土地上而不是房子本身。

　　这几年房价的飞速上涨，只能说明过去我们对于土地价值的认识和考量不足。也就是说，以前的土地要么被廉价卖掉 了，要么是随着人们的物质生活水平的提高，财富的不断积累，土地比其他商品更加稀缺，升值也更快。

　　房价的涨跌其本质是土地价值的体现，人们买房子实际上就是在买土地。

　　一个城市市中心的土地价值最大，由市中心向城市郊区延伸，其土地的地段价值便逐渐下降。另一方面，在同一地段 ，购房者在选择物业的时候，就要看单位面积所占有的土地量是多少，也就是容积率的高低是多少。所谓容积率是指楼盘的总 建筑与楼盘所占土地面积之比。容积率高，单位面积所占有的土地量就少，从这一层面考虑，其物业价值就比低容积率的房子 价值低。因此，在同一地段，品质相差不远的情况下，从现有的物业品种来说，别墅、排屋、多层、小高层和高层，超高层公 寓，其价值是逐渐降低的。即使暂时还没有表现出来，时间久了其价值自然会拉开距离。

　　纵观最近几年，房价的涨幅及涨价无不体现土地价格的变化状态。每次土地市场涨声叠起的时候，随之而来的就是涨 价地块周边在开发的新楼盘或二手房应声而涨，涨价浪潮再向周边乃至整个城市延伸。当然，究竟是房价带动了地价，还是地 价带动了房价，我认为两者是相辅相成、互为作用的，不能用绝对的观点加以截然区分，此外还有供求关系的影响。

　　土地，尤其是城市土地的价值，从一个短时期来看，由于受宏观经济、供求关系等因素的作用，有时会产生暂时的波 动，但从一个相对长的时间来看，其保值升值的特性是显而易见的。尤其像中国这样的发展中国家，正处于快速工业化、现代 化、城市化发展阶段，大量的农村人口急剧向城市转移的过程中，土地的快速升值包括房价的飞速上涨是再正常不过的，没有 必要大惊小怪。至于大批的人涌入楼市，专家、学者经常提醒谨慎入市，虽然置房必要，但我们的祖宗，斗大的字可能不识一 个，却懂得“农村人有钱就买地，城里人有钱就买铺”的道理，值得我们参考。

　　高房价不见得“暴利”

　　朱立东(杭州滨江房产集团副总经理)

　　虽然房价依然很高，但利润空间远远不能和以前相提并论，所谓的楼市“暴利”，就目前来说已经不存在。

　　什么是暴利？他的标准是什么？其实我们都说不上来。近几年，杭州的房价年年往上升，万元楼盘也此起彼伏。对于 房地产是否存在“暴利”，我们就应该用辩证的方法来看待。我们知道，房地产作为一种投资行业，其特点是高投入、高风险 ，势必带来高利润，这是天经地义的。但人们忽视了一点，那就是高风险的另一面是高失败，开发商血本无归的可能性同样存 在。

　　房地产的暴利时代曾经有过，但那是在市场还不规范的情况下，例如土地市场的不规范造成开发商拿着过低土地价格 而带来的高利润。然而随着市场和行业的逐步规范和完善，土地实行挂牌销售，土地价格飞涨，加上现在的开发商在对产品设 计、园林建设，高档建材使用和智能化方面的投入都会使其成本增加。虽然房价依然很高，但利润空间远远不能和以前相提并 论，所谓的楼市“暴利”，就目前来说已经不存在。

　　我们对价格的认知还停留在一种传统观念上，对于合法经营的开发商来讲，我们这样来看价格的构成：

　　在计划经济条件下，价格等于成本加上利润；而在市场经济条件下，价格除了由成本和利润构成外，还加上供求关系 和品牌这两样东西，这两者会对价格产生重要影响。很明显，现在房价过高的一个重要原因是供需市场的失衡，这符合市场规 律。

　　人们经常抱怨房价太高了，怎么不跌呢？那么，如果房价真的跌了呢？恐怕也不见得是好事。如果房价跌了，政府财 政收入就会受影响，城市的基础建设也会受影响。对消费者来说呢，无房的当然有好处，但有房的人呢？杭州的住房自有率还 是比较高的，据杭州市统计部门去年发布的数字，杭州人均居住面积将近23平方米。当然，这里有的人有好几套，有的人却 一套也没有。但估计60％的家庭多多少少是有房子的，如果跌价，那么这些人的财产也会缩水，很多人可能因此成为“负翁 ”，这样的情况在香港已经发生过。跌价对房产商更没好处，房产开发是要靠建筑成本投入的，跌价的话，房产商就会降低建 造成本，房子质量会下降，对整个产业也没有什么好处。另外，我们很多房产从业人员也可能会因此失业。

　　过快的涨不好，大跌也不好，因此我们希望能通过宏观调控，平稳增长。

　　买房就是买未来

　　郑瑛(浙江裕兴不动产经纪有限公司副总裁)

　　我认为调节利率是最好的方法，这样促使养房人把房子放出来，有了充分的房源，购买人选择余地就越大，价格才会 下来。

　　买房等还是不等？按现在的房价，如果买来是用于自己居住的就不用等，如果月供比较稳定的，买套房子整个差价也 就2—3万元，不会成为很大问题。从长远来看，杭州在今后3—5年间，房价总体还会上涨。人们为什么不用来买房呢？现 在的投资品种如股市、保险均虚无缥缈，惟有房产是老百姓看得见、摸得着的最好投资产品，退一步讲，哪怕卖不掉、租不掉 ，我自己住总行吧。四个字：心理踏实。

　　受宏观调控、加息等政策组合的影响，现今房地产市场上基于改善居住和投资需求的购房者正在放慢脚步，持币观望 。房地产市场中的高端客户比低端客户更容易进入观望状态，其一是因为他们对利率变化的敏感程度比低端客户更强；其二是 高端客户往往拥有一套以上的住房，再次购房会更为谨慎。

　　也许有人认为目前房价过高，甚至说有泡沫。泡沫的标准是什么？比例是多少？微软的软件刚出来时几万元，最后变 成几千，几百元，你说他有泡沫吗。如何衡量它呢？当一个产品成为稀缺的时候，便会造成新贵的享受利益。反过来，最后走 向平民化过程，这是一个市场规律。产品稀缺，购买力强，房价自然上涨。市场旺。我们是租房和售房两条线在做，售房一低 ，租房整个量就上涨，需求是客观存在的。要想真的把价格控制住，甚至降下来，我认为调节利率是最好的方法，这样促使养 房人把房子放出来，有了充分的房源，购买人选择余地就越大，价格才会下来。

　　有一个事实我们不得不承认：杭州是浙江人的杭州。杭州是一座典型的休闲和消费城市，居住在浙江周边城市的人们 ，只要有一定的经济实力，便都想在杭州买房，有自己住的，也有给子女将来求学就业居住的。从我们公司销售的情况来看， 70%的客户是非杭州本地籍人士。随着我国经济的飞速发展，城市化进程的推进，城市人口的增加，最终会给房地产业带来 持续发展的空间和机会。

　　市场 价格 信息

　　朱早(金成房地产集团有限公司副总裁)

　　国家宏观调控，对抑制过高的房价初见成效，但不是主要方法，楼市价格的涨跌终究还得依靠市场来调节，行政手段 “演配角”比较合适。

　　我们知道，中国经济正在快速发展当中，在由计划经济向市场经济过渡过程中，房地产业无疑是目前被人们议论最多 的一个“角色”。一方面，购房者拿出几年甚至几十年的积蓄，把房子完全当成商品来买，另一方面是政府按照计划体制下的 行政指令，控制土地和金融。房地产市场既要面对市场，又要面对国家随时出台带有明显“计划性”的指令政策，这就是行业 面临的尴尬，在这种尴尬中开发商始终不能完全按市场来自由运作项目，还要看政府“脸色”行事。而随着市场经济的日益完 善，中国经济发展的大趋势不可逆转，“计划”成分减少，“市场”成分增加，市场会越来越占据上风，这样，房地产业的市 场化程度会越来越高，楼市的发展也就顺其自然。房地产业是一个发展中的行业，它将伴随整个经济的崛起而发展，而在发展 过程中的起落是很正常的。国家宏观调控，对抑制过高的房价初见成效，但不是主要方法，楼市价格的涨跌终究还得依靠市场 来调节，行政手段“演配角”比较合适。

　　另外，之所以房地产界有那么多的是是非非，一个主要原因是信息不对称造成的。一个行之有效的办法是政府建立一 个楼市信息平台，定期为开发企业和购房者提供最新的供需信息。一个楼盘的销售进度，购房者也应有知情权，他有权对一个 楼盘作全面的了解，如土地出让合同、规划许可证、施工许可证、销售进度等，购房者有权根据自己掌握的信息投资自己认为 有价值的楼盘，而不是像现在这样逢房就买，呈一窝蜂状。就拿中国香港和国外一些地方，土地、规划、房管等部门都向购房 者提供信息查询的有偿服务，开发商和购房者的信息是对称平等的。房地产市场信息披露机制还应及时将土地供应量、商品房 供应量、每月每季度商品房成交量、价格走势等信息及时公布，使市场的一般均衡得以实现。而杭州市实行透明售房就是一个 良好的开端。

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