楼盘空置率警示

　　-荀一潮

　　商品房空置率，一个反映房地产市场供求状况的重要指标。何谓空置率，有多种说法。据专家介绍，以美国为例，空 置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是由空置房除以全社会房屋得出。但我国的计算方法 有所不同，我国的空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而人们所说的空置率，多是用当年全部未售出的房屋除以当

年竣工的房 屋。

　　杭州的空置房与空心房

　　现在有这样一种观点：杭州的商品房空置率越来越高了，在某些新建小区这一比例甚至达到了30%以上。但实际上 这部分所谓的空置房早已被业主买走，只是未投入使用，因此像这类房子并不是真正的空置房，只能称其为“空心房”，这是 相对于已投入使用的实心房而言的。据杭州市房管部门统计，当年竣工住宅有30%短期无人居住(即收不到水、电费和物业 管理费)。

　　与空心房有着本质的区别，空置房是指积压在开发商手中的剩余商品房。这种真正意义上的空置房在杭州并不多，只 出现于个别楼盘中，属于一种结构型的空置，如某些设计落后、功能不完善的写字楼和大进深大面积的商铺。商品住宅的空置 率非常低，实际上目前在杭州即使是很差的住宅，只要价格合理也能很快卖出去。因此杭州的商品房空置率可以说处在一个极 低的位置上。房地产泡沫与两者都有关，但更偏重于与开发商有关的空置房。

　　有专家分析说，“空心”是一种利益的平衡。房子因其不同的使用方式，它的价值表现形式也会不同。如出租的住宅 ，租金就是房产的使用成本，要是商业性用房，租金或房价就变成了一种资本的投入，如果经营得当还可以赢利，所以说使用 使房子的价值提高。空心房的形成主要有两个原因：一个原因是投资，这是大家目前最担心的；另一个是自用，暂时没有用或 很少用而形成了空住。还有的是不同于一般意义上的居住自用，比如有的人是在各个城市间工作，他希望各地都有自己的物业 ；有的是为儿女买的，不过儿女还小……对此类自用的空心房当然不用担心。

　　那为何会有那么多的购房者选择了“空心”呢？由于市场大环境的利好，有些投资者认为，将房子转手卖出会比自用 更有利可图。这样的话，如果他将房子出租变成实心房，虽然可以得到一部分的租金收入，但会对他今后的出售造成不小的损 失，一套新房会比一套已使用过的旧房更值钱。房子租赁本身也会带给他一些麻烦，因此只要在经济能力可以承受的情况下， 很多人会选择将房子“空心”。所以，让房子“空心”是投资者对宏观经济作出判断后的一种选择，是一种利益的平衡。

　　这种空心房现象在杭州的每个区域都有，但比较明显的是郊区，这也是合情合理的，在城市化的过程中，城市外围房 产的开发量会远远大于市中心。对于投资形成的空心房，在一个快速发展中的市场，房地产的投资回报率会高一些，而且投资 回报体现在自身的升值和租赁的回报两块，成熟的市场以后者为主，快速发展的市场则前者的比例也很大。由此，这部分投资 形成的空心房其实也没有必要太为之担心，那些投资者们可能根本没在乎眼前的租金，他们更看重的是每年的快速升值，或是 人民币资产的汇率优势，抑或是若干年后更加成熟市场更加成熟区域的更高回报。

　　有人认为房地产业的发展在很大程度上得力于金融机构的“助销”，如果政府想要解决空心房问题其实也很简单，只 要降低住房的按揭贷款成数，对抑制投资购房立即就可以起到立竿见影的效果，但国家并没有这么做，因为现在的情形还未到 必须采取这种措施的程度。

　　空置率传闻

　　几乎所有的房产开发公司都众口一辞：楼已售完。所以笔者不得不选择了一种笨拙的办法以求获得一些真实数据：通 过对近年来陆续交付使用的10个住宅区进行实地了解，从晚上6点到9点看，至少有一半的住楼没有灯光，有的甚至达到7 0%。交付使用越晚的小区，这个比例就更高。笔者还设法查看了部分住宅的电表，用电量显示证实了这个数据。这里当然包 括了很多的空心房,但是空置率仍是一个不可回避的问题。

　　另一个问题是市场空置率与开发空置率有所提升。美丽的西湖吸引了富庶的浙江人来杭学习、工作、生活，前几年大 量投资客涌入楼市，或长期投资，或用于化解资金风险；投资行为促进了杭州房产销售市场以及租赁市场的繁荣，并造成一种 良性互动；同时投资者期待投资收益最大化导致了市场空置率提升，走进一些新交付的高档小区，灯火黯然，居住者寥寥无几 。目前政府加强宏观调控，投资客担心房价即将达到临界点，因此将前几年购进的房源抛售，二手房市场也普遍出现价格缓落 局面，市场降温不少。银行加息后，客户的还款额随着利息的提高而增加，在一定程度上抑制了投资行为，一些性价比不合理 楼盘的开发空置率将进一步提升。

　　高盛公司通过对从1995年到现在的行业数据进行分析，测算了开发商手上的空置率，这一空置率可以显现房产需 求变化对开发商风险的影响。高盛把存货定义为1995年以来完工面积和已售住房面积的累积差额，空置率等于累积存货除 以累积完工面积。用这一方法计算得出的，2004年的累积存货为3.35亿平方米，空置率为20%。另一方面，如果用 总的居民住房面积做分母，计算而得的空置率下降到不到3%。

　　对于房地产的空置率问题，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，2003年全国空置房面积达到 1.25亿平方米，空置率已达到26％；2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3 ％。这种下降既可能是投机需求增长导致，也可能是开发商把空置率转移到购房者手中了，即不少购房者购房后的空住率甚高 。因为，在他看来，空置率应该有三种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式是全社会空置房面积除以全部住房面积；一 种是中国的计算方式即空置商品房面积除以最近3年竣工面积之和；还有一种购房者购房后没有出租与出售在等待机会的住房 。如果把后一种情况考虑在内，中国一些大城市住房空置率一定会出奇之高。

　　空置率仍是房产泡沫的警示

　　有人以商品房的空置率为衡量标准，来谈论楼市的泡沫问题。房地产业是整个国民经济的“晴雨表”，只要是房地产 业的发展对其他经济起到了带动而不是制约的作用，那么这个市场还是健康的。从目前来看，虽然有很多业外的大企业集团纷 纷进军房地产业，但我们并没有看到哪一个行业因此而没落下去了，不仅如此，房地产业的发展还带动了许多相关产业如建筑 业、钢铁、家电等行业的发展。房地产业的发展在富了一批人的同时，也富了环境，富了地方政府。地方政府有了钱，才能推 动城市的建设、贫困人口的资助、社会保障体系的完善，城市的总体环境因房地产业的发展得到了改善。所以说，很难从单独 的某一个角度去看待房地产泡沫问题。现在很多人都觉得这个市场有泡沫，这主要是购买力的问题，一样东西如果大家都买得 起，就不存在泡沫，但是我们也无法想象一个完全没有泡沫的经济，那是一种“死经济”。

　　当然，泡沫的风险还是存在的，大量的空置房将直接导致企业资金链的断缺，造成社会资本流向逆转，从而引发社会 问题。上世纪90年代初，海南房地产泡沫破灭，给海南留下450多万平方米的空置商品房，报建面积1600多万平方米 的“半拉子”工程，2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。香港房地产泡沫破灭后，楼价从1999年最高峰开始 持续下跌，6年来跌幅累计达65％，港人财富蒸发2.2万亿元。国外，日本1991年以后泡沫破裂，房地产市场崩盘， 银行坏账高达6000亿美元，整个日本经济很快进入衰退期，而且十多年无法振兴。

　　浙江省统计局去年公布的一份研究报告发出预警：目前浙江省房地产已经膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡 沫随时可能破裂。而来自国际投资银行摩根士丹利研究部门的数字更令人惊讶，中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高 的房价。在中国，一套普通住宅大约等于城市居民10年至15年的收入，而在美国这一数字大约是三年半。就住房空置率而 言，国外媒体认为中国的空置率远远超过15%，这个数字是国际上认可的警戒线。

　　在宏观调控下，如何避免过高的空置率和理性发展楼市应是我们思考的问题。

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