时代人物周报：房产6月转折

　　本报记者 石玉 林玲

　　气氛骤然变得紧张。

　　4月份，《华尔街日报》披露，一份国务院近日转发给各级政府的文件措辞强烈地指出，房地产价格上涨已经给“金融安全和社会稳定带来隐患”。文件明确指出，如果房价失控

，地方政府官员要承担责任。

　　月中，市场纷纷传言，政府将在大城市的房地产市场中抓几个操纵市场的典型“打老虎”。J.P.摩根(J.P. Morgan & Co.)在本月早些时候的报告中说，房地产价格的急剧攀升对中国政府的执政能力直接提出了挑战。

　　5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这一文件被称为“房产新政”，保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让，成为其中的关键词。上述政策将在6月1日起实施。

　　从温总理“两会”上《政府工作报告》中明确指出要抑制房价涨势到上海迅速出台4项相关政策，到央行调整个人住房贷款利率政策，到财政部副部长肖捷表态征收房产税，到国八条，再到现在的七部委意见，在今年短短不到半年的时间内，政府针对房地产市场先后三次出台重大政策，调控房价的轨迹是如此的清晰坚定。

　　接下来的是各地楼市的强烈反响：

　　上海的楼市价格应声下跌，投资客纷纷抛售手中房产。据上海媒体报道，沪上房价平均降幅已超过5%。出现突击抛盘现象，有炒家赶在6月1日“大限”到来前“跳水”卖楼，甚至有一个浙江的17人炒房团一下子急放258套房产。

　　在杭州，以往8个人抢1套房的局面不复存在，取而代之的是8套房才会有1个人问津。目前杭州楼盘的成交量迅速萎缩，与去年同期相比大概缩水30%左右。

　　受沪杭牵连，南京、南昌、合肥等地迅速产生了一股抛房潮。

　　广州楼市也引起了小幅振荡。据估计，受政策影响，房价会有一定程度的下降，而一手、二手市场的交易量都会有一定程度的收紧。预计楼价跌幅不会超过3%。

　　面对日趋强硬的房地产宏观调控政策，开发商们迅速地软了下来。5月14日、15日两天，房地产大鳄们聚首西安，以“如何促进产业和谐发展”这个主题展开了对策研究。并在随后发表公开信，表示政策的出台“非常及时且很有必要。”称必将对稳定房价、改善住房供应结构、抑制局部地区投资过热和交易秩序不规范、打击“炒房”“炒地”之风，起到积极的、重要的作用。

　　但是他们同时称，现有的统计数据和报告有很多的不完整、不及时，而房地产行业是一个非常年轻的行业，希望能得到国家的有效保护和支持。

　　和上世纪90年代中期的那次宏观调控相比，中国的房地产业表现出了更多的成熟和弹性。当调控的刀斧落下来时，好像没有人表现得特别害怕。地产商们坦然地说：政府不会希望房价大跌；炒房的人说：先挂出牌去，不过好象还可以再等等；买房的人问：是不是真的会降啊？

　　这个只经历过一次完整周期的年轻产业，将面临一次大的动荡和洗牌。如果说此前争吵的焦点在于该不该调控，现在则变成了：调了又怎么样？以今日楼市在整个经济中的关系之重、影响之深，这次转折中当事各方谁怕谁不怕，怕的是什么，都不是表面看来那么轻松明白。

　　在这个前景不明的博弈中，我们无法完全相信任何一方的说法——不管是行业协会的安慰，地产大鳄们的自辩，还是政府官员的明见、学者的看法。很多时候，那些强调自己的观点最权威、最客观、最公正的话，都有显而易见的欺骗性。

　　6月1日以后，事实会说明一切。

　　刘志峰 房价增幅会逐渐下降

　　建设部副部长刘志峰是此次房产新政的焦点人物，他不仅出面宣布了七部委的文件，而且一直忙着向社会解读这项寄托各方不同看法的政策。5月21日，他向记者表示，新政出台后，国内房价增长幅度和房地产交易量都将会逐渐下降。

　　“这次调控是市场供应和需求商业调控，重点调控需求。而需求调控里面，重点是遏制投资需求，未来中国房地产市场价格肯定能够合理的调控，房价我想基本趋向稳定，目前的增幅应该有所下降。”

　　刘志峰坦言，投资规模太大、房价上涨太快是当前房地产市场存在的两大问题。当前对房价调控的基本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。这份稳定房价的重要文件旨在稳定房价，并非打压房价。

　　刘志峰说，总体来看，我国房地产市场已进入新的发展阶段，市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。而今年以来，房地产市场发展中主要有几个问题：一是商品房价格上涨过快；二是部分地区房地产投资规模过大；三是商品房结构性问题进一步凸现；四是房地产市场秩序比较混乱。

　　刘志峰还就部分房地产开发企业及中介机构利用信息不对称鼓吹房价必涨的言论给予了批驳。他表示，2004年以来，一些房地产项目投机炒作现象严重，投资性购房大量增加，非理性因素不断积累，增加民众对房价上涨的心理预期，推动了部分楼价短期内快速上涨。

　　潘石屹现在做任何事情都徒劳

　　潘石屹今年已经发表了太多对于这个产业的看法，还由此引起了多番争论。不过他显然很得意自己年初说过的“今年中国的房地产市场充满了不确定性”这句话。

　　潘石屹以他一贯轻松超然的态度面对着“地产新政”，5月17日上午，在参加财富全球论坛的间隙，他把SOHO内刊结集成《圈子》一书并公开出版。他告诉《时代人物周报》：“我们做开发商的，如果不了解这个时代的基本特征，那么做出来的东西就跟小孩子搭积木差不多，就不是这个时代的人们最需要的，也不会成为这个时代最重要、标志性的产物。”

　　对于房产新政，老石屹说：“现在做任何事情都是徒劳的。实际上，七部委的政策还没有落实，到6月1日开始才真正实施，而6月1日之后的所有事情，其实已经尘埃落定。”

　　老石屹认为这一政策对于SOHO来说不会有太大影响，因为先后出台的三个政策，主题都是稳定住宅价格，而SOHO手中已经没有住宅，全是写字搂和商铺。他的态度还来自于SOHO的良好运转，“公司的财务状况和现金流都比较好。过去三年，我们没有欠银行一分钱，也不欠别人一分钱。”

　　SOHO现在正在紧张面对的确实不是房产新政，而是缺地。由于2004年一块地没有拿到，2005年潘石屹下定决心要拿下一块，现在他聚精会神盯着北京的四块地。

　　不仅如此，朝外SOHO项目将在两个月后开始预售，这也是潘石屹眼下要动脑筋的事情。他给《时代人物周报》分析：“北京写字楼和商铺的投资回报率还是很高的，大概接近15%。以现代城为例，商铺投资回报率在13-15%，写字楼10-15%，反而是公寓回报率最低，不到10%。”

　　谈到“房产新政”，潘石屹经过仔细研读，认为这其实就是以前“国八条”的细化，而这些政策一直就没有得到很好执行，这次只不过是着重强调而已，但是还得看执行的力度。潘石屹认为“房产新政”不会对稳定房价产生什么影响，因为经济适用房的价格本来就是政府控制的，而商品房的价格还得看供求关系。等“房产新政”在土地等方面的相应规定出台后，还是可以对市场和房价的走向有一个好的判断。

　　问到潘石屹最担心什么，他给了《时代人物周报》一个半真半假的幽默，“最担心的是经济学家的嘴巴”，尤其是易宪容(中国社科院金融研究所金融发展室主任)和谢国忠(摩根士丹利亚太区首席经济学家)，因为他们都很冷酷地预测了中国房地产市场的前景。

　　易宪容 “新政”效果不确定

　　“房产新政”出台后，多个城市二手房市场应声下跌，在一片叫好声中，易宪容却对这是否真是房产新政的效果表示了怀疑，反而认为这是有人为操作因素在其中，是信息不对称的结果。

　　在得知潘石屹最怕他的嘴巴后，易宪容笑着对《时代人物周报》说：“我有什么好怕的？我就是能看穿他们的把戏。”

　　他的观点很尖刻：“如果政府对房地产市场不清楚，这个市场总有一天让房地产商给搞垮。为什么房价一直上涨？宏观调控是指的供给和需求总量的调控。政府现在根本没有出台任何宏观调控的政策，有的只是执行的基本职能，比如打击市场中的投机倒把一类的行为。”

　　对七部委的房产新政，易宪容认为这些指令基本上是对的，但房地产的调控，市场调控不是靠行政的手段去管，一定要推动市场的方式来运行。但是目前对于投机炒房的调控力度还是不够，比如说收营业税的5%，而如果房主的利润是50%，这就没有什么影响了。

　　对于营业税，易宪容的看法也跟很多人不一样：“房地产营业税的征收最主要的作用和目的是增加税收，而对于抑制房价起的作用很小。就上海来说，它从3月份开始征收5.5%的营业税，对于中高档次的房子不算很多，所以我个人认为营业税的征收，完全是增加税收的原因。”

　　尽管政策的新意不少，但是易宪容却还是觉得大多没有切中近几年来国内房地产投资过热及房价飚升的要害。如恢复征收房地产交易税的作用不会太大，一些住房优惠政策不能够真正为中低收入民众所享用等。“房产新政”其实都是政府规范房地产市场的基本职能。如果不从根本上入手，“房产新政”的效果是相当不确定的。

　　易宪容告诉《时代人物周报》，要想真正规范国内房地产市场，应该从严格银行信贷下手。他研究发现，近几年来国内房地产市场投资过热、房价飚升，最为重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。这些促使了大量民众进入房地产市场，造成了国内房地产市场个人消费需求的虚假繁荣。在欧美发达的市场国家，美国的个人住房自有率2001年仅为68%，欧洲不少国家个人住房自有率仅为了30-40%，香港也只在50%左右，但是在中国，房地产市场刚发展几年，个人住房自有率则达76%！这完全是不可思议的事情。

　　易宪容坦言：“要保证国内房地产市场稳定发展，就得从房地产最为核心的银行信贷入手，提高利率，增加银行信贷资金之成本，改变银行信贷资金的易获得性，再加上其他措施辅助，国内房地产市场才能够真正稳定的发展了。”

　　［言为心声］

　　王平(中房协城市开发委员会秘书长)：房产商不要慌

　　这次七部委意见出来以后，出现最大的反响就是老百姓购房信心不足、企业投资信心不足。大家都应该坚定信心。尤其是房地产商，因为中央各级政府、调控部门，绝不想看到房地产健康的形势往下走。

　　这个文件如果用一句话来概括的话，就是结构调整，或者叫调控结构。很简单，调控结构不是企业的事，是政府的事，实际上在调控政府。什么地给得多、什么地给得少。我不知道这个《意见》出来以后，大家慌什么，以为价格要下跌了。我告诉大家，上升和下跌都不是我们所考虑的，肯定是平稳发展的。”

　　任志强(华远集团董事长)：现在应该小心一点

　　过去可能我们太自由了，当突然有人管你的时候，你发现被人管很不自由，所以你如果太过分了，他会找你的，老实一点呢可能就不整你了，未来尽管是美好的，可是现在应该小心一点！

　　冯仑(万通集团董事局主席)：让我们投降吧

　　和谐社会不是斗争产生的，是妥协产生的，适当牺牲利益可以保证整个行业的进一步发展。

　　王石(万科集团董事长)：拥护调控

　　在住房供应上体现公平是社会稳定的必要条件，通过这一次调控，会使房价回归理性，行业的整合也会加强，一些企业的退出在所难免。优秀的企业会得到很好的发展机会。

　　谢国忠(摩根斯坦利亚太区首席经济学家)：房产新政为汇率改革铺路

　　近日中央推出的房地产调控新政策虽然主旨仍在于为房地产业降温，但房地产业顺利“着陆”将成为人民币汇率改革能够顺利进行的条件之一。

　　一旦房地产业掉下来，对经济来说就是个大问题了。

　　去年上海楼市销售总额约为2000亿元人民币，其中一半左右来自境外，约合120亿美元。2004年进入中国境内的热钱应不少于1000亿美元。虽然看起来投资房地产的热钱比重并不大，但是对房地产业过热问题的解决仍将对汇率改革有一定的帮助。在汇率改革之前将投资在房地产行业的热钱赶出，可以在一定程度上减缓其未来可能带来的冲击。

　　林毅夫(北京大学中国经济研究中心主任)：平房价要稳币值

　　近两年人民币升值被炒得沸沸扬扬，使得国际热钱通过各种方式进入中国。他们打的如意算盘是，在人民币处于低汇率运行时投资中国楼市，等到人民币升值以后再抛售赚取汇率升降之间的差额。这也是近两年中国房价直线上升的主要原因之一，也是房地产市场泡沫的根源之一。平抑房价的关键在于不屈服国际压力稳定币值，保持人民币现有汇率。

　　房地产泡沫的三个版本

　　当年日本的房地产泡沫属于典型的地产价格泡沫。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，在泡沫鼎盛时期，据称其地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。可惜好景不长，1991年以后地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏资产在银行账簿上至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。

　　上世纪90年代初期，海南的房地产泡沫，则属于典型的房屋空置泡沫。泡沫最终给海南留下了450多万平方米的空置商品房、报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程、2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。房地产投资从1993年、1994年连续两年超过57亿元，一下子跌到1998年的8亿元；开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到10%。

　　而当年的香港房地产泡沫，则属于典型的房地产投资泡沫。房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时，也不例外。最终的结果是，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大......香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，6年累计跌幅达65%，港人财富蒸发了2万2千亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万。

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