杭州楼市写真

　　- 策划 本刊编辑部

　　近年来，杭州房价上涨过快，上涨幅度仅次于北京、上海，居全国第三位。这引起了有关方面的高度重视。

　　日前，浙江省省长吕祖善在一次“稳定住房价格”的会议上指出：我省房地产市场还

存在一些突出的问题，一是近年 来住房价格阶段性涨幅过大，今年一季度杭州和宁波的房价涨幅分别达到13.8%和11.6%，分别比全国平均涨幅高4 个百分点和1.8个百分点；二是住房供求总量矛盾和结构性矛盾并存；三是部分地区投资性购房和投机性购房过热。

　　杭州的楼市，牵动着许许多多人的心。

　　在国家下决心对“过快上涨的房价”进行调控，有关方面不断推出各种政策的背景下，杭州的楼市到底怎样？它的变 局走势如何？对此观察记者分头从不同的角度，对杭州的楼市进行了采访。

　　宏观调控下的杭州楼市

　　-观察记者 袁华明

　　从去年起就一直在提的房地产宏观调控话题，已经不再是“狼来了”，今年随着国务院下发《关于切实稳定住房价格 的通知》(“国八条”)，楼市已是风雨欲来之势了。房价持续处于高位并引起国内媒体和市民高度关注的杭州楼市将何去何 从？杭州楼市如何在宏观调控下回归理性，值得我们期待。

　　宏观背景下的“楼市革命”

　　3月17日，央行宣布提高个人住房贷款利率，各大银行迅速作出反应，在上浮贷款利率的同时，提高按揭贷款的首 付门槛；3月20日，财政部官员透露，开征房产税已是箭在弦上；同样是在3月份，杭州市政府决定，从4月1日起取消房 改房上市交易的超额收益金，以加大住房二级市场的供应量；而在4月初，建设银行杭州分行某支行宣布，将严格控制高房龄 、小户型住房和商业用房的贷款。在发出一系列调控房地产市场的强烈信号之后，国务院出台了一份名为《关于切实稳定住房 价格的通知》的文件，提出用8条举措抑制房价增长过快及房地产过热态势。

　　一连串的宏观调控措施，已经将杭州楼市置于前所未有的变革之中。而让众多开发商大伤脑筋的是，由于有关部门已 经决定将浙江省的春季房博会“延期举行”，对于不少原本打算赶在房博会前后开盘的楼盘而言，无疑是“乱了阵脚”。计划 了近半年甚至更长时间、巴望着“热闹出场”的不少楼盘，都随之“雨打风吹去”。

　　楼市宏观调控不仅影响了房产商的投资心理，房地产市场中的另一个活跃群体—炒房者也明显感受到了潜在的风险。 杭州某房产公司的一位销售经理曾是一个狂热的炒房者，最多时手上有10多套房子。最近，他告诉记者，“看起来有点扛不 住了”，准备抛售。房产中介机构最近的门庭兴旺，更是印证了“组合拳”下投资者坐立不安的心态。大量高档二手房涌入市 场，目的只有一个：急于脱手。

　　杭州房产实际上是国内成熟最晚的城市之一，真正出现“炒楼”行动还是1998年以后的事情。杭州市建设主管部 门近日公布了杭州《一季度房地产市场形势分析》报告，对市场走势、目前存在的问题以及相应的解决对策进行了全面的阐述 ，据悉，这是杭州市近年来第一次对外公布城市建设形势分析报告。据浙江省城调队统计，今年一季度杭州房价上涨13.8 %，涨幅创历史新高。在房价高歌猛进的同时，杭州市商品房销售量依然在攀升。

　　此次宏观调控与1998年的那次截然不同。1998年的房地产业还只是个“孩童”，现在已经长大了，对政策、 对金融、对整个行业都具备了一定的把握和承受能力。杭州楼市发展像坐“火箭”一样太快了，造成外部资金、外部企业大量 盲目涌入，适当的调控可排除行业的不稳定因素，使其健康、持续发展。宏观调控后，杭州土地价格应趋于理性，该流拍的土 地让它流拍。

　　市场博弈中的利益图谱

　　宏观调控的措施接连出台后，杭州楼市出现了观望现象，各方有着各自不同的心态，尤其是新盘企业有点慌乱，从市 场反映看很多楼盘延期开盘、商品房成交量总体下滑、二手房挂牌激增但成交放缓。

　　“现在房产政策变化太快了，风吹草动都有可能对市场产生影响”，21世纪不动产杭州世纪畅想加盟店的店长曹小 姐说，“3月17日央行房贷新政、4月1日起杭州市区停止执行房改房交易超额所得收益的规定，都对我们的生意产生了很 大的影响，而最近政府连连对房产泡沫发出严厉警告，更让人对楼市的前景把握不定了。”近来种种迹象表明，2005年， 来自政策面上的调控“组合拳”，将成为影响浙江楼市走向的最大因素。甚至有舆论认为，随着宏观调控力度的加强，持续“ 高温”的浙江房地产市场很有可能会“退烧”了。

　　3月30日，在杭州市举行的土地出让招标会上，三块宅地被房产企业高价竞得。不过罕见的是，位于杭州滨江区的 第12号地块，被浙江天阳、浙江绿地、杭州房屋建设开发总公司和杭州市房地产联合开发总公司4家房产企业联合竞得。事 实上，这4家房产企业在浙江都并非小型开发企业，其抱团合作透露出一个信息：房产开发商欲通过合作来分散投资风险。“ 房产新政”下投资者更趋谨慎。

　　这是今年3月以来，政府通过一连串的调控措施力图遏止房产过度投资和投机，以期平抑房价，房产市场上也出现了 种种积极的信号。但从最新发布的杭州市《一季度房地产市场形势分析》看，今年1—3月杭州商品房预售面积62万平方米 ，同比增长28.1%，其中住宅58万平方米，同比增长58.8%。同时，存量房交易活跃。今年1—2月杭州市二手房 成交面积27.83万平方米，同比增长67.7%，其中住宅成交面积25.27万平方米，同比增长69.8%。有业内 人士认为，这种增长将不会太久。

　　而打开杭州透明售房系统，杭州商品房“今日成交”的超低纪录一再被刷新。在各方调控楼市消息的打压下，虽说也 有此前热销楼盘开盘造势，但系统显示成交记录已经出现了“零”，与两个月前，杭州市新房日均成交150套以上的市场走 势相比，成交量明显萎缩，市场观望的气氛日渐浓重。

　　如今有一个说法在坊间流传甚广：买房不一定都能赚钱。房价是涨了，但它跟买房能不能赚钱却不是一码事儿。房子 赚不赚钱，要看是不是卖出去了，而且卖了个好价钱；要看是不是租出去了，并且出租赚的钱不但能还贷、交物业费、供暖费 、水电煤气费，而且还有剩余，还要看出租多长时间能把自己的“投资”收回来。看着房价一直涨觉得挺美，可等到大家都有 房了，自己涨了价的房子还能卖给谁呢？

　　理性楼市引领和谐人居

　　浙江省政府4月15日召开全省稳定住房价格推进住房保障体系建设电视电话会议。省长吕祖善在会上强调，各级政 府要从全面落实科学发展观，着力构建和谐社会的高度，坚持立党为公、执政为民，努力做好房地产市场调控和住房保障体系 建设工作，实现好、维护好、发展好广大人民群众的根本利益。吕祖善指出，从总体上看，浙江房地产市场发展的基本面是正 常的、健康的。但是，浙江房地产市场也存在一些突出问题，主要是近年来住房价阶段性涨幅过大，住房供求总量矛盾和结构 性矛盾并存，部分地区投机性购房过热。当前浙江住房制度改革中存在的主要问题，实质是制度建设滞后于市场化进程。推进 住房体制改革，调控引导房地产市场健康发展，仍然要坚持市场取向，要尽可能多地运用经济、法律的手段，辅之以必要的行 政手段。吕祖善指出，贯彻落实好国务院办公厅《通知》精神，要突出强调8个字，即“稳定价格”、“加强保障”。稳定价 格，就是要认真贯彻中央宏观调控的方针政策，采取切实有效措施，抑制住房价格过快上涨，防止房地产市场大起大落，促进 房地产业和房地产市场健康发展，确保经济稳定运行和社会稳定；加强保障，就是要加快完善住房保障体系，继续扩大住房公 积金制度的覆盖面，加大经济适用房建设力度，扩大廉租房制度实施面，切实保障中低收入家庭的基本居住需求。

　　针对眼下处于宏观调控政策下的房地产市场，房产界专家认为，楼市调控的“组合拳”效应已经开始显现，但要真正 发威还得假以时日。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，调控政策背后的信号作用将改变购房者对未来的预期，继而影响 他们的行为，使得一部分投资、投机和超前消费行为得到遏止。他同时还认为，今年来自政策层面的变数还很大，但相比政策 的出台，楼市受到的影响会有一定的滞后性，估计到明年，调控“组合拳”对楼市的影响会达到顶点。浙江大学房地产研究中 心主任贾生华则认为，现在推动房价上涨的主要因素是投资性和投机性的需求，这种需求具有自我复制性，如果不利用政策杠 杆加以调节，很难阻止这种需求。他认为，各级政府在对房地产市场进行调控时要寻找和把握控与放的平衡点，稳步释放投资 和消费需求，这既是房地产业长远发展的大计，也是宏观调控的一个重要着力点。毕竟，一个理性的楼市是政府、开发商和普 通购房者的共同企盼。

　　现代社会是调控的社会。总会不断出现开闸、放水与关闸的事情，但总是有阶段性的。况且调控的根本就是供需。宏 观调控政策的大势、后势怎么走，我们不做猜测；但杭州的供需是非常明显的。今后，开发商的利润、投资回报以及房产户型 、设计、营销、装修等都会回到相对理性的阶段上来。只有理性的楼市才可能打造和谐人居。

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