杭州房地产面临重大变局

　　—专家对杭州房地产的忠告

　　-观察记者 刘晓林

　　政府不能不管炒房行为

　　“杭州房价是被炒高的。”国家统计局景气中心土地专家张海旺分析认为：一是高价位房屋比重过大，杭州长期以来 新增高档房屋占据主流，中低档房屋严重缺乏。二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在杭州的问卷调查显示，仅有1 1％的居民购房的目的为居住，其余均为置业投资或居住兼投资目的。

　　住房事关国计民生，房地产市场和股票市场一样容易产生价格操纵行为，这正是房地产市场需要政府外部监管的原因 所在。

　　有很多人认为房地产炒作可以刺激经济发展，增加就业机会，这完全是一种错误的认识。

　　老百姓对住房的消费需求具有较强的刚性，只要收入条件许可，潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求 ，无需房地产炒作的刺激。相反，过高的房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。

　　因此，房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂的、虚幻的，最终还是要受制于老百姓的真实需求。现 在，房地产炒作已影响了经济发展，中国社会科学院等有关专家纷纷提出忠告：不能再对房地产炒作行为听之任之。

　　楼市已开始告别暴利时代

　　浙江省房地产协会理事长唐世定对想涉足房地产的企业忠告说，杭州楼市已开始告别暴利时代，要有风险意识。浙江 省房地产发展经历了增量、试点阶段后，已进入了康居阶段，塑造浙江房地产品牌成了市场的需要、消费者的期盼。目前浙江 省房地产企业数量与规模结构有待优化，全省1764家房地产企业，前年每家平均竣工面积只有9100平方米，必须加快 企业结构调整，规范市场。通过年检，曾经降级和注销了361家。国家规定经营性用地不得协议出让，必须招标拍卖。这预 示着今后的房地产业将是实力、品牌的竞争，是一种“紧密型寡头主导，适量中小型企业跟随”的市场格局。

　　浙江省社科院高级研究员谷迎春表示，杭州未来不排除楼盘放量与跌价同现的可能性。他说，如果房价平盘或者微跌 现象持续一段时间，交易量将更加萎缩；同时，大批投资客失去信心，不但不购买反而抛出，而开发商也加紧开发进度，尽快 推出楼盘脱手，以求规避风险。

　　土地供求矛盾突出

　　专家认为，杭州土地供求矛盾突出。目前杭州市区土地面积仅有683平方公里，建设用地非常稀缺。2002年和 2003年杭州市住宅土地出让面积比上一年增长24.7%和52.7%，2004年则明显趋缓，比2003年增长13 .2%。根据国土资源部对2003年全国城市地价的监测结果，杭州地价名列全国城市的第三位。土地供给已经与杭州市城 市人口的激增形成了供需矛盾。

　　针对以上问题，专家建议，政府应该从以下方面进行宏观调控：

　　继续放量供地。一直以来，杭州房价高的主要原因是土地供给的因素。为了保持杭州房地产的健康成长，今年，杭州 将完成4500亩商品住宅供地，并增加普通商品房的土地供应量。

　　资源重新配置。为了强化土地的集约利用，杭州应严格控制低密度高档住宅和大户型高档住宅用地，停止别墅类项目 用地，把有限的土地资源更多地用于解决普通居民的住房困难。

　　改革出让方式。杭州的土地出让方式是公开招(标)拍(卖)挂(牌)，土地资源在市场化操作的情况下，出现了挂 牌拍卖时的非理性竞标，土地出让价超出合理范围。要改变这种非理性情况的出现，杭州应根据房地产市场需求情况，适时对 土地的招(标)拍(卖)挂(牌)方式进行调整。

　　提高参与“门槛”。对具有一定规模的居住用地公开出让，杭州应限定参与企业的资质等级，只有资质过关的企业才 能参加投标，以避免一些实力不足的企业盲目吃地，最后形成市场风险。

　　控制房型总价。政府要求企业在普通商品房用地招投标文件中限定单户建筑面积的标准。

　　加强监控预警。政府应全面及时准确地掌握房地产市场信息，并向社会公布，引导房地产市场理性投资和理性消费。 建立预警机制，为宏观调控提供科学的参考依据，避免市场大起大落。

　　抑制投机行为。通过商品房网上预售、销售合同网上备案等措施，增强商品房销售透明度，规范买卖行为。进一步研 究相关对策，防止市场投机。

　　房价过高带来的问题

　　杭州市房地产市场价格逐年上涨，2004年杭州市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元，住宅平均 价格也高达每平方米6865.65元，二手房平均价格也创新高，达到每平方米6312.33元。

　　杭州的房价持续处于高位，引起媒体和市民的高度关注。杭州市建设主管部门近日公布了杭州《一季度房地产市场形 势分析》报告，对市场走势、目前存在的问题以及相应的解决对策进行了全面的阐述。据悉，这是杭州市近年来第一次对外公 布城市建设形势分析报告。

　　据浙江省城调队统计，今年一季度杭州房价上涨13.8%，涨幅创历史新高。在房价高歌猛进的同时，杭州商品房 销售量依然在攀升。

　　房价过高带来一系列问题，如抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力，进一步加剧了社会贫富差距等。为此 ，专家认为，应该从降低土地成本、限制投资性购房和投机性购房、解决住房供应结构不合理、降低开发建设成本等方面着手 降低房价。在大力发展商品房市场的同时，杭州应该健全面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度，完善商品房、经济适 用房、拆迁安置房、廉租房、二手房的建设和管理体制。

　　房地产业金融风险初现

　　专家认为，杭州房产信贷迅速扩张，房地产业金融风险初现。银行对房地产业贷款继续扩大，房地产业贷款在杭州银 行中所占比重较高，两者相加占17.09%。虽然目前这两类贷款的质量都非常高，违约率仅为0.55%和0.05%。 但由于大量信贷支持，开发商的资金实力和购房者的购买力都可能被放大，为杭州市房地产业持续发展埋下了资金短缺或资金 链断裂的隐患。

　　资金链断裂的危险，会使房产企业难以为继。专家忠告要警惕“广通现象”。2004年底，杭州市场颇为知名的房 地产企业广通房地产集团，由于资金链断裂被并购。

　　房地产业发展宏观调控困难

　　专家认为，杭州房地产市场区域分割，产业发展宏观调控困难。行政区域分割使得政府难以对房地产市场进行有效的 宏观调控。杭州市区(含萧山、余杭两区)行政区划面积3068平方公里，其中余杭区、萧山区、杭州经济技术开发区、之 江旅游度假区享受独立的管理权限，使得在3068平方公里的范围中真正赋予市财政、规划、建设、国土等有关职能部门的 权限最多只有559平方公里，仅占市区的18.20%，而且这些范围的土地利用率已经相对较高，房地产业发展的空间已 经较少。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足。

　　杭州住宅供应体系不完善

　　专家分析认为，杭州住宅供应体系不完善，经济适用房供应不理想。虽然2004年杭州市基本建立起住宅供应的“ 四级体系”，但实践中存在着较严重的问题：一是适用对象难以严格地界定。二是经济适用房的政府核价机制不合理，杭州市 区(不包括萧山、余杭区)经济适用房绝对价格高达每平方米3000元以上。三是户型设计不合理，面积过大。四是供给总 量不足。2003年杭州老市区申购登记经济适用房住户有38000户，而实际解决的只有4850户，只占申购登记总数 的12.80%。如何解决中低收入阶层的住房问题依然严峻，对杭州市房地产业持续健康发展提出了挑战。

　　杭州房地产业的

　　产业结构不合理

　　针对杭州楼市的一系列问题，浙江大学房地产研究中心贾生华、邬其爱等专家纷纷献计献策。其中贾生华教授提出的 几大战略最具代表性。

　　贾生华教授首先提出“城市空间的都市圈战略”。杭州需要打造以“一个主城、三个副城”为特色的都市圈。为了支 持都市圈战略的实施，杭州市房地产业的产品结构应进行适应性调整，应该在继续发展住宅用房的同时大力发展写字楼、商业 用房和工业用房，应该在学习、吸收国外办公建造设计理念的同时结合杭州社会人文特点，不断提升商业用房的品质，为优化 杭州市的商务环境作出贡献。

　　其次是住宅布局的郊区化战略。在杭州市主城区土地供给有限和居民住房选址随经济收入水平提高而郊区化的国际趋 势下，未来杭州的住宅也将呈现出郊区化的特点。按照“十一五”期间的杭州市城市发展规划，杭州将围绕双轴进行拓展，东 西向以钱塘江为轴线发展，南北向以主城-江南城为轴线发展。这样，杭州将形成六大组团，即塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜 沥和义蓬组团，这些组团将成为未来吸纳中心城区人口的卫星城镇和城镇群。因此，未来杭州市住宅产业发展应重点开发这些 区域。

　　第三，实行土地利用的集约化战略。一是城市功能模式与集约用地模式相匹配，如城郊型、交通型、商务型、文教型 、支柱产业型等城市功能，要求采用不同的土地利用模式，以达到集约用地的目的。二是坚持土地可持续利用的原则，在用地 总量控制的前提下，盘活存量土地，立足内涵挖潜，节约和集约利用土地。三是必须建立统一协调的区域规划体系，以区域土 地利用综合效益最大化为目标，科学地确定用地规模和布局，避免粗放的土地利用方式。四是加大土地整理力度，在确保耕地 总量动态平衡的前提下，坚持土地用途管制制度，使拆迁地、废弃地及时复耕，为房地产业持续发展提供充足的土地资源，支 持杭州市城市发展的需要。

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