杭州怎样做到居者有其屋

　　-观察记者 刘晓林

　　对于生活在杭州的一般工薪阶层来说，需要20年左右的时间才能还清一套住房的全部按揭。由于市场需求偏大，部 分地区投资性购房和投机性购房大量增加，住房供应结构不合理，开发建设成本提高等原因，住房价格仍然上涨过快。而高房 价，阻碍着居民实现“居者有其屋”的梦想。

　　怎样才能“居者有其屋”？在控制非住宅和高价位商品住宅区建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房 和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例；调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应 ；合理确定年度拆迁规模，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长；在继续支持城镇居民改善住房条件的基础上整顿房地产 市场秩序，加大控制投资性购房需求，有效遏制投机炒作—换言之：国家应采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两 方面进行双向调控，确保把过高的房价降下来，才能保证“居者有其屋”。

　　变“以售为主”

　　为“以廉租为主”

　　就浙江省而言，要“居者有其屋”，必须增加经济适用房和廉租房供给，加快城镇拆迁安置房建设和拆迁户安置进度 。据悉，浙江省年内所有市、县(市、区)都要开展经济适用房建设，实施廉租房制度。并且要进一步提高普通商品房的供应 比重，总体上普通商品房中中小户型的比例应占70%。

　　增加供应量缓解供需矛盾

　　对浙江省来说，今年的楼盘供应量比往年有了很大的提升，仅前三个月开盘发售的住宅就将近30个，供需矛盾正在 逐步缓和，在这个时候经济适用房和廉租房的供给增加与2003年的效果一样，可以在一定程度上缓和供不应求的市场下购 房者的心理压力。经济适用房和廉租房为低收入阶层提供了选择，从一定程度上降低了楼市的风险，避免了经济实力不高的购 房者无奈之下购买超过自己支付能力的房产。而这种超支对于家庭和银行都会带来很大的风险。

　　另一方面，住房供需矛盾比较突出的城市，要适当增加房地产用地供应。杭州的土地供应继续增加的话，未来几年内 的房产供应都将持续一个增长的趋势，供求矛盾将进一步缓和，有望达到平衡。这一点对于平稳房价非常重要。

　　解决住房供应结构

　　不合理问题

　　开发商为了暴利，总是倾心高价位、高档次、大面积房子的开发。住房供应结构不合理，限制了购买者的购买力，造 成“居者无其屋”。

　　面对商品房价格逐步上升的现实，专家力倡住宅的梯度消费。“这些年我国有一个不好的风气，那就是房子一定要买 得很大。”中国房地产及住宅研究会常务副会长兼中国社会科学院研究生院经济系教授包宗华说，在东京，一个新建小区最小 户型只有45平方米，最大户型也只有69.9平方米。日本的人均GDP为3万多美元，他们的居民很多住50平方米—7 0平方米的房子，而我们动辄就要买100平方米以上的住宅，显然不够理性。

　　许多美国人一生要经历的住宅消费阶段为：刚工作时收入低，先租小公寓；以后随着收入的提高，转租郊区大一点的 房子；其后买小面积住宅；最后才有能力购买大房子。所以一些发达国家二手房大量上市，比新房价格便宜60%左右。而在 目前的香港，60平方米以下的住房占72%，90平方米以上的房子只占10%。

　　专家建议，按照我国内地的收入水平、家庭人口结构和土地稀缺性，如果购房者多数选购70平方米以下的住房，不 仅可以对我国城市节约土地资源作出宝贵贡献，更可以有效遏制国内房价上涨。

　　解决开发建设成本过高问题

　　降低开发建设成本，才能使房价下降，才能“居者有其屋”。

　　3月初的杭州土地拍卖全线飘红，地价又创新高，杭州留下、三墩等几个区域都出现了惊人的高价，这样的拍卖结果 可以反映出开发商对近期的市场信心十足且预期过高。

　　而增加土地供应、完善招投标制度、防止地价非理性过快上涨的举措无疑是对这份预期降温。

　　就杭州而言，虽然存在土地资源紧缺的担忧，土地供应的重点早已转向了郊区，但是目前很多房价较高的郊区区块还 无人入住，人口分流的作用还未体现出来，而配套不成熟的弊端已经显现，毕竟地价过高的风险须开发商独自承担，因此，开 发商在作出拿地决策的时候必须有足够的理性和谨慎。

　　解决投资性购房

　　和投机性购房大量增加问题

　　包宗华多次谈到投资性购房和投机性购房的大量增加是造成住房价格上涨过快的重要原因。最近他对一些市场实例的 分析又进一步表明，正是由于普通群众存在大量非理性购房行为，一些投机购房者才有机可乘，房价才会居高不下。“我国南 方某地炒房团一出手就买一幢楼或几十套住房，指望投入大资金再加炒作，造成大涨价。但如果没人去买他们的‘二手房’， 炒房团又怎能获取暴利。这些炒房团的成员其实并不真正懂得房地产市场规律和政府的调控能力。只要群众都做理性的购房者 ，再加上国家政策的配合，那些炒房者最后完全可能‘血本无归’。”包宗华说。

　　从杭州房产信息网房产超市公布的透明售房信息可以看出，今年的第一季度，各楼盘销售速度还是比较快的，需求方 面仍然比较旺盛。目前，此前的政策对于投资性需求的限制效果并不明显。升息这样的金融政策很难有效限制其中的投机性需 求，相对于投机炒房可以获得的暴利来说，升息对普通购房者的影响可能更大。因此，金融调控还需配合交易环节管理才能真 正起到限制投机的作用。

　　此次采取适当的金融调控措施、严格商品房预(销)售管理等手段，同时规范三方行为、加强市场监管的举措比之前 更加切中了要害。虽然具体的方案尚未出台，但是这次我们有理由相信投机炒房的行为将受到限制。

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